1、“住改商”在我國(guó)有其產(chǎn)生的深層次背景。自改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈來(lái)愈激烈。以往的鐵飯碗逐漸被更多的自由職業(yè)取代，下崗職工、創(chuàng)業(yè)青年，昂貴的寫(xiě)字樓租金無(wú)法承擔(dān)，于是開(kāi)始在住宅進(jìn)行商業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，“住改商”應(yīng)運(yùn)而生。2002年頒布的《中華人民共和國(guó)中小企業(yè)促進(jìn)法》體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)于中小企業(yè)發(fā)展的重視和法律的推動(dòng)。在經(jīng)濟(jì)、政策、法律的共同推動(dòng)下，“住改商”開(kāi)始遍布全國(guó)。但是隨之而來(lái)的是利益沖突和一系列的法律問(wèn)題。本文通過(guò)對(duì)“

2、住改商”進(jìn)行剖析，為平衡利益、定紛止?fàn)幪岢鼋ㄗh。
　　“住改商”給住宅區(qū)環(huán)境造成不良影響，其對(duì)公共資源的高要求和高使用頻率導(dǎo)致住宅區(qū)配套資源供不應(yīng)求以及“住改商”給國(guó)家稅費(fèi)造成一定程度的損失。盡管如此，我國(guó)并未采取“住禁商”，是充分考慮到了其對(duì)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)、就業(yè)的刺激以及對(duì)城市空間多樣化的促進(jìn)作用。故此，不能因?yàn)椤白「纳獭贝嬖诒锥司透臑椤白〗獭?，而?yīng)當(dāng)在充分發(fā)揮其作用的同時(shí)，對(duì)其產(chǎn)生的弊端進(jìn)行不斷的改進(jìn)和完善。
　　世界大多

3、數(shù)國(guó)家對(duì)于“住改商”都采用相對(duì)禁止的方式，通過(guò)限制手段克服其可能帶來(lái)的弊端和不良影響，值得我國(guó)加以借鑒和改良。但是由于各國(guó)國(guó)情的不同，不能一味的照搬照抄。應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識(shí)到“住改商”及中小企業(yè)發(fā)展對(duì)于經(jīng)濟(jì)推動(dòng)的重大作用，吸取其他國(guó)家和地區(qū)限制“住改商”的規(guī)定，在允許“住改商”的前提下，對(duì)其進(jìn)行限制，從而降低不良影響。
　　依據(jù)我國(guó)法律及司法解釋對(duì)于“住改商”的規(guī)定，其應(yīng)當(dāng)具有以下三個(gè)法律要件:其一，合法合規(guī)。即符合我國(guó)法律、司法解釋、

4、法規(guī)及管理規(guī)約的規(guī)定，包括《物權(quán)法》、《最高人民法院<關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋>》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等。其二，經(jīng)利害關(guān)系人同意。在此部分對(duì)利害關(guān)系人的認(rèn)定、“一票否決”規(guī)則以及同意規(guī)則進(jìn)行了詳細(xì)的分析。但是這其中仍舊存在一定的不足，應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)有法律規(guī)定下對(duì)其進(jìn)行細(xì)分:首先明確“有利害關(guān)系業(yè)主”的范圍;其次，采用全票通過(guò)為原則、“多數(shù)決”為例外的方式表決通過(guò)“住改商”行為，并將明示同