1、購(gòu)物中心是商業(yè)房地產(chǎn)的一個(gè)重要類(lèi)型,在滿(mǎn)足居民購(gòu)物休閑消費(fèi)需求,推動(dòng)城市建設(shè)方面起著積極的作用。作為一種租賃型商業(yè)房地產(chǎn),購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)管理決定了其自身價(jià)值。國(guó)內(nèi)外的研究結(jié)果表明,購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)管理的核心在于商戶(hù)組合。優(yōu)化商戶(hù)組合可以協(xié)調(diào)購(gòu)物中心業(yè)主與商戶(hù)、商戶(hù)與商戶(hù)之間的利益關(guān)系,更好地為消費(fèi)者提供一站式服務(wù),最終使購(gòu)物中心業(yè)主、商戶(hù)、消費(fèi)者盡可能多地獲益。目前,我國(guó)購(gòu)物中心商戶(hù)組合的研究還不多,具有中國(guó)商業(yè)特點(diǎn)商戶(hù)組合規(guī)律研究剛起步

2、,購(gòu)物中心商戶(hù)組合優(yōu)化的方法研究尚欠缺。因此,本論文研究具有重要理論和現(xiàn)實(shí)意義。
　　 論文在綜述國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究文獻(xiàn)基礎(chǔ)上,首先對(duì)購(gòu)物中心的商戶(hù)類(lèi)型及各類(lèi)型商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)進(jìn)行了分析；比較分析和界定了商戶(hù)組合概念內(nèi)涵；基于生物種群理論,提出了購(gòu)物中心商戶(hù)間的三種關(guān)系,即競(jìng)爭(zhēng)型商戶(hù)關(guān)系、依附型商戶(hù)關(guān)系及互利型商戶(hù)關(guān)系；針對(duì)不同商戶(hù)組合關(guān)系類(lèi)型探討了其商戶(hù)組合優(yōu)化的理論基礎(chǔ)、核心內(nèi)容、方法和模式等:
　　 (1)分析了競(jìng)爭(zhēng)型商

3、戶(hù)的商圈擴(kuò)大效應(yīng)和價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)效應(yīng),從業(yè)種銷(xiāo)售規(guī)模、購(gòu)物中心銷(xiāo)售規(guī)模和購(gòu)物中心商圈規(guī)模三層面分析論證了競(jìng)爭(zhēng)性商戶(hù)集聚的規(guī)模效應(yīng),運(yùn)用邏輯斯蒂模型確定購(gòu)物中心同業(yè)種競(jìng)爭(zhēng)型商戶(hù)面積的合理分配區(qū)間,并以此作為線性規(guī)劃時(shí)的臨界值。探討了競(jìng)爭(zhēng)型商戶(hù)的空間分布模式及其作用。
　　 (2)論證了互利型商戶(hù)組合的機(jī)理,研究了互利型商戶(hù)面積規(guī)模優(yōu)化和空間布局優(yōu)化的方法、規(guī)律和變化趨勢(shì),特別對(duì)娛樂(lè)輔助型和娛樂(lè)支撐型購(gòu)物中心商戶(hù)功能組合進(jìn)行了深入論證。<

4、br>　　 (3)論證了根據(jù)等級(jí)規(guī)模劃分的主力商戶(hù)與非主力商戶(hù)之間存在著依附關(guān)系,探討了主力商戶(hù)和非主力商戶(hù)的空間分布模式；從主力商戶(hù)與非主力商戶(hù)的面積規(guī)模外部效應(yīng)強(qiáng)度、商圈的市場(chǎng)狀況等角度構(gòu)建和探討了主力商戶(hù)與非主力商戶(hù)的面積配比模型與關(guān)系。并對(duì)非主力商戶(hù)在租賃總面積不同條件下的面積分配展開(kāi)研究。
　　 最后,根據(jù)商戶(hù)組合優(yōu)化的理論與方法,以業(yè)主租金最大化為目標(biāo)構(gòu)建了購(gòu)物中心商戶(hù)組合綜合優(yōu)化的數(shù)學(xué)規(guī)劃模型。利用模型對(duì)上海來(lái)福