1、,東海大峽谷旅游項目建議書,目 錄,PART1 項目背景分析PART2 項目研究思路PART3 DAO公司簡介PART4 項目商務(wù)報價,,PART1 項目背景分析,宏觀分析：城市、經(jīng)濟、規(guī)劃中觀分析：交通、市場、資源微觀分析：區(qū)位、環(huán)境、稟賦,1、宏觀分析：城市,定海區(qū)域位置優(yōu)越，自然稟賦和人文底蘊深厚定海位于長江口與杭州灣的交匯處，北靠富庶發(fā)達(dá)的長江三角洲，與沿海發(fā)達(dá)城市上海、南京、杭州、寧波抵背相依

2、，又與最具潛力的上海浦東開發(fā)區(qū)和寧波北侖開發(fā)區(qū)一衣帶水，毗鄰國家級風(fēng)景名勝區(qū)普陀山、國家級生態(tài)公園朱家尖島，風(fēng)光秀美，氣候宜人。定海全區(qū)總面積1444平方公里，轄7鎮(zhèn)3鄉(xiāng)6個街道，古來歷史悠久，遺址遺跡資源眾多，是一座歷史悠久的海島文化名城。,定海在全國經(jīng)濟圈中的地位,定海積極融入上海及環(huán)杭州灣城市群、長三角經(jīng)濟圈，“橋頭堡”地位突出 定海位居我國東部沿海三大經(jīng)濟圈的長三角經(jīng)濟圈核心位置，“橋頭堡”地位突出。在未來發(fā)展中，定海主動融

3、入長三角經(jīng)濟圈，與區(qū)域內(nèi)的城市群實現(xiàn)無縫對接，全方位接受上海及環(huán)杭州灣城市群輻射，促進(jìn)當(dāng)定海當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展。,定海的區(qū)域位置,1、宏觀分析：經(jīng)濟,人口,經(jīng)濟,產(chǎn)業(yè),定海旅游市場潛力巨大：近年來，定海人口保持了保持增長，經(jīng)濟發(fā)展提速，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理，以旅游為主的第三產(chǎn)業(yè)比重逐步提高，這些因素的存在為定海旅游項目的發(fā)展形成持續(xù)推力,2011年末全區(qū)戶籍人口378246人，其中男性189130人，女性189116人。2006-2011年間其

4、人口增長率維持在0.82‰，未來有繼續(xù)增長空間。,人口增長保持上行趨勢，帶動商業(yè)、旅游等向周邊離散集聚特征明顯，利于旅游項目發(fā)展。,2011年，全區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值310.03億元，比上年增長15.1％； 2011年，全區(qū)實現(xiàn)區(qū)本級財政總收入20.33億元，比上年增長47.2%，五年年均增長32.3%； 、 2011年，全區(qū)全社會消費品零售總額107.68億元，比上年增長19.1％ 2011年，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入33077元，

5、增長13.4％。,經(jīng)濟發(fā)展提速，消費能力不斷提升，消費市場水平較高，利于旅游項目發(fā)展。,2011年第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值9.85億元，增長1.1％；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值139.10億元，增長18.9％，其中工業(yè)增加值100.43億元，增長20.2％；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值161.08億元，增長12.9％。三次產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)比例為3.2：44.9：51.9。,盡管目前仍以第二產(chǎn)業(yè)為主，但第三產(chǎn)業(yè)的比重逐步提高，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整日趨優(yōu)化，利于旅游項目的發(fā)展。

6、,1、宏觀分析： 規(guī)劃,城市榮譽2008年，定海區(qū)被省委、省政府命名為第二批浙江省示范文明城區(qū)。,城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)定海區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體布局呈現(xiàn)“一核三帶”格局：一核為定海城區(qū)(含鹽倉新區(qū))，重點發(fā)展以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為核心的城市經(jīng)濟，成為區(qū)域綜合服務(wù)中心。三帶分別為南部服務(wù)經(jīng)濟發(fā)展帶、中部生態(tài)經(jīng)濟發(fā)展帶以及北部臨港產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶。其中，中部生態(tài)經(jīng)濟發(fā)展帶以中部東西走向山脈為軸，由岑港、雙橋、馬岙、干覽、白泉一線區(qū)域組成，充分利用生態(tài)山地資源

