1、由于單宗評估方法在房地產(chǎn)價值評估過程中存在評估標準不一、成本過大等諸多問題，進而導致一定程度上稅收流失、社會不公等現(xiàn)象的產(chǎn)生，許多歐美發(fā)達國家多年前就開始采用計算機輔助的批量評估方法。計算機輔助批量評估（Computer-assisted Mass Appraisal，CAMA），即在原有成本法、市場比較法和收益法評估原理的基礎(chǔ)上，結(jié)合計算機技術(shù)和統(tǒng)計分析技術(shù)，對大批量特定類型的物業(yè)的市場價值進行快速、高效地評估的一種方法。如今在歐美發(fā)

2、達國家，批量評估已經(jīng)逐步取代了單宗評估，廣泛地應用于不動產(chǎn)的稅基評估中。與之相比，我國的批量評估技術(shù)還處于應用起步階段。得益于2009年下半年財政部和稅務(wù)總局在各個地區(qū)開始進行的存量房批量評估試點和推廣工作，目前我國大多數(shù)地區(qū)已經(jīng)初步建立了CAMA系統(tǒng)，并已于2012年7月1日起正式對納稅人申報的存量房交易價格進行全面的評估。但由于各國不動產(chǎn)稅基評估體系的設(shè)計與本國的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、政府職能部門的設(shè)置、稅制發(fā)展改革、法律體系等都有著密切關(guān)系，

3、我國的CAMA系統(tǒng)建設(shè)不能照搬照抄國外的理論，特別是批量評估的核心——自動評估模型（Automated Valuation Model，AVM），應考慮我國的實際情況，對國外成熟的批量評估技術(shù)進行本地化改進。
　　本文首先詳細介紹了批量評估技術(shù)的概念與方法原理，分析了國內(nèi)外的發(fā)展情況，并系統(tǒng)總結(jié)了實施批量評估的具體步驟。實施CAMA系統(tǒng)有兩個非常重要的關(guān)鍵點，一是構(gòu)建數(shù)據(jù)全面、真實、準確的房地產(chǎn)基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)庫；二是構(gòu)建一個合適特定

4、物業(yè)類型的自動評估模型。本文對以上兩個關(guān)鍵點的實施進行了相關(guān)論述，并著重介紹了自動評估模型理論。
　　然后，本文提出了適合我國的批量評估技術(shù)方案，依據(jù)我國各地CAMA系統(tǒng)實際建設(shè)與運行中存在的問題，提出并構(gòu)建了綜合特征價格模型和交易案例的自動評估模型，利用多元線性回歸分析對模型進行校準。并以某市的存量房為研究對象對上述自動評估模型進行實證檢驗。通過一系列評估檢驗標準，本文驗證了該批量評估技術(shù)方案適用我國的存量房市場，并且評估效果良

5、好。
　　接著，本文對神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)中的一種計算模型——反向傳播神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)（BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)）在房地產(chǎn)批量評估中的應用進行了深入的研究。根據(jù)房地產(chǎn)批量評估領(lǐng)域特征向量多、數(shù)據(jù)量大的特點，本文對反向傳播算法固有的“收斂速度慢”的缺陷進行了改進，并對反向傳播神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)計算模型進行了實證檢驗，取得了良好的效果。
　　最后，本文基于綜合特征價格模型和交易案例的自動評估模型，采用J2EE/Java EE技術(shù)，實現(xiàn)了存量房批量評估系統(tǒng)，并詳細介紹了系