1、<p><b>　　主要觀點</b></p><p>　　基建：年底基建項目批復加快，關注城軌和鐵路投資</p><p>　　經測算，我國1-11月基建投資同比增長1.19%，連續(xù)兩個月小幅回升，較2017年同期低14.3個百分點。其中，電力熱力、燃氣及水的生產和供應 業(yè)投資累計同比下降8.8%，邊際略有改善，其余兩個行業(yè)低位平穩(wěn)增長。<

2、;/p><p>　　11月-12月中上旬，發(fā)改委批復機場、軌道交通等基建投資項目增多。其中，12月中上旬發(fā)改委陸續(xù)集批復了4個軌道交通項目。不到一個月時間軌道交通的批復金額，已經接近2017全年軌道交通批復金額。可見，年底發(fā)改委批復軌道交通基建項目的速度加快。</p><p>　　截止2018年12月19日，發(fā)改委年初以來批復基建項目金額累計8715.71億元，同比增長19%。憑借12月中旬上

3、海的軌道交通項目，2018年發(fā)改委</p><p>　　批復基建項目投資金額一舉超過2017年，改寫過去兩年持續(xù)下降的局面，實現(xiàn)逆襲。</p><p>　　房地產：年底房屋竣工加快，2019年房地產開發(fā)投資存在放緩風險</p><p>　　1-11月房地產開發(fā)投資同比增長9.7%，環(huán)比持平；剔除“土地購置費”后1-11月房地產開發(fā)投資同比增長-3.7%，降幅收窄；與

4、房屋施工相關的建筑安裝工程投資繼續(xù)萎縮（同比-3.7%），邊際小幅改善。1-11月土地購置費連續(xù)5個月放緩（同比+60.5%），但仍是房地產開發(fā)投資增長的源動力。土地購置費中，“價外因素”貢獻49.5個百分點的增長，連續(xù)5個月下降，土地成交價款貢獻11個百分點，基本平穩(wěn)?！皟r外因素”持</p><p>　　續(xù)走弱導致土地購置費增速持續(xù)放緩。研究發(fā)現(xiàn)，土地成交價款對土地購置費增長貢獻度領先“價外因素”對土地購置費增

5、長貢獻度一年時間。由于2018年1-11月土地成交價款對土地購置費增長貢獻度同比減弱，那么根據(jù)領先關系，2019年“價外因素”對土地購置費增長貢獻度可能同</p><p>　　比減弱；如果2019年土地成交價款增速平穩(wěn)或放緩，那么2019年土地購置費增速將回落，使得2019年房地產開發(fā)投資存在放緩風險。</p><p>　　廣義住宅壘庫加快，高周轉驅動力繼續(xù)邊際轉弱。1-11月新開工面積繼

6、續(xù)超預期，但商品房預售放緩，現(xiàn)房銷售降幅擴大。數(shù)據(jù)顯示，1-11月房屋新開工面積增長16.8%，較1-10月提高0.5個百分點；1-11月商品房銷售面積回落0.8個百分點（同比+1.4%），其中住宅期房銷售增速回落0.7 個百分點（同比+10.1%），現(xiàn)房銷售降幅擴大1.1個百分點（同比-26.8%）。庫存方面，11月份狹義住宅去庫放緩，廣義住宅加速壘庫，銷售壓力同比均增大。</p><p>　　銀行對房企信貸依

7、然收緊，但邊際呈現(xiàn)改善態(tài)勢，房企銷售回款與自籌資金略有放緩。1-11月房企銷售回款（同比+10%）和自籌資金（同比</p><p>　　+9.7%）增速有所放緩，但仍是房地產開發(fā)投資資金增長（同比+7.6%）的主要來源；銀行對開發(fā)商信貸維持收緊（同比-3.7%），但邊際呈現(xiàn)改善態(tài)勢。</p><p>　　單月來看，11月房屋新開工面積、施工面積與竣工面積環(huán)比均較快增長，尤其是竣工面積，環(huán)比