7、，重點發(fā)展生態(tài)休閑旅游和生態(tài)特色農(nóng)業(yè)。,城市規(guī)劃總體目標(biāo)圍繞“建設(shè)海洋經(jīng)濟強區(qū)，構(gòu)建海島和諧社會，打造海洋歷史文化名城”目標(biāo)要求，著力建設(shè)生態(tài)文明，加快建設(shè)幸福宜居城市，全面建成惠及全區(qū)人民的小康社會。,本 案,定海城市定位：現(xiàn)代化的海島港口城市，重點發(fā)展以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為核心的區(qū)域綜合服務(wù)中心、舟山市近期政治、經(jīng)濟、文化中心，省級歷史文化名城,2、中觀分析：交通,定海主動對接舟山市“十二五”綜合交通規(guī)劃，積極融入長三角同城化和全域城鎮(zhèn)

8、化規(guī)劃，加快構(gòu)建層次分明的現(xiàn)代化、一體化集疏運網(wǎng)絡(luò)，將有利于定海旅游項目的發(fā)展與全面升級,定海區(qū)未來將著力優(yōu)化綜合交通體系,定海屬南北海運和遠(yuǎn)東國際航線之要沖，是中國內(nèi)陸與世界主要港口通航最便捷的起航點之一，被國務(wù)院列入長江三角洲及沿海地區(qū)先行規(guī)劃、先行發(fā)展的地區(qū)之一。,定海海陸空交通便捷,2、中觀分析：交通,陸路交通目前定海區(qū)擁有1個長途汽車客運中心、1個旅游集散中心、3個客貨運碼頭，在建1個長途汽車客運中心，規(guī)劃建設(shè)2個旅游集散

9、中心。,海上交通 定海區(qū)現(xiàn)有鴨蛋山輪渡碼頭和定海港客運碼頭，鴨蛋山輪渡碼頭通往寧波白峰車渡碼頭，是連接寧波和舟山的重要碼頭；定海港客運碼頭是連接上海和舟山本島的重要海上交通線路，是舟山重要的對外交通港。,空運交通距定海城區(qū)30公里處的舟山普陀山民用機場，直飛北京、晉江、廈門、上海、武漢、青島等10多個城市。,定海交通優(yōu)勢巨大，陸海空立體交通網(wǎng)絡(luò)完備，方便快捷，通達(dá)性強,《舟山市定海區(qū)旅游發(fā)展規(guī)劃》中提出定海要構(gòu)建“一核四區(qū)”的旅游發(fā)

10、展空間格局。其中“一核”為城市旅游發(fā)展極核，“四區(qū)”為東海大峽谷國家森林公園生態(tài)旅游區(qū)、定海海洋旅游度假區(qū)（含長崗山）、跨海大橋風(fēng)景旅游區(qū)和群島海洋文化體驗區(qū),東海大峽谷國家森林公園是舟山市定海區(qū)旅游發(fā)展規(guī)劃“一核四區(qū)”旅游空間發(fā)展格局之生態(tài)旅游區(qū),,,2、中觀分析：旅游規(guī)劃,2、中觀分析：旅游市場,近年來，定海區(qū)旅游市場發(fā)展形勢看好，旅游人次、旅游收入逐年增加，與之相隨，旅游度假產(chǎn)業(yè)的興起對當(dāng)?shù)芈糜问袌龅陌l(fā)展又起到很好的促進(jìn)作用,,2

11、012-2030年定海區(qū)游客量預(yù)測表,定海2004年—2010年游客量增長趨勢,2010-2011年定海區(qū)重點景區(qū)游客統(tǒng)計,2010年定海共接待國內(nèi)外游客381.20萬人次，增長26.1%，其中國內(nèi)游客375.69萬人次，增長26.3%，國際游客5.53萬人次，增長17.0%。旅游總收入26.16億元，增長25.7%，其中國內(nèi)旅游收入24.10億元，增長26.6%，國際旅游收入3029萬美元，增長16.6%。,,2、中觀分析：旅游資源,

12、旖旎的海山風(fēng)光、深沉的人文積淀是定海發(fā)展休閑觀光度假旅游的強有力支撐,定海旅游資源總量較多，種類較齊全，為旅游開發(fā)提供了較好的資源基礎(chǔ)。截至2011年末，定海全區(qū)有AA級旅游景區(qū)1個，A級旅游景區(qū)4個，農(nóng)（漁）家樂項目100余家，并開發(fā)了一系列以休閑漁業(yè)、生態(tài)觀光、文化旅游等產(chǎn)品構(gòu)建起來的定海海島旅游產(chǎn)品。,遺址遺跡類旅游資源,定海區(qū)遺址遺跡類旅游資源以古文化遺址與軍事遺址為主，其分布以定海古城與馬岙縣為中心，主要突出史前人類活動場所中

