1、中國層#p足房地產行政管理觸忍蒯凱產權數據整理方法探究鄧小軍寧波市房產產權產籍監(jiān)理處在缺乏被廣泛接受的房產信息化建設標準的前提下，各地房產信息化建設基本是以系統(tǒng)承建商為主導，特別是在數據庫設計方面表現尤為明顯。這也就形成了各地的房產信息系統(tǒng)是以承建商來劃分派別。同時，在各房產登記部門由于理論認識、登記現場環(huán)境壓力等影響因素，早期產權數據登記時在數據輸入規(guī)范性的執(zhí)行上也存在折扣。在這種條件下，系統(tǒng)重建后的產權數據遷移與整理，特別是在更換承

2、建商后將面臨較大難題。一、早期產權數據的特點“數字房產”建設前的房產信息系統(tǒng)或產權登記信息系統(tǒng)，基本上是純MIS系統(tǒng)(管理信息系統(tǒng))，而且在外部是產權數據與測繪數據分離、在內部是產權數據間孤立存放。這段時期的產權數據具有以下共同特點：1產權數據在空間上表現離散、孤立。即在現實空間中為同一區(qū)域或同一幢房屋的產權數據，在數據結構上缺少內部關聯關系，完全依賴登記的房屋坐落。由此一旦坐落輸入不規(guī)范或坐落變動時，其空間關系常常會斷裂。2產權數據在

3、時間上同樣表現為松散、孤立。即同一套房屋登記單元的產權交易承接關系，系統(tǒng)沒有對其強制建立承接關聯關系，而完全依賴人工錄入信息來維持此關系。由此，現時數據與歷史數據不能直觀顯現，且一旦人工錄入存在問題，則數據的時效性更難推斷。3數據規(guī)范性缺乏強制約束(系統(tǒng)約束和人工約束)，數據質量較差。數據格式和關鍵字段的20i20103總第351期錄入完全依賴人工，導致歷年積累下產權數據的格式和具體內容形式多樣，數據質量整體不高。在這些主要問題的阻礙和

4、約束下，原有系統(tǒng)就存在房號、坐落、上下手關系等混亂現象，這也將嚴重制約產權數據的遷移與整理。二、產權數據整理方法探究產權數據在存在方式上與常規(guī)數據有較大區(qū)別，其不僅存放于登記部門，且相關主要內容同樣記載于房產證，而房產證卻被各產權人分散擁有(這會影響數據的整理與更正)。在產權數據的存在方式和早期產權數據不利因素的制約下，產權數據的遷移與整理必存在一定困難。即需理清產權數據在時間上的承接關系，分清歷史產權和現時產權；查清產權在空間上的關聯

5、關系，弄清房屋的現時坐落與房號。同時需甄別與處理問題產權數據，完成對產權數據規(guī)整，從而最終完成產權數據整理。針對早期數據的特性，產權數據整理的總體思路為“全盤考慮、統(tǒng)籌兼顧”，即房產信息系統(tǒng)(特別是登記系統(tǒng))、產權數據整理、測繪數據整理，甚至影像掃描均需全面規(guī)劃與設計，綜合考慮各個環(huán)節(jié)、各系統(tǒng)間的協調與銜接，為產權數據整理提供規(guī)范、依據和保障。1通盤考慮、全局規(guī)劃在“數字房產”的設計過程中，需要將產權數據整理納入考慮范疇，即不僅需要在數

6、據存儲方面考慮數據的規(guī)范性，而且需要考慮產權數據在時間和空間關系的存儲；同時，在相關系統(tǒng)，特別是登記系統(tǒng)中需考慮如何配合產權數據整理和萬方數據房炮產行股管理。例島4i$4tate產權或據整理方怯探究寧!啕JZl鄧小軍寧波市房嚴產權產籍監(jiān)理處在缺乏被廣泛接受的房產信息化建設標準的前提下，各地房產信息化建設基本是以系統(tǒng)承建商為主導，特別是在數據庫設計方面表現尤為明顯。這也就形成了各地的房產信息系統(tǒng)是以承建商來劃分派別。同時，在各房產登記部門

7、由于理論認識、登記現場環(huán)境壓力等影響因素，早期產權數據登記時在數據輸入規(guī)范性的執(zhí)行上也存在折扣。在這種各件下，系統(tǒng)重建后的產權數據遷移與整理，特別是在更換墩建商店將面臨較大難題?！?、阜期產權數據的特點“數字房產“建設前的房產信息系統(tǒng)或產權登記信息系統(tǒng)，基本上是純MIS系統(tǒng)(管理信息系統(tǒng))，而且在外部是產權數據與測繪數據分離、在內部是產權數據間孤立存放。這段時期的產權數據具有以下共同特點:1.產權數據在空間上表現離散、孤立。即在現實空間中