8、大增51.2%，印證年底趕工的判斷。預計在環(huán)保嚴禁“一刀切”、開發(fā)商“高周轉” 以及明年春節(jié)時間較早的背景下，12月房屋竣工面積環(huán)比將進一步增長。如果12月竣工面積環(huán)比增速超</p><p>　　過166%，那么12月單月竣工面積將超過去年同期，2018全年竣工面積累計同比降幅收窄至-9.2%以內（2018年1-11月竣工面積累計同比-12.3%）。</p><p><b>　　

9、基建</b></p><p>　　經測算，我國1-11月基建投資增速回升至1.19%，連續(xù)兩個月小幅反彈</p><p>　　經測算，1-11月我國基建投資159071.9億元，同比增長1.19%，增速連續(xù)兩個月小幅回升，較1-10月提高0.27個百分點，但仍為2012年3 月以來最低增速，較2017年同期低14.3個百分點。其中，1-11月：</p><

10、p>　　電力熱力、燃氣及水的生產和供應業(yè)固定資產投資完成額同比增長-8.8%，1-10月為增長-9.6%，拉動1-11月基建投資增長-1.5個百分點；</p><p>　　交通運輸、倉儲和郵政業(yè)固定資產投資完成額同比增長4.5%，1-10月為增長4.6%，拉動1-11月基建投資增長1.6個百分點；</p><p>　　水利、環(huán)境和公共設施管理業(yè)固定資產投資完成額同比增長2.4%，1-

11、10月為增長2.1%，拉動1-11月基建投資增長1.1個百分點。</p><p><b>　　基建</b></p><p>　　年底發(fā)改委批復軌道交通基建項目的速度加快</p><p>　　11-12月，發(fā)改委批復機場、軌道交通等基建投資項目增多。</p><p>　　12月中上旬，發(fā)改委陸續(xù)集批復了4個軌道交通項目，

12、計劃投資金額合計達到4029億元，其中僅上海的一個軌道交通項目就達到2983.5億元。截止2018年12月19日，發(fā)改委年初以來批復基建項目金額累計8715.71億元，同比增長19%。憑借12月中旬上海的軌道交通項目，2018年 發(fā)改委批復基建項目投資金額一舉超過2017年，改寫過去兩年持續(xù)下降的局面，實現(xiàn)逆襲。</p><p>　　不到一個月的時間，軌道交通的批復金額已經接近2017全年?？梢?，年底發(fā)改委批復

13、軌道交通基建項目的速度加快。</p><p>　　我們在2019年螺紋鋼鐵礦石年報《在“灰犀?！北成现斏鞑┺摹分刑岬剑?016年以來，供給側結構性改革“三去一降一補”穩(wěn)步推進。目前</p><p>　　“去產能、去庫存、去杠桿”已經接近尾聲；“降成本”正在進行，比如減稅降費，改善民營企業(yè)融資環(huán)境；“補短板”有望成為2019年的 重頭戲。預計2019年財政會偏積極，發(fā)改委批復基建項目會有所加

14、快。鐵路、城軌過去兩年被放緩的投資在2019年可能被再次激活。</p><p>　　2018年三大基建行業(yè)中，交通運輸、倉儲和郵政業(yè)的投資完成額領漲，預計在鐵路、城軌發(fā)力的帶動下，2019年增速進一步加快，從而提</p><p>　　振2019年基建投資增長。</p><p><b>　　房地產</b></p><p>

15、　　與房屋施工相關的建安工程投資仍然萎縮，但邊際改善</p><p>　　2018年1-11月，我國房地產開發(fā)投資完成額累計110083億元，同比增長9.7%，增速與1-10月持平。</p><p>　　分項來看，1-11月：</p><p>　　“其他費用投資”累計39171.79億元，同比增長46.9%，拉動房地產開發(fā)投資同比增長12.5個百分點， 1-10月

16、為12.7個百分點， 仍是房地產開發(fā)投資增長的引擎所在；</p><p>　　“建筑工程”累計61503.24億元，同比增長-3.0%，拉動房地產開發(fā)投資增長-1.9個百分點，1-10月為-2.1個百分點；</p><p>　　“安裝工程”累計8132.25億元，同比增長-8.7%，拉動房地產開發(fā)投資同比增長-0.8個百分點，1-10月為-0.7個百分點；</p><p

