1、中國層#p足房地產(chǎn)行政管理觸忍蒯凱產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)整理方法探究鄧小軍寧波市房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理處在缺乏被廣泛接受的房產(chǎn)信息化建設標準的前提下，各地房產(chǎn)信息化建設基本是以系統(tǒng)承建商為主導，特別是在數(shù)據(jù)庫設計方面表現(xiàn)尤為明顯。這也就形成了各地的房產(chǎn)信息系統(tǒng)是以承建商來劃分派別。同時，在各房產(chǎn)登記部門由于理論認識、登記現(xiàn)場環(huán)境壓力等影響因素，早期產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)登記時在數(shù)據(jù)輸入規(guī)范性的執(zhí)行上也存在折扣。在這種條件下，系統(tǒng)重建后的產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)遷移與整理，特別是在更換承

2、建商后將面臨較大難題。一、早期產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)的特點“數(shù)字房產(chǎn)”建設前的房產(chǎn)信息系統(tǒng)或產(chǎn)權(quán)登記信息系統(tǒng)，基本上是純MIS系統(tǒng)(管理信息系統(tǒng))，而且在外部是產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)與測繪數(shù)據(jù)分離、在內(nèi)部是產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)間孤立存放。這段時期的產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)具有以下共同特點：1產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)在空間上表現(xiàn)離散、孤立。即在現(xiàn)實空間中為同一區(qū)域或同一幢房屋的產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)，在數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)上缺少內(nèi)部關(guān)聯(lián)關(guān)系，完全依賴登記的房屋坐落。由此一旦坐落輸入不規(guī)范或坐落變動時，其空間關(guān)系常常會斷裂。2產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)在

3、時間上同樣表現(xiàn)為松散、孤立。即同一套房屋登記單元的產(chǎn)權(quán)交易承接關(guān)系，系統(tǒng)沒有對其強制建立承接關(guān)聯(lián)關(guān)系，而完全依賴人工錄入信息來維持此關(guān)系。由此，現(xiàn)時數(shù)據(jù)與歷史數(shù)據(jù)不能直觀顯現(xiàn)，且一旦人工錄入存在問題，則數(shù)據(jù)的時效性更難推斷。3數(shù)據(jù)規(guī)范性缺乏強制約束(系統(tǒng)約束和人工約束)，數(shù)據(jù)質(zhì)量較差。數(shù)據(jù)格式和關(guān)鍵字段的20i20103總第351期錄入完全依賴人工，導致歷年積累下產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)的格式和具體內(nèi)容形式多樣，數(shù)據(jù)質(zhì)量整體不高。在這些主要問題的阻礙和

4、約束下，原有系統(tǒng)就存在房號、坐落、上下手關(guān)系等混亂現(xiàn)象，這也將嚴重制約產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)的遷移與整理。二、產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)整理方法探究產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)在存在方式上與常規(guī)數(shù)據(jù)有較大區(qū)別，其不僅存放于登記部門，且相關(guān)主要內(nèi)容同樣記載于房產(chǎn)證，而房產(chǎn)證卻被各產(chǎn)權(quán)人分散擁有(這會影響數(shù)據(jù)的整理與更正)。在產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)的存在方式和早期產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)不利因素的制約下，產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)的遷移與整理必存在一定困難。即需理清產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)在時間上的承接關(guān)系，分清歷史產(chǎn)權(quán)和現(xiàn)時產(chǎn)權(quán)；查清產(chǎn)權(quán)在空間上的關(guān)聯(lián)

5、關(guān)系，弄清房屋的現(xiàn)時坐落與房號。同時需甄別與處理問題產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)，完成對產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)規(guī)整，從而最終完成產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)整理。針對早期數(shù)據(jù)的特性，產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)整理的總體思路為“全盤考慮、統(tǒng)籌兼顧”，即房產(chǎn)信息系統(tǒng)(特別是登記系統(tǒng))、產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)整理、測繪數(shù)據(jù)整理，甚至影像掃描均需全面規(guī)劃與設計，綜合考慮各個環(huán)節(jié)、各系統(tǒng)間的協(xié)調(diào)與銜接，為產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)整理提供規(guī)范、依據(jù)和保障。1通盤考慮、全局規(guī)劃在“數(shù)字房產(chǎn)”的設計過程中，需要將產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)整理納入考慮范疇，即不僅需要在數(shù)