8、為同一區(qū)域或同一幢房犀的產權數據，在數據結構上句是少內部關聯關系，完全依賴登記的房展坐部。由此一思維瓊輸入不規(guī)范戚輯部變動時，其空間關系常常會斷裂。2.產權數據在時間上同樣表現為松散、孤立。即同一套房屋登記單元的產權交易承接關系，系統(tǒng)沒有對其強制建立承接關聯關系，而完全依賴人工最入倍息來維持此關系。由此，現時數據與歷史數據不能直觀顯現，且一旦人工錄入存在問題，則數據的時效性更難推斷。3.數據規(guī)范性缺乏強制約束(系統(tǒng)的束和人工約束).數據

9、質量較差。數據格式和關鍵字段的刷2010.3總第四期錄入完全依賴人工，導致歷年積累下產權數據的格式和具體內容形式多樣，數據質最整體不高。在這些主要問題的阻礙和約柬下，原有系統(tǒng)就存在房號、坐部、上下手關系等混亂現象，這也將嚴重制約產權數據的遷移與整理。二、產極數據整理方法探究產權數據在存在方式上與常規(guī)數據有較大區(qū)別，其不僅存放于登記部門，且相關主要內容間樣記載于房產證，而房產證卻被各產權人分散擁有(這會影響數據的整理與更正)。在產權數據的

10、存在方式和早期產權數據不利因素的制約下，產權數據的遷移與整理必存在一定困難。即需理清產權數據在時間上的承接關系，分清歷史產權和現時產權:費精產權在空間上的關聯關系，弄清房厚的現時撒落與房號。同時需蚓別與處理問題產權數據，完成對產權數據規(guī)籍，從而最終完成產權數據鞍理。針對早期數據的特性，產權數據整理的總體思路為“全靠考慮、統(tǒng)籌兼顧“即房產信息系統(tǒng)(特別是登記系統(tǒng)〉、產權數據鞍理、測繪數據整理，甚至影像掃描均需全面規(guī)劃與設計，綜合垮慮各個環(huán)

11、節(jié)、各系統(tǒng)間的協調與銜接，為產權數據整理提供規(guī)臣、依據和保障ω1.通盤考慮、金周規(guī)劃在“數字房產“的設計過程中，需要將產權數據鞭理納入考慮范疇，即不僅需要在數據存儲方面考慮數據的規(guī)范性，而且需要考慮產權數據在時間和空間關系的存儲同時，在相關系統(tǒng)，特別是登記系統(tǒng)中帶考慮如何配合產權數據整理和利用數據整理成果。根據早期產權數據的特點及筆者的經驗，建議產權數據的整理重點強調“理清產權承接關系、規(guī)整現手產權數據格式”，在此基礎上確定數據的空間關

12、系和處理問題產權數據。為此，還需要相關系統(tǒng)進行銜接及保障。如在登記系統(tǒng)中僅能對現時產權(最后一手產權)進行登記，防止登記錯誤。同時，建議建立一條簡捷流程，用以處理產權數據整理所發(fā)現的問題數據。在登記系統(tǒng)或檔案系統(tǒng)中，對正常數據與數據整理中更正的數據有明顯區(qū)別，便于今后相關房屋產權登記活動的完成。2穩(wěn)步推進產權數據整理首先，以房產登記的權屬單元為單位，在時間上為所有待整理的產權數據建立承接關系，即在權屬來源上確立上下手關系。在建立上下手關

13、系時，主要依據房屋坐落、房號、產權人、產權證號、原產權人、原產權證號等信息。在策略上采取先自動后人工的辦法，即先利用程序自動為待整理的產權數據建立上下手關聯關系；然后再針對所有待整理的產權數據，人工逐一清理、核查產權承接關系(無論是否已自動關聯)，以確保所有產權數據的承接關系建立完整。其次，對現手數據進行數據規(guī)整。依據產權的上下手關系，清理出所有現手數據，然后根據數據庫設計時所確定的數據標準，對所有現手數據進行人工數據規(guī)整。為了保障規(guī)整

14、前后數據的一致性(因各數據已建立關聯關系，則不會引起產權上下手關聯錯誤)，避免人工規(guī)整過程中出房地產行政管理踟Rea／Estate現錯誤，建議將所有原始數據保持不變，同時對于關鍵數據全部再造(具體操作上可采用先自動復制后人工修正法)，以做到在數據規(guī)整的同時為今后數據備查提供保障。然后，依據規(guī)整后的產權數據，依據坐落和測繪數據整理成果(若沒有測繪數據整理，則空間歸幢效果要差些)，對所有現手產權數據進行空間上的歸幢，建立樓盤表?？梢砸贿呥M行

