1、<p>　　房地產(chǎn)建設(shè)項目成本精細化管理研究</p><p>　　【摘 要】伴隨著土地價格逐年上升，建設(shè)成本和勞動力成本逐漸增加，房地產(chǎn)的行業(yè)利潤率正在逐年下降。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，對建設(shè)項目進行精細化的成本管理，就顯得尤為重要。本文通過文獻研究法，在大量閱讀國內(nèi)外文獻的基礎(chǔ)上，針對國內(nèi)外對于成本管理的發(fā)展歷程、現(xiàn)狀，提出了成本精細化管理這一全新的成本管理思路，并針對房地產(chǎn)建設(shè)項目的前期、設(shè)計、施

2、工、竣工結(jié)算各個階段提出了相應(yīng)的成本精細化管理措施。 </p><p>　　【關(guān)鍵字】建設(shè)項目；成本管理；成本精細化管理 </p><p><b>　　1、引言 </b></p><p>　　國內(nèi)外關(guān)于房地產(chǎn)開建設(shè)目的成本管理研究主要強調(diào)的是全過程管理中的某一個階段的管理，比如前期規(guī)劃階段、設(shè)計階段、招投標(biāo)階段、建設(shè)階段等。其理論分布于各類期刊

3、雜志，理論聯(lián)系不夠，缺乏系統(tǒng)性、精細化的管理，本文則從建設(shè)項目各階段去研究精細化控制。 </p><p>　　2、項目建設(shè)各階段成本精細化控制 </p><p>　　所謂項目的成本精細化研究，就是要對項目全過程，從項目的建議書到項目的竣工結(jié)算各個階段的成本目標(biāo)做到嚴(yán)格控制，確保做到精細化管理。下面我們就依次對各個階段的精細化管理進行論證。 </p><p>　　2.

4、1項目前期階段成本精細化管理 </p><p>　　2.1.1項目前期決策階段 </p><p>　　項目前期決策階段是一個工程項目的起點，正確的前期決策不僅是影響施工企業(yè)取得項目的結(jié)果，更是會影響后期工作的正常開展。項目投資決策階段的造價控制是決定工程造價的基礎(chǔ)，它直接影響著各個建設(shè)階段工程造價的控制是否科學(xué)合理，對項目的工程造價有重大影響，特別是項目選址，布局規(guī)劃設(shè)計，開發(fā)策劃及推廣，

5、土地使用，市場研究，規(guī)劃研究。 </p><p>　　2.1.2項目征地和拆遷補償階段 </p><p>　　房地產(chǎn)要開發(fā)建設(shè)項目，就要有相應(yīng)的建設(shè)用地。這里主要講的是房地產(chǎn)項目建設(shè)用地的選址?，F(xiàn)在房地產(chǎn)項目建設(shè)用地一般都是靠當(dāng)?shù)赝恋夭块T掛牌出讓或拍賣出讓的土地，這就要求房地產(chǎn)公司在進行買地時要考慮地塊的用途，分析該地塊的升值空間。 </p><p>　　2.2設(shè)計

6、階段的成本精細化管理 </p><p>　　設(shè)計階段開展成本精細化成本管理的具體措施： </p><p>　?。?）提高設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、增強設(shè)計意識。工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，來源于工程實踐經(jīng)驗和科研成果，是工程建設(shè)必須遵循的科學(xué)依據(jù)。 </p><p>　?。?）實行限額設(shè)計，樹立成本動態(tài)管理的觀念。限額設(shè)計就是按標(biāo)準(zhǔn)的投資估算控制初步設(shè)計，按標(biāo)準(zhǔn)的初步設(shè)計總概算控制

