1、房地產業(yè)已經成為中國經濟的支柱產業(yè)之一。其中住宅和商業(yè)地產是房地產市場中最主要的兩個分支市場。它們的發(fā)展狀況不僅關系到整個房地產市場,而且影響著中國經濟的發(fā)展和社會穩(wěn)定。本文從需求角度出發(fā),通過研究需求影響因素與住宅和商業(yè)地產需求量相關度的大小,以及以歷史數據為基礎預測未來幾年這兩個市場的需求趨勢,為政府制定合理的宏觀調控政策提供理論基礎,為開發(fā)商提供有效供給的客觀依據,并引導消費者理性消費。
　　本文首先介紹了房地產市場、住宅市

2、場和商業(yè)地產的基本概念和特征,并以一般市場需求理論和房地產市場需求理論為基礎,通過定性和定量分析方法相結合,分析目前影響中國住宅市場和商業(yè)地產市場需求的主要影響因素有國民生產總值(GDP)、人均可支配收入、人均儲蓄存款、人民幣存款利率、人口數量、商業(yè)地產和住宅地產的價格等。以南京為例,以可量化的影響因素為基礎,建立灰色相關度模型,分析這些主要影響因素與住宅和商業(yè)地產需求之間的相關度大小,得出影響南京需求市場的最主要因素。以2008年至2

3、012年住宅和商業(yè)地產銷售面積代表需求量,建立灰色預測模型,預測未來三年這兩個市場的需求趨勢。并以研究結果為基礎,從不同角度,提出相應的對策和建議。
　　研究結果表明,國民生產總值、人均可支配收入、人均儲蓄存款、人口數量、人均住宅占有面積、住宅和商業(yè)地產銷售單價是可量化的影響需求的主要因素。其中,國民生產總值是影響住宅需求量的最主要影響因素,而人均占有面積對住宅需求量的影響微乎其微。對于商業(yè)地產來說,商業(yè)地產銷售單價是影響其需求量

4、大小的最主要因素,其次是居民的人均儲蓄存款,人口對于其需求量的影響相對較小。并且,灰色預測模型結果表明,未來三年,即2013年至2015年住宅和商業(yè)地產需求量呈下降趨勢。這主要是因為國家越來越嚴格的宏觀調控政策和房地產市場本身投資利潤降低。
　　針對以上研究結果提出相關政策和建議:第一,政府應該注重社會總體經濟的發(fā)展狀況,為房地產需求市場提供一個穩(wěn)定的經濟環(huán)境。第二,各地方政府應該注重調控商業(yè)地產價格,如通過增加相關稅收,防止炒房