1、現(xiàn)在我們用一個典型的案例去分析一下房地產信托,——————盛鴻大廈財產信托,一．盛鴻大廈公司簡介,1.盛鴻大廈開發(fā)商簡介北京元鴻房地產開發(fā)有限公司在一年多的房地產開發(fā)中，憑借對房地產市場的開發(fā)經驗，成功的完成了盛鴻大廈的開發(fā)建設工作。公司的開發(fā)團隊是由在北京市房地產業(yè)工作十余年并積累了豐富經驗的人士組成。公司董事會成員在北京及外省市累計已開發(fā)的物業(yè)面積總和約200萬平方米。2.開發(fā)商的戰(zhàn)略合作伙伴：北京中關村開發(fā)建設股份有限公司、北京國

2、華置業(yè)有限公司3.開發(fā)商的項目儲備（1）.寫字樓：約18.9萬平方米；（2）.公寓：約100萬平方米；（3）.體育公園：約8.2萬平方米合計：約127.1萬平方米4.盛鴻大廈技術指標（1）建筑面積：42180平方米（2）建筑高度：77米（3）容積率：１：4.99（4）綠化率：30%（5）樓層高度：大堂凈高：7.6米，辦公區(qū)凈高：2.7米，特高辦公區(qū)凈高：6.2,二．信托模式介紹,（一）.財產優(yōu)先受益權型利用信托的財產所有權與受益權相分離

3、的特點，開發(fā)商將其持有的房產信托給信托公司，形成優(yōu)先受益權和劣后受益權，并委托信托公司代為轉讓其持有的優(yōu)先受益權。信托公司發(fā)行信托計劃募集的資金購買優(yōu)先受益權，信托到期后如投資者的優(yōu)先受益權未得到足額清償，則信托公司有權處置該房產補足優(yōu)先受益權的利益，開發(fā)商所持有的劣后受益權則滯后受償?！笆Ⅷ櫞髲B財產信托優(yōu)先受益權轉讓項目”實際上是“房地產財產信托+受益權轉讓”的組合業(yè)務計劃。,（二）.特殊模式——北國投“盛鴻大廈模式”,1.北國投“盛

4、鴻大廈模式”特點該項目具有“信托+代理”的特點，并在方案設計中運用了超額資產擔保和優(yōu)先——次級受益結構等增信手段，具有典型意義。在本項目中，北京國投作為財產信托的受托人，需要盡職履行受托人的義務；作為受益權轉讓項目的代理人，北京國投除了盡職完成代理轉讓義務外，不負任何直接責任；但是由于受益人轉換，北京國投仍然要為最終受益人的最大利益管理信托財產。,2.關于北國投“盛鴻大廈模式”的幾點說明,（1）信托公司需要解決可能存在的原受益人與最終受

5、益人的利益沖突。由于受益人轉換，原受益人的利益可能與最終受益人的利益存在沖突，特別是當只有部分受益權轉讓時。在部分受益權轉讓的情況下，信托公司需要解決不同類型受益人之間的利益沖突問題。（2）信托公司作為受托人，妥善管理信托財產、處理信托事務的壓力增加。信托公司所承擔的責任雖然小(把受益權妥善轉讓出去)，但是受益人從一家房地產公司轉變成眾多的社會投資者，使得其妥善管理信托財產、處理信托事務的壓力增加,,。（3）投資者收益的支付具有剛性，稍

6、有拖欠或不當，即可能導致信托公司名譽受損，很可能因一個項目的失敗而一蹶不振。盡管在法律上作為盡職的受托人不需要承擔什么風險，但是，我國國情決定了信托公司必須為此承擔政治風險。因此，在設計方案時必須最大限度控制風險。（4）控制風險的手段多種多樣，應該利用適當?shù)脑鲂攀侄巍Ｈ绯~資產擔保、第三方擔保、委托人準備金擔保、優(yōu)先——次級受益結構擔保等。 （5）利用貨幣性擔保時，特別是第三方提供的擔保時，必須注意公司間的關聯(lián)關系，謹防信托融資成為“控

7、股股東掏空上市公司”的翻版。設立貨幣性擔保時，必須注意法律問題,,由于現(xiàn)階段信托公司經營環(huán)境存在上述投資收益支付剛性的特點，在設計增信手段時，盡量運用貨幣性擔保，房地產實物擔保面臨處置成本，而且一旦需要處置擔保資產時，信托公司的聲譽就可能已經受損，甚至已經需要承擔政治風險。《信托投資公司管理辦法》規(guī)定信托公司不得承諾信托財產不受損失或者保證最低收益，因此，在委托人自身或第三方擔保時，必須確認擔保的是投資者的本金和收益(不是預期收益)。因

8、為作為信托來說，最終收益率可高可低，甚至為零，如果擔保協(xié)議上用“預期收益”，那么在項目出現(xiàn)問題時，擔保人完全有理由拒絕支付相當于預期收益水平的收益。所以這樣的擔保實際上只是擔保支付行為本身。存在的問題與制約,三．信托流程盛鴻大廈信托項目的運作流程,1、元鴻公司將其開發(fā)、建設的房地產項目——北京盛鴻大廈(市場價值人民幣約4．1億元)委托給北京國投，設立盛鴻大廈財產信托。元鴻公司取得該信托項下全部受益權。2、元鴻公司將其享有的受益權分級為優(yōu)

