1、從古至今，房屋及土地是公民、企業(yè)及組織最重要的財產。中國城市化建設在最近20年取得飛躍式的發(fā)展，城市人口迅速增長，商業(yè)、工業(yè)發(fā)展速度也是史無前例的?，F(xiàn)階段是我國城市發(fā)展及改革的重要時期，土地征用是城市快速發(fā)展的重要問題，土地征用必然涉及房屋征收問題，而房屋是房屋所有權人、承租人的安身之本，也是企業(yè)、組織最為重要的生產資料，因此，我國政府在房屋征收過程中應加強對權利人的保護力度，讓被征收房屋權利人真正過上有尊嚴的生活，建立真正體現(xiàn)以人為本

2、的房屋征收制度。《城市房屋拆遷管理條例》在一片批判聲中于2011年被《國有土地上屋征收與補償條例》（以下簡稱“征收條例”）所替代，“征收條例”在征收主體方面取得革命性的進展，但該“征收條例”也存在許多不足之處，條文過于原則性，程序上的規(guī)定也過分簡要，給操作上帶來諸多的弊端，有待進一步完善、細化。我國對私有財產的保護也是經歷了一個漫長的過程，2004年憲法修正案中，將“公民的合法的私有財產不受侵犯”寫入憲法，表明我國最高憲法層面尊重和保護

3、公民的私有財產權益。本文主要對“征收條例”進行制度性研究，指出其不足之處，以及如何改進其不足的路徑，重點分析條例中公共利益界定、補償規(guī)制、城市房屋征收強制執(zhí)行制度等問題，建議制定房屋及土地征收法。
　　全文內容分為六個部分，按照“征收條例”條款順序，安排本文的布局，包括前言、正文（四章）和結論。
　　前言通過三個案例引申出城市房屋征收問題，引起人們對城市房屋征收制度的思考，房屋征收工作中出現(xiàn)大量糾紛的根本原因在于房屋征收制度

4、層面問題，應當重新審視“征收條例”中的不足之處，對房屋征收規(guī)則進行修正。
　　第一章“征收條例”應當修正公共利益界定的方法問題，既然法律規(guī)定公共利益是城市房屋征收的前提條件，則必須在法律層面上嚴格限定公共利益界定的程序、方法。據(jù)此，公共利益界定應遵循平衡性、比例性、程序正當性、公眾參與與公開性原則，利用程序性制約政府權力濫用問題，在制度層面上規(guī)定“公共利益”界定發(fā)生爭議時采用司法審查的救濟徐徑。
　　第二章按物權法規(guī)定，城市

5、房屋征收應當包含房屋及土地使用權價值，物權所有權和使用權都應獲得補償，據(jù)此，“征收條例”中也應明確房屋征收補償應當包括房屋及其征收范圍內的土地使用權價值。承租人應作為被征收關系人，在“征收條例”中區(qū)分公房承租人和私房承租人在城市房屋征收中的地位，應當明確承租人與房屋所有權人之間利益分配，在補償協(xié)議或補償決定中予以區(qū)分開來。房屋征收補償協(xié)議的性質為行政合同，處理行政合同糾紛所遵循的訴訟程序與民事合同糾紛應有所區(qū)別，適用行政訴訟法的訴訟規(guī)則

6、。房屋征收補償檔案的公開化有利于提升房屋征收工作的效率，減少房屋征收矛盾，也有利于法院對房屋征收糾紛案件的公平、公正判決。補償標準中的獎勵費、困難補助費等針對某個人或某戶的，應當在補償協(xié)議或補償決定中寫明分配規(guī)則，計算依據(jù)。另“征收條例”對房屋檔案所包含的內容應進一步明確，檔案應擴大公開的對象，依申請可查閱、復制分戶補償情況，這對防止房屋征收主體的暗箱操作具有重要作用，房屋征收檔案應作為信息公開的內容。
　　第三章城市房屋征收強制

7、執(zhí)行的申請條件，應制定更加嚴格的程序性限制措施，在申請前，作出補償決定的市、縣人民政府應向被征收人及被征收關系人發(fā)兩次書面的催告程序，間隔時間不低于15日，被征收人及被征收利害關系人仍未搬遷的，應當組織一次聽證會后，方可申請強制執(zhí)行。“征收條例”應規(guī)定法院審查強制執(zhí)行的內容，包括實體審查和程序審查，以及明確強制執(zhí)行實施的主體為作出補償決定的市、縣人民政府。
　　第四章建議制定“房屋及土地征收法”，完善房屋及土地征收法律規(guī)范，該法應