6、據(jù)存儲方面考慮數(shù)據(jù)的規(guī)范性，而且需要考慮產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)在時間和空間關(guān)系的存儲；同時，在相關(guān)系統(tǒng)，特別是登記系統(tǒng)中需考慮如何配合產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)整理和萬方數(shù)據(jù)房炮產(chǎn)行股管理。例島4i$4tate產(chǎn)權(quán)或據(jù)整理方怯探究寧!啕JZl鄧小軍寧波市房嚴產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理處在缺乏被廣泛接受的房產(chǎn)信息化建設標準的前提下，各地房產(chǎn)信息化建設基本是以系統(tǒng)承建商為主導，特別是在數(shù)據(jù)庫設計方面表現(xiàn)尤為明顯。這也就形成了各地的房產(chǎn)信息系統(tǒng)是以承建商來劃分派別。同時，在各房產(chǎn)登記部門

7、由于理論認識、登記現(xiàn)場環(huán)境壓力等影響因素，早期產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)登記時在數(shù)據(jù)輸入規(guī)范性的執(zhí)行上也存在折扣。在這種各件下，系統(tǒng)重建后的產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)遷移與整理，特別是在更換墩建商店將面臨較大難題。…、阜期產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)的特點“數(shù)字房產(chǎn)“建設前的房產(chǎn)信息系統(tǒng)或產(chǎn)權(quán)登記信息系統(tǒng)，基本上是純MIS系統(tǒng)(管理信息系統(tǒng))，而且在外部是產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)與測繪數(shù)據(jù)分離、在內(nèi)部是產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)間孤立存放。這段時期的產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)具有以下共同特點:1.產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)在空間上表現(xiàn)離散、孤立。即在現(xiàn)實空間中

8、為同一區(qū)域或同一幢房犀的產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)，在數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)上句是少內(nèi)部關(guān)聯(lián)關(guān)系，完全依賴登記的房展坐部。由此一思維瓊輸入不規(guī)范戚輯部變動時，其空間關(guān)系常常會斷裂。2.產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)在時間上同樣表現(xiàn)為松散、孤立。即同一套房屋登記單元的產(chǎn)權(quán)交易承接關(guān)系，系統(tǒng)沒有對其強制建立承接關(guān)聯(lián)關(guān)系，而完全依賴人工最入倍息來維持此關(guān)系。由此，現(xiàn)時數(shù)據(jù)與歷史數(shù)據(jù)不能直觀顯現(xiàn)，且一旦人工錄入存在問題，則數(shù)據(jù)的時效性更難推斷。3.數(shù)據(jù)規(guī)范性缺乏強制約束(系統(tǒng)的束和人工約束).數(shù)據(jù)

9、質(zhì)量較差。數(shù)據(jù)格式和關(guān)鍵字段的刷2010.3總第四期錄入完全依賴人工，導致歷年積累下產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)的格式和具體內(nèi)容形式多樣，數(shù)據(jù)質(zhì)最整體不高。在這些主要問題的阻礙和約柬下，原有系統(tǒng)就存在房號、坐部、上下手關(guān)系等混亂現(xiàn)象，這也將嚴重制約產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)的遷移與整理。二、產(chǎn)極數(shù)據(jù)整理方法探究產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)在存在方式上與常規(guī)數(shù)據(jù)有較大區(qū)別，其不僅存放于登記部門，且相關(guān)主要內(nèi)容間樣記載于房產(chǎn)證，而房產(chǎn)證卻被各產(chǎn)權(quán)人分散擁有(這會影響數(shù)據(jù)的整理與更正)。在產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)的