7、施工圖設(shè)計，即將上階段審定的投資額作為下一設(shè)計階段投資控制的總體目標(biāo)。從而把技術(shù)經(jīng)濟統(tǒng)一起來，改變目前設(shè)計過程中沒有考慮成本要素，由“畫了算”變?yōu)椤八阒嫛薄?</p><p>　?。?）注重技術(shù)與經(jīng)濟相結(jié)合的價值工程分析，并總結(jié)成的可操作和實用的數(shù)據(jù)[2]。設(shè)計階段的成本不完全是省出來的，而是與客戶感知、產(chǎn)品精細定位、精細決策確定出來的。換句話說，在設(shè)計階段成本管理是創(chuàng)造價值的過程，而并非簡單的省錢過程。但在這

8、價值創(chuàng)造過程中，需要長期進行價值工程分析（V = F /C） 并最終總結(jié)一套可實際操作的數(shù)據(jù)出來。 </p><p>　　2.3 招投標(biāo)階段成本精細化管理 </p><p>　　在整個招投標(biāo)過程總成本管理的精細化體現(xiàn)在以下幾個方面： </p><p>　?。?）合理確定工程招投標(biāo)底價格。對于有標(biāo)底的招標(biāo)，其招標(biāo)價格通常都會有一個有效價格浮動范圍，這個范圍的確定，一般

9、是在開標(biāo)之前，測算出各項工作對于工程造價的影響系數(shù)，然后加總，得到一個總的有效招標(biāo)浮動系數(shù)，然后進行一定的修正，得出有效的招標(biāo)價格范圍；對于沒有標(biāo)底的招標(biāo)價格確定， </p><p>　　（2）有效控制招標(biāo)價格。第一，建立合理的管理管理條例。往往從設(shè)計就要開始介入，通過確保嚴(yán)格、精確、細致的設(shè)計，做出相對精確的成本估算，減少施工過程中的變更數(shù)量。第二，充分發(fā)揮信息技術(shù)，對投標(biāo)單位了解充分。充分利用網(wǎng)絡(luò)資源，對各個

10、投標(biāo)單位的誠信、技術(shù)、施工等方面進行了解，再結(jié)合投標(biāo)實際情況，科學(xué)的選擇最適合的施工單位。 </p><p>　?。?）招標(biāo)過程中的成本控制。我們在進行招標(biāo)工作的工程中，一定要對各個環(huán)節(jié)所涉及的主要材料的市場價格有一個清醒的了解，并且盡量選用公開招標(biāo)的方式，這樣才能有效掌握和理性比較投標(biāo)單位的投標(biāo)價格是否合理]。在進行評標(biāo)的過程中，一定要要認真審查施工單位編制的進度計劃，方案論證工作，最后還要做到單價與工作內(nèi)容、

11、施工方案、技術(shù)工藝的綜合評審，從而擇優(yōu)選擇合適的施工單位。 </p><p><b>　　2.3 施工階段 </b></p><p>　　2.3.1施工階段成本精細化管理 </p><p>　　施工階段的工程造價的確定和控制，是項目建設(shè)全過程工程造價管理中最重要的部分，為做好此階段的造價控制工作需注意以下幾個方面： </p>&l

12、t;p>　?。?）制定合理的項目成本計劃。項目成本計劃是項目經(jīng)理進行項目成本管理的主要依據(jù)和重要內(nèi)容，也是實現(xiàn)項目目標(biāo)成本管理的重要依據(jù)，是優(yōu)化和實現(xiàn)項目目標(biāo)成本、總目標(biāo)及其分項目標(biāo)，提高經(jīng)濟效益的最有利的保障。 </p><p>　?。?）現(xiàn)場建立良好造價管理系統(tǒng)。施在工現(xiàn)場的成本控制實施過程中，現(xiàn)場造價工程師必須與施工技術(shù)人員、材料機械人員密切結(jié)合，互相了解，以經(jīng)營管理為核心，以節(jié)約成本為目的。 <