17、>　　“設備工器具購置”累計1275.73億元，同比增長-10.3%，拉動房地產開發(fā)投資同比增長-0.1個百分點，1-10月為-0.1個百分點。</p><p>　　1-11月“建筑工程”與“安裝工程”合計69635.5億元，同比增長-3.7%，1-10月為同比增長-4.0%。與房屋施工相關的建安工程投資仍然萎縮，但邊際小幅改善。</p><p>　　1-11月剔除“土地購置費”的房

18、地產開發(fā)投資同比增長-3.7%，1-10月為-4.0%。</p><p><b>　　房地產</b></p><p>　　土地購置費同比增速連續(xù)5個月放緩，但仍是房地產開發(fā)投資增長的源動力</p><p>　　2018年1-11月份土地購置費33590.31億元，同比增長60.5%，較1-10月下降2.9個百分點，占“其他費用投資”比重85.

19、8%， 環(huán)比提高0.2個百分點，繼續(xù)創(chuàng)新高。</p><p>　　土地購置費同比增速連續(xù)5個月放緩，但依然可觀。</p><p>　　土地購置費增長仍是房地產開發(fā)投資增長的源動力。</p><p><b>　　房地產</b></p><p>　　1-11月土地購置面積增速放緩，地價同比增速保持溫和</p>

20、<p>　　2018年1-11月土地購置面積累計25325.63萬平方米，同比增長14.3%，1-10月為同比增長15.3%；</p><p>　　2018年1-11月份土地成交價款累計13746.36億元，同比增長20.2%，1-10月為同比增長20.6%；</p><p>　　據(jù)此推算，1-11月每平方米土地購置價格平均為5428元，同比增長5.17%，1-10月為同比增長

21、4.62%。</p><p><b>　　房地產</b></p><p>　　1-11月土地購置費中“價外因素”的貢獻連續(xù)5個月走弱</p><p>　　1-11月土地購置費中，土地成交價款占比提高至40.9%，連續(xù)7個月上升，創(chuàng)年內新高，土地成交價款以外的費用（簡稱“價外因素”）占比59.1%，連續(xù)7個月回落，創(chuàng)年內新低。</p>

22、;<p>　　1-11月土地購置費的“價外因素”拉動土地購置費增長約49.5個百分點，較1-10月回落3.1個百分點，連續(xù)5個月走低， 累計走低15.4個百分點；土地成交價款拉動11個百分點，較1-10月回升0.1個百分點，基本平穩(wěn)。</p><p>　　可見，“價外因素”是土地購置費增長的主要驅動，其持續(xù)走弱導致土地購置費增速持續(xù)放緩。</p><p>　　研究發(fā)現(xiàn)，201

23、2年以來土地成交價款對土地購置費增長貢獻度領先“價外因素”對土地購置費增長貢獻度一年時間。由于2018年1-11月土地成交價款對土地購置費增長貢獻度同比減弱（減少約50%），那么根據(jù)領先關系，2019年 “價外因素”對土地購置費增長貢獻度可能同比減弱；如果2019年土地成交價款增速平穩(wěn)或放緩，那么2019年土地購置費增速將回落，使得2019年房地產開發(fā)投資存在放緩風險。</p><p><b>　　

24、房地產</b></p><p>　　1-11月商品房預售增速穩(wěn)中偏弱，現(xiàn)房銷售降幅擴大，高周轉驅動力繼續(xù)邊際轉弱</p><p>　　2018年1-11月，商品住宅銷售面積累計128713.9萬平方米，同比增長2.1%，較1-10月回落0.7個百分點，連續(xù)4個月回落。</p><p>　　1-11月商品住宅銷售面積中，期房銷售面積比重較1-10月提高&