13、的馬岙古文化遺址等以及社會文化活動遺址遺跡中的鴉片戰(zhàn)爭主戰(zhàn)場等遺址，均是重大價值的旅游資源單體。,,建筑與設(shè)施類旅游資源,定海區(qū)建筑與設(shè)施類旅游資源以舟山大陸連島工程、特色街巷、名人故居、園林游憩區(qū)域為主。整體來看，該類旅游資源在定海區(qū)旅游資源中所占比重最大，資源儲量豐富，平均品質(zhì)較高，是整個定海旅游開發(fā)重要的基礎(chǔ)資源。,,人文活動類旅游資源,定海區(qū)的人文活動類資源以軍事文化與海洋文化二者為核心，特別是軍事文化，是定海旅游資源中獨具特色

14、有極富潛力的特色資源。定海歷來是一個軍事要塞，建縣千余年來，戰(zhàn)事不斷，名將云集，特別是爆發(fā)于1840年的鴉片戰(zhàn)爭定海保衛(wèi)戰(zhàn)，在世界近代史上有特殊意義。,,,,,,“海天佛國”定海區(qū)毗鄰有“海天佛國”和“南海圣境”美譽的普陀山，觀音文化源遠(yuǎn)流長。,“海島河姆渡文化”位于舟山群島西北部的定海馬岙海島有著距今六千多年的舟山史前文化遺址，古驛道、古客棧、古窯址、古民居、古烽火臺等遺址遺貌至今猶存。,“跳灶舞”古逢臘月二十三，人們在灶頭前跳

15、舞，用來期盼新的一年免遭火災(zāi)和全家平安，后來當(dāng)?shù)氐娜藗兎Q此舞為“跳灶舞”。,“舟山鑼鼓”舟山鑼鼓是定海當(dāng)?shù)靥貏e的傳統(tǒng)民間藝術(shù)，用于鄉(xiāng)里民間的紅白喜事、廟會慶典或是漁民祭海等民間活動之中。,2、中觀分析：旅游資源,3、微觀分析：區(qū)位交通,項目位于定海區(qū)中心山脈4鎮(zhèn)2街道交界山區(qū)，主要包括狹門龍頭坑茶人谷、小沙寺嶺自然村、馬岙海島第一村、干覽南洞藝術(shù)創(chuàng)意谷等景點及區(qū)內(nèi)古驛道驛亭景觀線。,本案,本案,定海城區(qū)形成“五橫六縱”的城市主干道網(wǎng)，

16、“五橫”包括環(huán)城北路、昌國路、解放路、環(huán)城南路、沿港路，“六縱”包括西山路、環(huán)城西路、人民路、環(huán)城東路（含文化路）、東河路和東山路。項目所在區(qū)域內(nèi)規(guī)劃有定海中部快速通道（待建），交通便捷。,東海大峽谷國家森林公園生態(tài)旅游區(qū)項目是定?？傮w規(guī)劃的城市綠脈，是定海重點建設(shè)國家級群島型旅游目的地的核心板塊，項目規(guī)劃打造成為浙江省著名的生態(tài)人文走廊,3、微觀分析：資源稟賦,定海屬北亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候，年平均溫度16.3度，年降雨量1322.5毫

17、米，冬暖夏涼，四季分明，光照充足。區(qū)內(nèi)水庫水系山谷眾多，森林植被茂密，森林覆蓋率達(dá)52.2%，山谷山嶺景色優(yōu)美，自然旅游資源豐厚。,定海歷史人文資源豐富，有流傳盛久的古吉祥寺、單奇洞、土墩、韭菜鰻、龍?zhí)犊拥葰v史人文故事典故傳說。目前已形成雙橋茶人谷、小沙三毛故居、馬岙海島第一村、干覽南洞藝谷、古驛道驛站等特色景區(qū)、景點。,定海古城,定海古城街,定海茶人谷,定海風(fēng)光,市場形勢有利：定海高端休閑觀光度假需求日趨旺盛，未來市場發(fā)展形勢看漲旅

18、游消費已成為定海當(dāng)?shù)鼐用裣M的重要組成部分。相對于整個市場，長三角由于經(jīng)濟發(fā)展水平相對較高，人均可支配收入多，催生了高端休閑觀光度假旅游市場的興起。定海作為長三角區(qū)域核心旅游資源集聚區(qū)，其高端旅游市場需求呈現(xiàn)出以下特征：,避暑旅游需求日趨旺盛 長三角及其周邊區(qū)域年平均氣溫高，夏季尤其炎熱，以上海為例，夏季平均持續(xù)期為117天，最高氣溫達(dá)35℃—38℃。據(jù)上海氣象局統(tǒng)計，近50年來長三角地區(qū)氣溫升高增幅明顯。這些城市有巨大消費力，對