9、先受益權和普通受益權，并將其享有的優(yōu)先受益權(人民幣約2．5億元)以轉讓或質押的方式進行處置。北京國投作為獨家代理人代理其轉讓行為。投資人受讓優(yōu)先受益權后成為優(yōu)先受益人。3、北京國投作為盛鴻大廈財產信托的受托人，將處置信托財產所得全部收入存入北京國投開立的信托專戶并管理，優(yōu)先用于支付優(yōu)先受益人本金和收益，在優(yōu)先受益人未取得全部本金和收益前，其他信托受益人不參與任何分配,,,,由民生銀行北京管理部聯(lián)合北京國際信托投資有限責任公司，開始通過

10、民生銀行北京管理部4家網點（安定門支行、朝陽門支行、廣安門支行、紫竹支行）向公眾銷售的總額為2.5億元人民幣的“盛鴻大廈財產信托優(yōu)先受益權轉讓項目”自從11月3日上市以來受到廣大投資者的熱烈追捧，到上周五已銷售了近2億元。,,學者認為：首先房地產信托有不動產作為抵押，大大降低了投資人的風險，其次收益率遠遠高于銀行利率。 另外據(jù)北京國際信托投資公司介紹，該信托產品是面向廣大投資者推出的一種新型的信托投資品種，該產品期限為3年，規(guī)模不超過

11、2.5億元，預計年收益率6％，認購起點為人民幣6萬元，收益每年支付一次。與以往的普通集合資金信托產品有很大的不同，它的運作模式是北京元鴻房地產開發(fā)有限公司將其開發(fā)、建設的房地產項目—————北京盛鴻大廈（市場價值人民幣約4.1億元）作為信托財產，并設立優(yōu)先受益權，委托北京國投作為獨家代理人將優(yōu)先受益權轉讓給投資人。,由此看來,信托已經成為百姓的又一投資渠道。,由以上案例，我們可以大膽地預測信托產品的發(fā)展趨勢,自從2003年，信托品種大幅

12、增多，信托靈活的投融資工具作用凸現(xiàn)，信托產品呈現(xiàn)以集合資金信托為主，以信托貸款和證券投資信托為主，集中于房產行業(yè)和基礎設施建設方面；以財產處分信托為主；計劃期限以1到3年中短期為主；預期收益以3%-5%為主；募集規(guī)模1億元以下為主；委托人以個人與法人通用信托為主的結構特點。2003年信托產業(yè)的發(fā)展讓人們初步認識到了信托產品的靈活性和多樣性，但是中國信托產品結構較為單一的特征并未得到根本改變。隨著信托業(yè)的進一步發(fā)展，將有更多適合中國國情、

13、多元化的信托產品被逐步開發(fā)出來，以適應市場不同的需求。從信托產品當前的結構特點來看，以下幾個信托品種在中國將具有較好的發(fā)展前景。,1．個人金融資產信托,個人金融資產信托在國外是典型的信托業(yè)務，但在我國幾乎沒有開展。事實上，在我國開展個人金融資產信托業(yè)務有巨大市場潛力和切實可行性。據(jù)統(tǒng)計，我國居民儲蓄存款余額已超過10萬億元。自1996年以來，我國已連續(xù)7次降息，再加上開征儲蓄存款利息所得稅，使得一年期定期儲蓄存款的年回報率只有1.8％，

14、已降至很低。在這種情況下，居民個人迫切想尋找具有更高收益率的理財方式。前期發(fā)行的信托品種受到公眾投資者的熱捧就是一個很好的印證。對此，信托公司應該抓住這一機會，積極向社會宣傳和推廣投資理財業(yè)務，利用自身專家理財?shù)膬?yōu)勢，代人理財，一方面可以募集社會資金，另一方面發(fā)揮規(guī)模效應，使分散的公眾投資者獲得更高的投資收益。,2.國有資產信托,國企改革雖已進行多年，并取得了階段性成果，但國有資產產權主體虛置或稱缺位的問題一直未得到有效解決，這是我國企

15、業(yè)現(xiàn)代制度不到位、運行不規(guī)范及上市公司“一股獨大”等問題的根源所在。信托作為一種為他人利益管理財產的制度，是一種高度專業(yè)化的財產管理制度，非常適合國有資產的經營管理。信托投資公司可根據(jù)國有資產的不同特點和需要推出不同的信托品種，如針對國有股權的管理，推出表決權信托；對國有財產管理則采用財產信托和專項資金信托。另外，在國有企業(yè)改組、破產清算、收購兼并、債務托管等一系列事項中，信托公司也都大有可為。,3.基礎設施信托,基礎設施是長期制約我國

16、經濟發(fā)展的瓶頸，加強城市基礎設施建設，是促進經濟發(fā)展的必由之路，也是我國“十五”期間的一項重要發(fā)展戰(zhàn)略?；A設施建設項目具有資金需求量大、有政策扶持或優(yōu)惠、有穩(wěn)定的收益或今后可能有巨大收益、市場影響大等特點。信托公司應該以高瞻遠矚的戰(zhàn)略眼光，通過基礎設施信托的方式積極參與基礎設施建設，這一方面有利于其市場形象和品牌的樹立，另一方面，能獲取豐厚的利潤回報。,4.投資基金信托業(yè)務,（1）全面參與證券投資基金業(yè)務，逐步占領本應屬于自己的業(yè)務領

17、域。（2）大力發(fā)展產業(yè)投資基金業(yè)務。 （3）組建或發(fā)起風險投資基金，充當基金管理人。 （4）積極開展公益信托業(yè)務，適宜地推出養(yǎng)老金信托。,5. 房地產投資信托,房地產行業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，由于我國房地產開發(fā)商融資渠道不健全，多數(shù)開發(fā)商自有資金嚴重不足，使得70%的房地產投資是靠銀行貸款這一間接融資渠道。為規(guī)避風險過于集中于銀行，給局部過熱的房地產行業(yè)適度降溫，2003年6月，中國人民銀行頒布《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》