25、lt;/p><p>　　0.2個百分點至84.5%；</p><p>　　1-11月商品住宅期房銷售面積累計86865.7萬平方米，同比增長10.1%，1-10月為10.8%；現(xiàn)房銷售面積累計16613.1萬平方米， 同比增長-26.8%，1-10月為-25.7%，降幅連續(xù)4個月擴大。</p><p><b>　　房地產</b></p>

26、<p>　　狹義住宅去庫放緩，廣義住宅加速壘庫，銷售壓力同比均增大</p><p>　　11月份狹義住宅庫存（=商品住宅待售面積）25484萬平方米， 較10月減少204萬平方米或0.8%，去庫存放慢，同比減少17.3%； 按照1-11月商品住宅現(xiàn)房平均銷售面積計算，可供銷售14個月， 同比增加1.6個月，增幅擴大。</p><p>　　11月份廣義住宅庫存（=住宅施工面

27、積-商品住宅銷售面積）為428458.74萬平方米，較10月增加1547.29萬平方米或0.4%，由加速壘庫，同比增長6.9%；按照1-11月商品住宅（現(xiàn)房+期房） 平均銷售面積計算，可供銷售36.6個月，同比增加1.6個月，增幅擴大。</p><p><b>　　房地產</b></p><p>　　銀行對房企信貸依然收緊，但邊際改善，銷售回款與自籌資金增速放緩&l

28、t;/p><p>　　1-11月房地產開發(fā)投資資金來源累計150076.84億元，同比增長</p><p>　　7.6%，較1-10月下降0.1個百分點。其中，1-11月：</p><p>　　國內貸款累計21807.49億元，同比增長-3.7%，1-10月為增長- 5.2%，拉動1-11月房地產開發(fā)資金來源增長-0.6個百分點。</p><p>

29、;　　自籌資金累計50618.71億元，同比增長10%， 1-10月為增長10.8%， 拉動1-11月房地產開發(fā)資金來源增長3.3個百分點。</p><p>　　其他資金累計77548.62億元，同比增長9.7%，1-10月為增長10%， 拉動1-11月房地產開發(fā)資金來源增長4.9個百分點。</p><p><b>　　房地產</b></p><p

30、>　　1-11月新開工面積強勁增長16.8%，繼續(xù)超預期</p><p>　　與1-10月相比，1-11月房屋施工面積增速提高0.4個百分點；房屋新開工面積增速提高0.5個百分點，拉動施工面積增長3.5個百分點；竣工面積仍然萎縮，跌幅收窄0.2個百分點；商品房銷售面積同比增速下滑0.8個百分點，連續(xù)4個月回落。</p><p><b>　　房地產</b><

31、;/p><p>　　單月來看，11月房地產趕工，竣工面積環(huán)比大增51.2%，12月有望進一步增長</p><p>　　11月房屋新開工面積20140.48萬平方米，環(huán)比增長24.5%，同比增長21.7%；</p><p>　　11月房屋施工面積20461.36萬平方米，環(huán)比增長18.9%，同比增長27%；</p><p>　　11月房屋竣工面積

32、9463.93萬平方米，繼續(xù)季節(jié)性回升，環(huán)比大增51.2%，同比增長-11% 。</p><p>　　11月當月，房屋新開工面積、施工面積與竣工面積環(huán)比均大幅增長，與房地產年末趕工的判斷相符。</p><p>　　從季節(jié)性規(guī)律來看，四季度是竣工加速的季節(jié)，今年10、11月份的情況符合季節(jié)性規(guī)律。而12月通常是房屋竣工面積環(huán)比暴增的月份。2009-2017年，12月單月竣工面積環(huán)比11月增速

33、依次為：332%、363%、247%、238%、219%、190%、146%、146%、137%。</p><p>　　在環(huán)保嚴禁“一刀切”、開發(fā)商“高周轉” 以及明年春節(jié)時間較早的背景下，12月房屋竣工面積環(huán)比有望保持增長。如果12月竣</p><p>　　工面積環(huán)比增速超過166%，那么12月單月竣工面積將超過去年同期，全年竣工面積累計同比降幅將收窄至-9.2%以內。 </p&g