1、不動產登記是各國法律制度中的一項重要內容，其制度價值在于公示不動產權利的狀態(tài)，賦予相應的法律效力，以維護不動產交易的安全和秩序。盡管英美兩國有著共同的土地制度基礎，美國法律制度的很多方面繼受了英國傳統(tǒng)的普通法規(guī)則，但是在不動產領域，英美兩國卻建立了兩套截然不同的登記制度，即英國的產權登記制和美國的契據(jù)登記制。隱藏于兩種不同登記體制的背后，存在怎樣的歷史背景和現(xiàn)實的政策考量，具體法律制度的設計有著怎樣的差異，在解決特定問題上規(guī)則有著怎樣的

2、作用，在維護交易安全方面有著怎樣的體系保障，是本文所要探尋的主要問題。
　　本文由導論、正文、余論三大部分組成。正文共分為五章，以不動產交易為經(jīng)，以登記的法律構造和制度解析為緯，遵循歷史脈絡，從英美兩國的土地制度及登記確立談起，分析不動產交易中契據(jù)交付制度的形成，解析不動產交易中的權利變動，闡釋英美不動產登記制度的法律構造、法律效果和權利沖突的解決規(guī)則，最終得出對我國不動產登記的幾點啟示。
　　導論部分主要介紹了本文的選題背

3、景與研究對象:英美不動產登記制度——涉及不動產、交易、登記三個中心詞。英美法語境中的不動產既指不動產和依附于不動產上的附著物，也意味著建立在土地及其附著物上的不動產權益;不動產交易是指不動產權益從一個人移轉給另一個人的過程，交易過程中的核心問題是權利變動;登記表現(xiàn)為靜態(tài)的事實狀態(tài)和動態(tài)的法律行為，產生于法律規(guī)則，產生法律上的效果。此外，導論部分還介紹了有關本文主題的現(xiàn)有研究狀況及本文研究的意義，研究所使用的方法及可能的創(chuàng)新之處。

4、　　第一章是英美不動產登記的歷史背景。英美不動產領域的法律傳統(tǒng)和法律概念根植于英國最為古老的封建主義土地關系。土地保有制的法律關系模式使得統(tǒng)一土地法的產生成為可能，也使得“所有權”可以在不同的主體之間進行分割的思想得以延續(xù)。美國法繼受了英國法中“所有權”分割的法律思想。在此基礎上，英美兩國形成了所有與占有、權利與權利束、權利的優(yōu)先性與對抗性、地產權和土地權益的獨特的普通法不動產權利體系。英美法中存在普通法與衡平法地產權的區(qū)分，不動產交易

5、中契據(jù)交付制度的形成經(jīng)歷了從采邑授予到現(xiàn)代契據(jù)的演變過程。英國由1925年財產法改革對托倫斯登記加以引進和完善，最終確立了產權登記與負擔登記并行的不動產登記雙軌制;美國對托倫斯登記進行嘗試后，發(fā)現(xiàn)“水土不服”又回歸到契據(jù)登記。該部分分析了托倫斯登記在英美兩國不同境遇的原因。上述內容是研究英美不動產交易和登記制度所必須了解的前提。
　　第二章是英美不動產交易中的權利變動。英美不動產交易涉及兩個方面的法律問題:一是因交易行為所引起的權

6、利變動，二是相關第三人利益的法律保護。在權利變動上，英美法有契據(jù)移轉和登記移轉兩種模式，英國的負擔登記和美國的契據(jù)登記采用前一模式，英國的產權登記采用后一模式;兩種模式的選擇與其本國的社會經(jīng)濟條件、法律傳統(tǒng)、交易實踐密切相關，但在權利變動需要登記公示的價值目標和社會需求上，兩種模式實現(xiàn)了統(tǒng)一。英美不動產交易中權利變動的過程被明確地區(qū)分為合同訂立和契據(jù)交付兩個階段，這相當于大陸法中的“區(qū)分原則”?，F(xiàn)代登記制度的確立使得契據(jù)交付在英美兩國具

7、有不同的法律意義:在美國的契據(jù)登記中，契據(jù)交付仍擔負著產權移轉的功能;在英國的產權登記中，契據(jù)交付只是不動產交易中的程序要件，登記成為產權移轉的標志。英美不動產交易權利變動過程中存在吸收原則、部分履行原則、衡平轉化原則、可交易產權原則，這些法律規(guī)則是規(guī)范不動產買賣雙方之間的權利義務，處理發(fā)生的特定問題的重要內容，體現(xiàn)了英美法更為具體、務實的精神與態(tài)度。該部分研究構成了英美不動產交易和登記制度的基礎。
　　第三章介紹了英美不動產登記

8、的法律構造。在登記類型與功能上，英國存在產權登記和負擔登記，產權登記確定權屬、公示權利和負擔狀態(tài)，具有社會公信力，負擔登記公示產權上的負擔狀態(tài)，是與產權登記并行的有益補充;美國登記法可以被分為競賽型登記法、注意型登記法、競賽——注意型登記法，三種類型各有利弊，均不能確定產權歸屬，其制度功能在于公示土地權益轉讓的事實狀態(tài)，為土地買受人提供一個公共檢索途徑，確定權益保護的優(yōu)先順位。在登記范圍上，英國產權登記下可登記的地產權包括自主持有地產權