10、存在方式和早期產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)不利因素的制約下，產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)的遷移與整理必存在一定困難。即需理清產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)在時間上的承接關(guān)系，分清歷史產(chǎn)權(quán)和現(xiàn)時產(chǎn)權(quán):費精產(chǎn)權(quán)在空間上的關(guān)聯(lián)關(guān)系，弄清房厚的現(xiàn)時撒落與房號。同時需蚓別與處理問題產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)，完成對產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)規(guī)籍，從而最終完成產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)鞍理。針對早期數(shù)據(jù)的特性，產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)整理的總體思路為“全靠考慮、統(tǒng)籌兼顧“即房產(chǎn)信息系統(tǒng)(特別是登記系統(tǒng)〉、產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)鞍理、測繪數(shù)據(jù)整理，甚至影像掃描均需全面規(guī)劃與設計，綜合垮慮各個環(huán)

11、節(jié)、各系統(tǒng)間的協(xié)調(diào)與銜接，為產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)整理提供規(guī)臣、依據(jù)和保障ω1.通盤考慮、金周規(guī)劃在“數(shù)字房產(chǎn)“的設計過程中，需要將產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)鞭理納入考慮范疇，即不僅需要在數(shù)據(jù)存儲方面考慮數(shù)據(jù)的規(guī)范性，而且需要考慮產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)在時間和空間關(guān)系的存儲同時，在相關(guān)系統(tǒng)，特別是登記系統(tǒng)中帶考慮如何配合產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)整理和利用數(shù)據(jù)整理成果。根據(jù)早期產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)的特點及筆者的經(jīng)驗，建議產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)的整理重點強調(diào)“理清產(chǎn)權(quán)承接關(guān)系、規(guī)整現(xiàn)手產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)格式”，在此基礎上確定數(shù)據(jù)的空間關(guān)

12、系和處理問題產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)。為此，還需要相關(guān)系統(tǒng)進行銜接及保障。如在登記系統(tǒng)中僅能對現(xiàn)時產(chǎn)權(quán)(最后一手產(chǎn)權(quán))進行登記，防止登記錯誤。同時，建議建立一條簡捷流程，用以處理產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)整理所發(fā)現(xiàn)的問題數(shù)據(jù)。在登記系統(tǒng)或檔案系統(tǒng)中，對正常數(shù)據(jù)與數(shù)據(jù)整理中更正的數(shù)據(jù)有明顯區(qū)別，便于今后相關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)登記活動的完成。2穩(wěn)步推進產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)整理首先，以房產(chǎn)登記的權(quán)屬單元為單位，在時間上為所有待整理的產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)建立承接關(guān)系，即在權(quán)屬來源上確立上下手關(guān)系。在建立上下手關(guān)

13、系時，主要依據(jù)房屋坐落、房號、產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)權(quán)證號、原產(chǎn)權(quán)人、原產(chǎn)權(quán)證號等信息。在策略上采取先自動后人工的辦法，即先利用程序自動為待整理的產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)建立上下手關(guān)聯(lián)關(guān)系；然后再針對所有待整理的產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)，人工逐一清理、核查產(chǎn)權(quán)承接關(guān)系(無論是否已自動關(guān)聯(lián))，以確保所有產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)的承接關(guān)系建立完整。其次，對現(xiàn)手數(shù)據(jù)進行數(shù)據(jù)規(guī)整。依據(jù)產(chǎn)權(quán)的上下手關(guān)系，清理出所有現(xiàn)手數(shù)據(jù)，然后根據(jù)數(shù)據(jù)庫設計時所確定的數(shù)據(jù)標準，對所有現(xiàn)手數(shù)據(jù)進行人工數(shù)據(jù)規(guī)整。為了保障規(guī)整

