1、第 章 城市房地產管理法律制度 城市房地產管理法律制度學習目的和要求 學習目的和要求通過本章學習，了解我國城市房地產管理法律制度的主要內容，了解房地產開發(fā)用地 通過本章學習，了解我國城市房地產管理法律制度的主要內容，了解房地產開發(fā)用地管理、開發(fā)管理、房地產交易管理、權屬登記管理的法律規(guī)定。 管理、開發(fā)管理、房地產交易管理、權屬登記管理的法律規(guī)定。課程內容 課程內容第一節(jié) 城市房地產管理法概述城市房地產管理法是指調整城市房地產管理過程中

2、發(fā)生的法律關系的法律標準的總稱。房地產是土地、房屋財產的總稱?！胺康禺a〞一詞有廣義狹義兩種用法，有時指土地或房屋，有時指土地和房屋。正是由于房產與地產的有機結合，才會產生?城市房地產管理法?這種調整整體意義上的城市房地產關系的法律。綜合起來說，房地產作為一項財產，在法律上反映為房地產權。其中，當土地單獨作為地產時，指 的是土地所有權、土地使用權；當房屋單獨作為房產或者出租時，指的是房屋所有權、房屋使用權；當土地與房屋連為一體時，指的是房

3、屋所有權和其占用范圍內的土地所有權，或房屋所有權和其占用范圍內的土地使用權。房地產業(yè)是商品經濟和城市開展的產物。隨著我國經濟體制改革的進行，城市土地使用權有償的實施和住宅商品化的開展，我國房地產業(yè)正日益成為一個重要的經濟部門。建立健全房地產市場，是建立我國社會主義市場體系的重點之一。房地產業(yè)對其他各 個產業(yè)的開展，對金融的振興，對消費結構的變革以及對整個社會政治的穩(wěn)定，都有極為重要的影響。近幾年來，伴隨著土地使用制度的改革，住房商品化政

4、策和城鎮(zhèn)住房制度改革的推進，房地產業(yè)開展迅速，因此，?中華人民共和國城市房地產 管理法?〔以下簡稱?城市房地產管理法?〕于 1994 年 7 月 5 日經第八屆全 國人大常委會第八次會議通過，并于 1995 年 1 月日起實施。這對加強城市房地產的管理，維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益，促 進房地產業(yè)的健康開展有重要作用。該法的適用范圍是：在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內取得房地產開發(fā)用地的土地使用權，從事房 地產

5、開發(fā)、房地產交易，實施房地產管理，應當遵守本法。第二節(jié) 城市房地產開發(fā)法律制度一、房地產開發(fā)概述〔一〕房地產開發(fā)的概念房地產開發(fā)，是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行根底設 施、房屋建設的行為。全面、正確領會這一概念應當注意如下兩點：土地使用權出讓是我國土地制度的一項重大改革，1998 年七屆人大一次 會議通過了?憲法修正案?，在憲法中刪去了禁止土地“出租〞的條款，增加了土地使用權可以依法轉讓的內容，為土地使用權的出讓和轉讓提供了憲

6、法依 據。1998 年 12 月，七屆全國人大常委會第五次會議通過了修改?土地管理法?的決定，刪去禁止土地出租的規(guī)定，增加了“國有土地和集體土地的使用權可 以依法轉讓。土地使用權轉讓的具體方法，由國務院另行規(guī)定。〞1990 年 5 月19 日國務院發(fā)布?城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例?，同時發(fā)布?外商投資開發(fā)經營成片土地暫行管理方法?，標志著我國土地使用權有償使用制度正 式確立。土地使用權出讓具有以下法律特征：（1） 土地使用權出

7、讓是一種特殊的民事法律行為，或稱經濟法律行為。出讓土地使用權的一方是國家，一般是以各級人民政府土地管理部門為代表，稱為出讓人；另一方是自然人或法人，稱為受讓人。國家在這里是以所有者的身份出現(xiàn)。因此，雙方必須遵守平等、自愿、有償的原那么。受讓人必須為取得土地使用權付出代價，既繳納土地使用權出讓金，表現(xiàn)為一定數額的貨幣。（2） 土地使用權出讓附有特殊限制，表現(xiàn)為權利的有限性和有期性。土地使用權出讓均具有一定年限且不得超過法定最高年限的規(guī)定。

8、土地使用權出讓的最高年限規(guī)定為：居住用地 70 年，工業(yè)用地 50 年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年，商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年，綜合和其他用地 50 年。使用期滿，國家可以無償收回土地使用權及地上建筑物和其他附著物所有權，使用者如需繼續(xù)使用，可以向政府申請延期，征得同意后，重新簽訂合同，補 交土地出讓金。受讓方取得的土地使用權附有許多使用限制，如必須遵守出讓方制定的土地用途、開發(fā)強度、配套要求等方面的條件，不得隨意更

9、改。出讓土地使用權的范圍，僅限于城市規(guī)劃區(qū)內的國有土地。城市規(guī)劃區(qū)內的集體所 有的土地，經依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。也就是說，農村集體土地使用權不得直接出讓。2、土地使用權出讓的方式土地使用權出讓方式，按?城市房地產管理法?第 12 條規(guī)定：可以采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式?！?〕拍賣，又稱競投。這是指出讓人在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權的有意受讓人到場，就擬出讓使用權的地塊公開競投，按

10、“價高 者得〞的原那么確定土地使用權受讓人的出讓方式。拍賣與招標不同：拍賣是按“價高者得〞確定受讓人，招標是按最優(yōu)者得確定受讓人，招標中最高標價不一定贏得競投，還要綜合考察其他條件，如規(guī) 劃設計方案。招標方式中，各投標人互不知道他方所提競投條件，投標人也只 有一次投標時機，投標書一旦投出，不能隨意更改，而拍賣那么是各應買者之間的公開競投，報價可以隨時提高。拍賣的一般程序是：出讓人發(fā)出拍賣公告，將土地使用權拍賣事宜向社會公布；競買，即在拍