13、;/p><p>　　（3）加強索賠意識、熟悉索賠程序。由于施工現(xiàn)場條件、氣候條件的變化， 施工進度的變化， 以及合同條款、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)文件和施工圖紙的變更、差異、延誤等因素的影響，使得工程承包中不可避免地出現(xiàn)索賠。造價工程師首先要結(jié)合簽訂的合同，在對合同基本條款、涵蓋內(nèi)容有較深入的了解的前提下，切實維護合同賦予甲方的權(quán)益，盡量減少施工方的索賠，有些情況下甚至可以實習(xí)反索賠。 </p><p>　

14、　2.4竣工驗收階段成本精細化管理 </p><p>　　在工程竣工結(jié)算階段，通常出現(xiàn)的成本方面的問題有：冒算多算、高價套定額單價、高套取費標(biāo)準(zhǔn)等。其主要原因是施工單位所編制工程結(jié)算書不真實，另外建設(shè)單位大多數(shù)對施工單位的結(jié)算審查不完善。為避免這種情況，具體精細化管理過程控制要點如下： </p><p>　?。?）嚴(yán)格控制竣工結(jié)算編制的主要依據(jù)。建設(shè)工程竣工結(jié)算是施工企業(yè)所承包的工程按照建

15、設(shè)工程施工合同所規(guī)定的施工內(nèi)容全部完工交付使用后，向發(fā)包單位辦理工程竣工后工程價款結(jié)算的文件[3]?？⒐そY(jié)算編制的主要依據(jù)為：建設(shè)工程施工合同及補充協(xié)議、設(shè)計施工圖及竣工圖、設(shè)計變更通知書、現(xiàn)場簽證記錄、甲、乙方供料手續(xù)或有關(guān)規(guī)定、采用有關(guān)的工程定額及與工期相應(yīng)的市場材料價格以及有關(guān)預(yù)結(jié)算文件等、開、竣工報告書、國家和地方政府頒布的現(xiàn)行工程造價計價依據(jù)。 </p><p>　?。?）工程結(jié)算的實施及內(nèi)容。工程完成

16、后，必須進行工程結(jié)算，作為企業(yè)內(nèi)部成本核算的依據(jù)。對內(nèi)部分包的施工結(jié)算，對過程中所以產(chǎn)生的費用進行認真審核，重新核定新的單位工程造價。在建設(shè)單位的竣工結(jié)算及內(nèi)部分包單位的施工結(jié)算完成審查定案后，應(yīng)及時收回工程款以便企業(yè)加強資金管理，加快資金周轉(zhuǎn)。工程完工后，施工單位還要認真總結(jié)，進行細致的成本分析。必要時還要采取一些成本預(yù)測模擬[21]，以便更精細化的對下一個工建設(shè)項目的成本進行預(yù)測與管理。 </p><p>&

17、lt;b>　　3、結(jié)論 </b></p><p>　　本文主要是圍繞房地產(chǎn)建設(shè)項目成本精細化管理控的問題來展開的。成本精細化管理不僅涉及房地產(chǎn)成本方面的管理知識還講到成本管理的操作方法，具體展開了對建設(shè)前期、設(shè)計、施工、竣工結(jié)算階段的成本管理分析，并針對每一個建設(shè)過程提出相應(yīng)的精細化管理措施.?？傊?，項目成本管理是一個動態(tài)的管理過程，強調(diào)在過程中進行主動管理、并針對管理效果積極分析、總結(jié)、反饋，

18、如若出現(xiàn)較大偏差要及時調(diào)整，這樣才能真正做到精細化。 </p><p><b>　　參考文獻： </b></p><p>　　[1]胡震.淺談房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計階段成本管理[J].華東交通大學(xué)學(xué)報，2007，24（3）：27. </p><p>　　[2]鄧敏虹. 如何做好工程造價管理[J].建材技術(shù)與應(yīng)用，2010（4）：47-48. </

19、p><p>　　[3]王瑩. 試論工程招標(biāo)階段的成本控制問題[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息.2011：74. </p><p>　　[4]封加明.施工定額的動態(tài)管理與施工過程中的工程成本管理[J].中外建筑2010，（6）： 144-145. </p><p><b>　　作者簡介： </b></p><p>　　彭玉石，男，1986