19、避暑旅游的需求日益旺盛,定海休閑觀光度假需求日趨旺盛,觀光旅游市場持續(xù)繁榮“高富、高知、高壓”人群規(guī)模不斷擴大，使得以休閑度假、觀光體驗、等為代表的休閑體驗式旅游市場持續(xù)繁榮,高端度假市場方興未艾 國內(nèi)消費市場的持續(xù)升級，有效地激發(fā)了高端旅游度假市場的繁榮。以山水養(yǎng)身、休閑度假和體驗教育為主題的高端度假市場發(fā)展形勢看漲。,,4、綜合評價：市場分析,自身條件優(yōu)越：近年來，定海整體經(jīng)濟發(fā)展較快，城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入保持了較高的

20、增長率，居民生活水平的不斷提高對新興旅游消費市場形成持續(xù)的需求。定海當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)保持良好，自然景觀兼人文底蘊深厚，對于客源市場的形成提供了有利的支撐。,4、綜合評價：自身條件,發(fā)展契機成熟：定海應(yīng)緊密契合歷史機遇，大力發(fā)展特色旅游，找到適合自身發(fā)展的旅游之路,旅游是關(guān)聯(lián)度很高的產(chǎn)業(yè)，除了旅游產(chǎn)業(yè)自身外，還能帶動酒店餐飲、農(nóng)業(yè)觀光、科技會展、運動教育等的發(fā)展。 旅游是城市的形象名片，借助旅游業(yè)的發(fā)展，城市可以有效積聚人氣，形成持續(xù)的人流

21、、物流、資金流，進(jìn)而促進(jìn)城市建設(shè)，樹立城市形象。定海具有發(fā)展旅游業(yè)的戰(zhàn)略優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢。伴隨著國家海洋經(jīng)濟戰(zhàn)略和長江三角洲區(qū)域規(guī)劃的提出，定海國家級新區(qū)建設(shè)被提上議程，定海具有豐厚的旅游資源，以旅游為引擎，以旅游為窗口，加快促進(jìn)以旅游為特色的城市營銷，對于定海、舟山乃至浙江的發(fā)展意義重大。,4、綜合評價：項目機遇,5、本案開發(fā)的關(guān)鍵問題,1、如何結(jié)合舟山群島規(guī)劃及舟山旅游發(fā)展戰(zhàn)略對東海大峽谷旅游項目進(jìn)行定位？2、如何抓住舟山群島開

22、發(fā)的歷史性機遇，使定海區(qū)旅游業(yè)以及東海大峽谷得以實現(xiàn)可持續(xù)、跨越性發(fā)展？3、如何確定旅游開發(fā)的功能與主題定位？理順旅游開發(fā)與生態(tài)環(huán)境保護(hù)的關(guān)系？4、定海旅游業(yè)發(fā)展有哪些關(guān)鍵驅(qū)動因素？本項目中又有多少因素得以運用？5、目標(biāo)市場如何定位？如何根據(jù)市場需求和旅游資源基礎(chǔ)設(shè)計針對性的旅游產(chǎn)品？6、近期旅游開發(fā)重點啟動哪些項目？7、如何進(jìn)行合理的空間布局和功能分區(qū)？8、如何科學(xué)地布局旅游服務(wù)要素和旅游體系？9、如何充分挖掘本地各類資

23、源，并結(jié)合時代的潮流趨勢，設(shè)計出獨特的產(chǎn)品，形成國際一流的特色品牌？,6、本案開發(fā)方向所在,如何將本項目的生態(tài)資源極盡其用？如何能在低碳生態(tài)的理念下合理有效益的開發(fā)項目，使項目得以持續(xù)性發(fā)展？,如何將旅游與城市生活巧妙結(jié)合，既為城市品牌做營銷，又真正能為城市配套做貢獻(xiàn)？,如何使旅游產(chǎn)業(yè)化，使旅游既為定海區(qū)品牌化做貢獻(xiàn)，又為定海經(jīng)濟貢獻(xiàn)，真正實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提升產(chǎn)業(yè)效能？,DAO觀點：,,,DAO觀點：,東海大峽谷,目標(biāo)：成為長三角唯一