14、前后數(shù)據(jù)的一致性(因各數(shù)據(jù)已建立關(guān)聯(lián)關(guān)系，則不會引起產(chǎn)權(quán)上下手關(guān)聯(lián)錯誤)，避免人工規(guī)整過程中出房地產(chǎn)行政管理踟Rea／Estate現(xiàn)錯誤，建議將所有原始數(shù)據(jù)保持不變，同時對于關(guān)鍵數(shù)據(jù)全部再造(具體操作上可采用先自動復制后人工修正法)，以做到在數(shù)據(jù)規(guī)整的同時為今后數(shù)據(jù)備查提供保障。然后，依據(jù)規(guī)整后的產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)，依據(jù)坐落和測繪數(shù)據(jù)整理成果(若沒有測繪數(shù)據(jù)整理，則空間歸幢效果要差些)，對所有現(xiàn)手產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)進行空間上的歸幢，建立樓盤表。可以一邊進行

15、產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)歸幢，一邊與測繪數(shù)據(jù)整理的樓盤表進行檢校，提高數(shù)據(jù)的準確度。最后對遺留的問題產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)進行整理。在產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)整理過程中，必定會遇見兩種類型的問題產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)：純產(chǎn)權(quán)問題所造成的主動型錯誤(如重復發(fā)證問題)和非產(chǎn)權(quán)問題所造成的被動錯誤(如坐落變更問題)。對于主動型錯誤，在數(shù)據(jù)整理中發(fā)現(xiàn)后一般較難處理，且耗費時間較長。建議先要查清數(shù)據(jù)錯誤的緣由，并將問題數(shù)據(jù)標注，作為疑難問題移交特定部門處理。對于被動型數(shù)據(jù)錯誤，需要借助測繪數(shù)據(jù)整理、外業(yè)調(diào)

16、查等多部門協(xié)助處理。在產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)整理中，先對問題進行排查和初步判斷，然后借助測繪數(shù)據(jù)整理成果或外業(yè)調(diào)查結(jié)果得出正確數(shù)據(jù)，最終利用簡易登記流程更正數(shù)據(jù)。在問題數(shù)據(jù)的處理過程中，一般難以要求產(chǎn)權(quán)人一一申請更正登記。因此為了縮短數(shù)據(jù)處理流程，建議采取主動式更正登記，即先公告需要辦理更正登記的產(chǎn)權(quán)單元，然后對主動申請者快速辦理更正登記，對于未申請者，及時采取依職權(quán)更正。對于不造成權(quán)利人實質(zhì)性更改者，為了避免引起其他糾紛，建議在登記簿中標注“正在寫

17、入登記簿”，以此保留其權(quán)利。在上述數(shù)據(jù)的處理過程中，實際上沒有明顯的區(qū)分界線，常常相互穿插混合，有區(qū)別的僅是在各個時段的側(cè)重點不同而已?？傮w而言，在產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)整理過程中，需要采取適當?shù)姆椒ㄅc策略，才能縮短整理時間，提高數(shù)據(jù)的利用效率，為今后的數(shù)據(jù)利用打下基礎。i兩莨|。萬方數(shù)據(jù)利用數(shù)據(jù)整理成果。根據(jù)早期產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)的特點及筆者的經(jīng)驗，建議產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)的整理重點強調(diào)“理清產(chǎn)權(quán)承接關(guān)系、規(guī)整現(xiàn)手產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)格式飛在此基礎上確定數(shù)據(jù)的空間關(guān)系和處理問題產(chǎn)權(quán)

18、數(shù)據(jù)。為此，還需要相關(guān)系統(tǒng)進行銜接及保障。如在登記系統(tǒng)中僅能對現(xiàn)時產(chǎn)權(quán)(最后一手產(chǎn)權(quán))進行登記，防止登記錯誤。同時，建議建在一條簡捷流程，用以處理產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)整理所發(fā)現(xiàn)的問題數(shù)據(jù)。在登記系統(tǒng)或檔案系統(tǒng)中，對正常數(shù)據(jù)與數(shù)據(jù)整理中更正的數(shù)據(jù)有明顯區(qū)別，便于今后相關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)登記活動的完成。2.穩(wěn)步推進產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)罄理首先，以房產(chǎn)登記的權(quán)屬單元為單位，在時間上為所有待整理的產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)建立承接關(guān)系，即在權(quán)屬來源上確立上下手關(guān)系。在建立上下手關(guān)系時，主要依據(jù)

