1、萬達商業(yè)地產(chǎn)成功經(jīng)驗萬達商業(yè)地產(chǎn)成功經(jīng)驗王健林演講錄文章注解：這是萬達王建林在杭州的一篇演講稿，商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)是兩個完全不同的業(yè)態(tài)，這篇演講稿，也讓我學(xué)到了很多，跟有獨到經(jīng)驗的人學(xué)習(xí)成長，是很難得的機會。這篇文章也是我從以前所在公司的顧問那里摘錄過來，這些人都曾是我的老師，三人行，必有我?guī)熝?，每天成長，是很快樂的事。很少去轉(zhuǎn)別人的文章，不過經(jīng)典，不能錯過。以下為文章全篇內(nèi)容：最近三...文章注解：這是萬達王建林在杭州的一篇演講稿，商

2、業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)是兩個完全不同的業(yè)態(tài)，這篇演講稿，也讓我學(xué)到了很多，跟有獨到經(jīng)驗的人學(xué)習(xí)成長，是很難得的機會。這篇文章也是我從以前所在公司的顧問那里摘錄過來，這些人都曾是我的老師，三人行，必有我?guī)熝桑刻斐砷L，是很快樂的事。很少去轉(zhuǎn)別人的文章，不過經(jīng)典，不能錯過。以下為文章全篇內(nèi)容：最近三年，萬達商業(yè)發(fā)展公司專注于做購物中心，在全國19個城市建了21個購物中心，總面積300萬平方米，其中開業(yè)12個，在建9個。我們的目標(biāo)是到2010年至少

3、建設(shè)50個購物中心，爭取60個，總面積700—800萬平方米，年租金收入50億元以上，這是我們的長期目標(biāo)。如果達到800萬平方米、50億元租金收入這個規(guī)模，那么我們就可以在購物中心這個領(lǐng)域進入世界前三名。目前，世界第一名是澳大利亞的西部集團，它下屬兩個公司，合起來有1700萬平方米的購物中心面積。萬達目前和17家跨國企業(yè)，其中有10家世界500強企業(yè)，簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方約定了權(quán)利義務(wù)。戰(zhàn)略合作協(xié)議有四個方面。第一，共同選址，對每一

4、個店址大家提出意見，書面確認。第二，技術(shù)對接，一個店誰要多少平方米，高度，出入口、交通體系等等，每個戰(zhàn)略合作伙伴出專業(yè)人員與我們的規(guī)劃設(shè)計部進行技術(shù)對接，之后再正式簽署確認書。第三，平均租金。我們把購物中心作為長期發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，假如一個購物中心有6家主力店，10家次主力店，那么16個合同談判，恐怕得用半年時間才能搞定。為了快速擴張，快速發(fā)展，我們與所有加入合作的伙伴，都約定一個前提條件，就是接受我們的平均租金這個概念。全國的城市分三等租金

5、。這樣做的好處是，每個店的租金具體多少不用再談判，速度快。第四，先租后建。簽了租約之后，我們再投資。這四點加在一起，叫做“訂單地產(chǎn)”。一、解決資金商業(yè)地產(chǎn)其實是一個進入門檻很高的產(chǎn)業(yè)。平均下來，全世界的房地產(chǎn)公司，只有2—3%的企業(yè)在做商業(yè)地產(chǎn)，在中國的比例就更少，少于1%。商業(yè)地產(chǎn)是一個復(fù)合型的產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)行業(yè)，也不是商業(yè)行業(yè)，它包括地產(chǎn)、商業(yè)、投資、金融等，非常復(fù)雜。在這個行業(yè)里，最需要的就是資金，而且是低成本的、能長期使用的資

6、金。解決不了長期資金的問題，商業(yè)地產(chǎn)是很難做的，即使能做，也走不遠。所以最重要的，做商業(yè)地產(chǎn)，首先要有資金實力，或者有長期能使用的資金平臺。萬達在這方面有最深刻的教訓(xùn)。我們在2001年開始做商業(yè)地產(chǎn)的時候，是以房地產(chǎn)開發(fā)的慣性思維來思考問題的。從銀行貸款，貸二年期，就來做購物中心。2004年，遭遇宏觀調(diào)控，短融長投的弊端就顯現(xiàn)出來了，尤其是國家把購物中心列入限制發(fā)展的七大行業(yè)之一，我們的資金鏈就變得緊張。幸虧我們的決策有前瞻性，在200

7、4年1月開了一個總裁辦公會，決定除了已開工的購物中心，暫停其它購物中心的建設(shè)，集中精力尋找長期資金管道，我們找到了一個戰(zhàn)略投資者，拿到幾十億元，解決了問題。如果沒有預(yù)見性，等到銀行催債的時候再想辦法，那就可能出問題了。所以我體會，做商業(yè)地產(chǎn)，解決資金而且是可長期使用的低成本資金最重要。二、找到人才所有行業(yè)都注重人才，但對商業(yè)地產(chǎn)來說，更需要人才，因為這個行業(yè)是一個復(fù)合型的行業(yè)。大家不要以為，搞超市、搞百貨的人拿來就能用，搞百貨搞超市是零

8、售思維，同單純的房地產(chǎn)思維一樣，都不行。做購物中心，是先做商業(yè)規(guī)劃，然后找租戶，找到合適的主力店、次主力店租戶，再做商業(yè)物業(yè)管理。因此，單純做零售做百貨的人不一定就是商業(yè)地產(chǎn)的行家里手，單純做房地產(chǎn)的人也不一定是，這里需要復(fù)合型的知識?，F(xiàn)在中國商業(yè)地產(chǎn)人才非常緊張。我舉一個例子說明人才的重要性。萬達在上海的五角場做了一個三十幾萬的購物中心，計劃明年開業(yè)。請了號稱世界第一的商業(yè)設(shè)計公司做設(shè)計，這家公司有120多年專門做購物中心規(guī)劃的經(jīng)驗，

9、全球做了幾百個購物中心。開始動工后，一個偶然的機會，我請美國的托伯曼公司的總裁幫忙看看項目，他們是專門做高端購物中心的，他提出了一些修改意見，讓我們有眼前一亮的感覺?？上б驗橐呀?jīng)施工了，基本的東西不能推翻，只能做些修改。修改之后，規(guī)劃和人流動線比原來更加合理。我們計算了一下，僅一項設(shè)計上的修改，可以每年增加2000萬的租金。這說明懂行的人才對商業(yè)地產(chǎn)多么重要。所以做商業(yè)地產(chǎn)，沒有這種既懂商業(yè)又懂地產(chǎn)再懂一點金融投資的綜合型人才，是非常難