24、、全中國獨有的、東亞著名的、世界知名的、充滿古文化與現(xiàn)代文明和諧共生的國際文化游憩新亮點,,,慷懶的,,文化的,,,知名的,,,PART2 項目研究思路,研究思路運作關(guān)鍵研究方法工作內(nèi)容,于政府開發(fā)項目而言，旅游項目產(chǎn)生效益最便捷有效的方式是實現(xiàn)資本運作（招商運營），但旅游項目清晰定位、良好經(jīng)營前景是受到運營商關(guān)注的前提，因而，我們將為定海設(shè)計了獨有的旅游項目，DAO亦提供規(guī)劃設(shè)計對接與運營策略支持的整體發(fā)展思路。,打造具有前瞻性

25、、創(chuàng)意性的旅游項目，以資本運作為目標(biāo)，最終達(dá)到開發(fā)運營收益最大化。,以項目經(jīng)營體現(xiàn)價值以產(chǎn)品塑造顯現(xiàn)品牌最終打造定海旅游新品牌,旅游項目優(yōu)良前景,項目產(chǎn)品創(chuàng)意體驗,定制項目,DAO,項目功能定位,規(guī)劃設(shè)計建議,我們提供的服務(wù),兩大前提條件,,,,1、研究思路,2、運作關(guān)鍵點,思路：從概念、環(huán)境、文化角度求市場突破,旅游項目是所有項目中面臨的基礎(chǔ)消費群最難捉摸，主題特色要求最高的類型。例如：海南亞龍灣、浙江千島湖、成都寬窄巷子等無不

26、擁有鮮明的個性特色，或立于獨特自然，或行于歷史淵源，或?qū)Ｓ诿耖g文化，因而，旅游項目可謂無題不立，概念塑造與氛圍營造格外重要。,思考點,亞龍灣,千島湖,寬窄巷子,2、運作關(guān)鍵點——項目主題的創(chuàng)意性,思路：從概念、環(huán)境、文化角度求市場突破,從項目面臨的現(xiàn)有的市場瓜分格局與趨勢，尋找差異化定位與市場關(guān)注點，從而制定行之有效的定位策略,,,,,,,市場趨勢研究,增長性策略,消費者特征,自身條件,競合性研究,市場目標(biāo)群,定位策略,2、運作關(guān)鍵點—

27、—優(yōu)化業(yè)態(tài)業(yè)種組合，平衡多方利益,,思路：共享有限消費群，實現(xiàn)最大化的全局利益,本項目從資源屬性上看，資源本身并非極具特色，對于差異化不大的資源，注重全局一體規(guī)劃，突出自身差異化的定位，有效實現(xiàn)整體開發(fā)價值，共同創(chuàng)造豐富的項目內(nèi)涵以及共享區(qū)域人流資源的思路,,整體化思路,,,,,,,,各項目間功能融合與區(qū)分,創(chuàng)造一體化的旅游體系,建立旅游項目市場輻射范圍,共享消費資源,實現(xiàn)最高整體利益,2、運作關(guān)鍵點——局部與整體一體化考量,思路：融入

28、社會生活、服務(wù)體系，借力打力,公益性場所通常具備為客流的服務(wù)社會功能，對于旅游項目而言，公益性場所會有著明顯的支持、補給的作用。定海區(qū)森林公園目前以綠化為主，并沒有獨特的、明顯的景點，我們認(rèn)為把旅游項目與公益性項目整合起來，可以提升項目高度，接近消費者的心理距離。,旅游項目在形象上可作為品牌形象對外推廣，在實質(zhì)上，可以在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上作為實質(zhì)的中堅力量,東海大峽谷當(dāng)前主要功能：旅游、水庫,生態(tài)休閑森林公園特色休閑旅游區(qū),旅游與公建融合為一

29、體，服務(wù)與休閑消費于一體的公共空間,,,2、運作關(guān)鍵點——促進(jìn)公益性與商業(yè)化的協(xié)調(diào),公益性場所通常具備為客流的服務(wù)社會功能，對于旅游項目而言，公益性場所會有著明顯的支持、補給的作用。定海區(qū)森林公園目前以綠化為主，并沒有獨特的、明顯的、太吸引人的景點，我們認(rèn)為把旅游項目與公益性項目整合起來，可以提升項目高度打造品牌，又可以增加社會效益，接近消費者的心理距離。,2、運作關(guān)鍵點——導(dǎo)入現(xiàn)代化運營操作理念，保障招商經(jīng)營可行,DAO的項目小組將通