1、改革開放后的城市化快速發(fā)展造成城市攤大餅式的向外蔓延擴張，尤其是廣州等一線城市由于國有土地面積有限，導致大量農村集體建設用地進入市場，與此同時也出現大量集體建設用地低效利用現象。隨著城市發(fā)展轉變?yōu)橥诰虼媪客恋貪摿Γ约皬V東省實行“退二進三”等戰(zhàn)略，農村低效集體建設用地的二次開發(fā)需求迫切，因此探討農村低效集體建設用地的二次開發(fā)策略，既具備理論價值，又具有現實指導意義。
　　本文在查閱大量文獻資料的基礎上，通過對廣州不同區(qū)域的各村進行

2、實地調研和訪談，對廣州市農村低效集體建設用地現狀和二次開發(fā)策略進行了深入研究，文章主體分為以下幾個部分：
　　首先，介紹了論文的研究背景、研究意義及文獻綜述，提出了本論文的研究思路、研究內容和研究方法;第二，介紹了集體建設用地二次開發(fā)相關的概念及國內外經驗借鑒;第三，從規(guī)模、不同類型用地特征、類型特征、不同地區(qū)租金水平、單位土地收入、產權情況和土地流轉情況等七個方面詳細分析了當前廣州市集體建設用地利用現狀;第四，根據實地調研選定樣

3、本村，建立評價指標體系，利用主成分分析法對廣州市集體建設用地的利用績效進行了評價，發(fā)現廣州市集體建設用地表現出整體利用效益不高、利用效益與區(qū)域經濟發(fā)展程度高度相關以及受總容積率、人均占地面積、人均集體物業(yè)面積、人均私人物業(yè)面積及地均產出等影響的特征;第五，從區(qū)位因素、經營因素、歷史因素、產權因素和規(guī)劃審批因素等方面系統(tǒng)分析低效用地形成的原因，認為這些因素直接和共同對集體建設用地的利用績效產生影響，從而使廣州不同區(qū)域的土地利用績效差距很大

4、。在此基礎上深入探討了廣州市集體建設用地二次開發(fā)面臨目標難統(tǒng)一、利益博弈明顯，土地產權不清晰、處理難度大，政策制度落后、執(zhí)行不到位，區(qū)域差異性大、可供借鑒經驗不足，二次開發(fā)成本高、資金不足等問題;第六，利用互惠合作情況下的博弈論模型從理論上探討政府、開發(fā)商和村民三者之間的博弈關系，探討集體建設用地二次開發(fā)利用的最佳均衡策略。最后根據廣州農村集體建設用地利用現狀、問題，借鑒國內先進地區(qū)的經驗，提出了廣州市低效農村集體建設用地二次開發(fā)應該遵