9、、7年以上的租賃地產權，以及地租、特許、收益等土地權益，負擔登記下可登記的土地權益包括待決訴訟、年金享有權、影響土地的令狀和裁定、和解契據(jù)和土地負擔，其中最為重要的是土地負擔;優(yōu)先利益、次級利益的存在與保護解決了英國不動產交易中買受人和第三方的利益平衡與保護問題;美國登記法的登記對象是用以創(chuàng)設或轉讓不動產權益的契據(jù)，除一些特殊的不可登記的契據(jù)和不受登記法保護的土地權益外，幾乎所有產權交易的契據(jù)都可以進行登記。在登記載體上，英國存在統(tǒng)一的

10、土地登記機構，建立了包括財產登記、權屬登記和負擔登記在內的統(tǒng)一登記簿，遵循鏡像、幕簾、保證原則，使得登記能夠反映經(jīng)過產權登記的土地本身及其上的財產權屬和負擔狀況;產權證書和負擔證書是英國私人擁有土地權利的證明，電子轉讓和登記體系的建立體現(xiàn)了英國不動產登記的發(fā)展趨勢;美國建立了“公共圖書館型”的登記記錄系統(tǒng)，由不動產登記機關將所有的不動產轉讓文件進行復制、歸檔、保存，依序排列建立索引，供不動產交易的買受人進行產權檢索，登記既不能反映也不能

11、決定產權的歸屬。在登記程序上，英國產權登記下采用嚴格的實質審查，將權利及其負擔狀態(tài)記載于登記簿，體現(xiàn)了英國法簡化不動產交易，維護交易安全的宗旨。英國的負擔登記和美國的契據(jù)登記均采用形式審查。美國的契據(jù)登記將交易產權的真實有效交由產權調查人自行判斷，但以契據(jù)的公證或見證、登記辦公室的形式審查、歸檔和制作索引、土地買受人進行產權檢索的程序機制，以及產權保險制度為交易安全提供了體系保障。
　　第四章介紹了英美不動產登記的法律效果。在英國

12、采用產權登記的登記生效主義和負擔登記的登記對抗主義模式，賦予產權登記以“絕對的公信力”，其公信力的發(fā)生不以不動產交易中第三人的善意為條件;但從只有登記地產權的所有人已經(jīng)占有土地，且其取得產權沒有過錯，才能獲得“不可推翻的產權”的角度，產權登記的公信力又是“有限的公信力”。美國法并不賦予契據(jù)登記以公信力，而是采用登記對抗主義，登記不確定產權歸屬和交易的真實有效，但經(jīng)過登記的契據(jù)所載權益能夠產生對抗其后的買受人的效力。通過登記對抗主義、可交

13、易產權法、產權擔保等制度體系，美國不動產登記為交易安全提供了體系保護。產權登記下的登記錯誤是指登記簿的記載不能如實反映不動產權利狀況，可以通過變更登記和國家賠償予以程序上和實體上的法律救濟;契據(jù)登記下的登記錯誤是指登記不能完全公示交易產權狀態(tài)，可能是由于不正確的索引、錯誤的文據(jù)、產權鏈之外的文件等原因造成，產權保險公司充當了產權登記中國家保證和賠償?shù)慕巧瑯嫵擅绹粍赢a登記正常運轉的根本保證。這部分指出了登記錯誤與交易安全保護的法律關系

14、，即不同法律體系在靜態(tài)安全與動態(tài)安全之間的平衡取舍有所不同，但都是多種方法綜合運用的結果。
　　第五章是英美不動產登記中權利沖突的解決。分別介紹了普通法的優(yōu)先權規(guī)則及其例外——善意買受人規(guī)則、衡平法的注意原則，闡釋其各自含義、要素及在英美兩國的法律適用，進行比較評析?！皶r間優(yōu)先、權利優(yōu)先”的優(yōu)先權規(guī)則是解決兩個相互沖突的權利之間優(yōu)先保護問題的重要規(guī)則。在英國，通過登記法上申請時間的判斷和排除情形的規(guī)定確定了優(yōu)先權的基本規(guī)則和例外適

15、用;在美國，不同類型的登記法下優(yōu)先權規(guī)則適用的決定性因素存在差異，以“注意”或是“登記”的先后在不動產交易中區(qū)分適用。未注意到衡平法地產權存在的、支付有價約因的、普通法地產權的買受人是善意買受人，獲得優(yōu)先保護?！白⒁狻痹跊Q定在后權益的優(yōu)先地位時至關重要。無論是登記法抑或登記法所不及的領域，在解決特定不動產上兩個或更多權益的沖突時，上述規(guī)則都具有重要意義。
　　余論部分是對本文研究的思考。指出我國不動產登記制度的設計應明確不動產登記