15、產權數據歸幢，一邊與測繪數據整理的樓盤表進行檢校，提高數據的準確度。最后對遺留的問題產權數據進行整理。在產權數據整理過程中，必定會遇見兩種類型的問題產權數據：純產權問題所造成的主動型錯誤(如重復發(fā)證問題)和非產權問題所造成的被動錯誤(如坐落變更問題)。對于主動型錯誤，在數據整理中發(fā)現后一般較難處理，且耗費時間較長。建議先要查清數據錯誤的緣由，并將問題數據標注，作為疑難問題移交特定部門處理。對于被動型數據錯誤，需要借助測繪數據整理、外業(yè)調

16、查等多部門協助處理。在產權數據整理中，先對問題進行排查和初步判斷，然后借助測繪數據整理成果或外業(yè)調查結果得出正確數據，最終利用簡易登記流程更正數據。在問題數據的處理過程中，一般難以要求產權人一一申請更正登記。因此為了縮短數據處理流程，建議采取主動式更正登記，即先公告需要辦理更正登記的產權單元，然后對主動申請者快速辦理更正登記，對于未申請者，及時采取依職權更正。對于不造成權利人實質性更改者，為了避免引起其他糾紛，建議在登記簿中標注“正在寫

17、入登記簿”，以此保留其權利。在上述數據的處理過程中，實際上沒有明顯的區(qū)分界線，常常相互穿插混合，有區(qū)別的僅是在各個時段的側重點不同而已。總體而言，在產權數據整理過程中，需要采取適當的方法與策略，才能縮短整理時間，提高數據的利用效率，為今后的數據利用打下基礎。i兩莨|。萬方數據利用數據整理成果。根據早期產權數據的特點及筆者的經驗，建議產權數據的整理重點強調“理清產權承接關系、規(guī)整現手產權數據格式飛在此基礎上確定數據的空間關系和處理問題產權

18、數據。為此，還需要相關系統(tǒng)進行銜接及保障。如在登記系統(tǒng)中僅能對現時產權(最后一手產權)進行登記，防止登記錯誤。同時，建議建在一條簡捷流程，用以處理產權數據整理所發(fā)現的問題數據。在登記系統(tǒng)或檔案系統(tǒng)中，對正常數據與數據整理中更正的數據有明顯區(qū)別，便于今后相關房屋產權登記活動的完成。2.穩(wěn)步推進產權數據罄理首先，以房產登記的權屬單元為單位，在時間上為所有待整理的產權數據建立承接關系，即在權屬來源上確立上下手關系。在建立上下手關系時，主要依據

19、房屋坐落、房號、產權人、產權證號、原產權人、原產權證號等信息。在策略上采取先自動后人工的辦法，即先利用程序自動為待整理的產權數據建立上下手關聯關系:然后再針對所有待整理的產權數據，人工逐一清理、核查產權承接關系(無論是否已自動關聯)，以確保所有產權數據的承接關系建立完整。其次，對現手數據進行數據規(guī)整。依據產權的上下手關系，清理出所有現手數據，然后根據數據庫設計時所確定的數據標準，對所有現手數據進行人工數據規(guī)整。為了保障規(guī)罄前后數據的一致

20、性(困各數據已建立關聯關系，則不會引起產權上下手關聯錯誤)，避免人工規(guī)整過程中出現錯誤，建議將所有原始數據保持不變，同時對于關鍵數據全部再造(具體操作上可采用先自動復制后人工修正法)，以做到在數據規(guī)整的同時為今后數據備查提供保障。然后，依據規(guī)整后的產權數據，依據坐落和測繪數據整理成果(若沒有測給數據整理，則空間歸幢效果要差些)，對所有現手產權數據進行空間上的歸幢，建t樓盤表?？梢砸贿呥M行產權數據歸幢邊與測給數據整理的樓盤表進行檢校，提高

21、數據的準確度。最后對遺留的問題產權數據進行整理。在產權數據整理過程中，必定會遇見兩種類型的問題產權數據:純產權問題所造成的主動型錯誤(如重復發(fā)證問題)和非產權問題所造成的被動錯誤(如坐落變更問題)。對于主動理錯誤，在數據整理中發(fā)現后一般較難處理，且耗費時間較長。建議先要查清數據錯誤的緣由，并將問題數據標注，作為疑難問題移交特定部門處理。對于被動型數據錯誤，需要借助測繪數據整理、外業(yè)調查等多部門協助處理。在產權數據整理中，先對問題進行排查

22、和初步判斷，然后借助測繪數據鞍理成果或外業(yè)調查結果得出正確數據，最終利用簡易登記流程更正數據。在問題數據的處理過程中，一般難以要求產權人一一申請更正登記。因此為了縮短數據處理流程，建議采取主動式更正登記，即先公告需要辦理更正登記的產權單元，然后對主動申請者快速辦理更正登記，對于未申請者，及時采取依職權更正。對于不造成權利人實質性更改者，為了避免引起其他糾紛，建議在登記得中標注“正在寫入登記簿飛以此保留其權利。在上述數據的處理過程中，實際