19、房屋坐落、房號、產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)權(quán)證號、原產(chǎn)權(quán)人、原產(chǎn)權(quán)證號等信息。在策略上采取先自動后人工的辦法，即先利用程序自動為待整理的產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)建立上下手關(guān)聯(lián)關(guān)系:然后再針對所有待整理的產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)，人工逐一清理、核查產(chǎn)權(quán)承接關(guān)系(無論是否已自動關(guān)聯(lián))，以確保所有產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)的承接關(guān)系建立完整。其次，對現(xiàn)手數(shù)據(jù)進行數(shù)據(jù)規(guī)整。依據(jù)產(chǎn)權(quán)的上下手關(guān)系，清理出所有現(xiàn)手數(shù)據(jù)，然后根據(jù)數(shù)據(jù)庫設計時所確定的數(shù)據(jù)標準，對所有現(xiàn)手數(shù)據(jù)進行人工數(shù)據(jù)規(guī)整。為了保障規(guī)罄前后數(shù)據(jù)的一致

20、性(困各數(shù)據(jù)已建立關(guān)聯(lián)關(guān)系，則不會引起產(chǎn)權(quán)上下手關(guān)聯(lián)錯誤)，避免人工規(guī)整過程中出現(xiàn)錯誤，建議將所有原始數(shù)據(jù)保持不變，同時對于關(guān)鍵數(shù)據(jù)全部再造(具體操作上可采用先自動復制后人工修正法)，以做到在數(shù)據(jù)規(guī)整的同時為今后數(shù)據(jù)備查提供保障。然后，依據(jù)規(guī)整后的產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)，依據(jù)坐落和測繪數(shù)據(jù)整理成果(若沒有測給數(shù)據(jù)整理，則空間歸幢效果要差些)，對所有現(xiàn)手產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)進行空間上的歸幢，建t樓盤表?？梢砸贿呥M行產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)歸幢邊與測給數(shù)據(jù)整理的樓盤表進行檢校，提高

21、數(shù)據(jù)的準確度。最后對遺留的問題產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)進行整理。在產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)整理過程中，必定會遇見兩種類型的問題產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù):純產(chǎn)權(quán)問題所造成的主動型錯誤(如重復發(fā)證問題)和非產(chǎn)權(quán)問題所造成的被動錯誤(如坐落變更問題)。對于主動理錯誤，在數(shù)據(jù)整理中發(fā)現(xiàn)后一般較難處理，且耗費時間較長。建議先要查清數(shù)據(jù)錯誤的緣由，并將問題數(shù)據(jù)標注，作為疑難問題移交特定部門處理。對于被動型數(shù)據(jù)錯誤，需要借助測繪數(shù)據(jù)整理、外業(yè)調(diào)查等多部門協(xié)助處理。在產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)整理中，先對問題進行排查

22、和初步判斷，然后借助測繪數(shù)據(jù)鞍理成果或外業(yè)調(diào)查結(jié)果得出正確數(shù)據(jù)，最終利用簡易登記流程更正數(shù)據(jù)。在問題數(shù)據(jù)的處理過程中，一般難以要求產(chǎn)權(quán)人一一申請更正登記。因此為了縮短數(shù)據(jù)處理流程，建議采取主動式更正登記，即先公告需要辦理更正登記的產(chǎn)權(quán)單元，然后對主動申請者快速辦理更正登記，對于未申請者，及時采取依職權(quán)更正。對于不造成權(quán)利人實質(zhì)性更改者，為了避免引起其他糾紛，建議在登記得中標注“正在寫入登記簿飛以此保留其權(quán)利。在上述數(shù)據(jù)的處理過程中，實際