1、<p><b>　　畢業(yè)論文</b></p><p><b>　?。?0_ _屆）</b></p><p>　　房地產上市公司營運能力分析</p><p>　　所在學院 </p><p>　　專業(yè)班級 會計學

2、 </p><p>　　學生姓名 學號 </p><p>　　指導教師 職稱 </p><p>　　完成日期 年 月 </p><p><b>　　摘 要</b><

3、;/p><p>　　房地產行業(yè)一直是人們關注的熱點話題，在當前土地供應充分，銀根大量緊縮的背景下，對房地產行業(yè)營運利能力的綜合分析頗為重要。通過研究房地產上市公司營運能力及其影響因素，對于規(guī)范房地產市場合理健康、持續(xù)發(fā)展有一定的現實意義和指導意義。本文通過構建房地產企業(yè)營運能力的分析框架，對選取的三家房地產上市公司進行了案例比較研究，探討了我國房地產企業(yè)營運能力存在的普遍問題。文章首先提出問題，接著闡明了擬采用的研究

4、方法及研究的內容，之后對現有的有關營運能力及房地產企業(yè)營運能力的文獻進行了簡單回顧，最后借助文章提出的營運能力的財務分析框架對三家案例公司的營運能力進行了分析比較，得出相關結論。</p><p>　　關鍵詞：房地產上市公司；營運能力；分析；建議</p><p><b>　　Abstract</b></p><p>　　The real esta

5、te industry has always been a hot topic for people．In the current situation of sufficient land supply and tighten monetary policy，to analysis estate industry on a comprehensive level is more and more important．So researc

6、hing on the operating capacity of real estate listed companies and their impact factors has some relevance and significance for the real estate market．In this paper, we compared the selected three listed companies in rea

7、l estate by building the analytical framework o</p><p>　　Keywords: Real estate; listed company; operating capacity; analysis; recommendations</p><p><b>　　目 錄</b></p><p>

8、;　　1 相關理論概述4</p><p>　　1.1 營運能力的概念和內涵4</p><p>　　1.2 房地產企業(yè)5</p><p>　　1.2.1 房地產行業(yè)產品經濟特性、企業(yè)特點及市場特征5</p><p>　　1.2.2 企業(yè)營運能力的財務分析指標因素6</p><p>　　2 房地產上市公司營運能力

9、案例分析8</p><p>　　2.1 案例公司背景8</p><p>　　2.2 營運能力分析8</p><p>　　2.2.1 經營能力指標9</p><p>　　2.2.2 營運資金周轉速度13</p><p>　　3 房地產上市公司營運能力提升的建議16</p><p>　　

10、3.1 提高存貨量、降低周轉速度16</p><p>　　3.2 提高存貨周轉率16</p><p>　　3.3 提高總資產周轉率17</p><p><b>　　4 結 論18</b></p><p><b>　　參考文獻19</b></p><p>　　致

11、謝錯誤!未定義書簽。</p><p><b>　　前 言</b></p><p>　　房地產業(yè)是為國民經濟的發(fā)展提供生活資料和生產資料，反映人民生活水平和社會經濟發(fā)展狀態(tài)的重要標志性產業(yè)之一。隨著改革地不斷深入，住房制度改革也逐步深化，房地產業(yè)正成為一個新的經濟增長點。中國房地產在1998年開始走向市場化，迎來長達十年的繁榮，這個繁榮表現在十年來銷量、價格等都在年年

12、遞增，因此有了一個長達十年的牛市?？梢哉f在2007年以前，中國房地產業(yè)所面臨的問題是銀根寬松、地根緊張，土地處于高度緊張的狀態(tài)，所有的企業(yè)都把土地儲備作為重要的發(fā)展戰(zhàn)略，當時融資渠道也較寬泛，包括上市、融資、銷售等等。但到2008年以后，完全倒過來，土地供應充分，銀根大量緊縮，應該說到目前為止，現今的情況還沒有得到普遍改善，這個本質的變化，就會影響到房地產企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃，在這之前房地產業(yè)對土地的儲備，并不是因為土地絕對量的稀缺或者土地供

13、不應求，而是因為大家看到了土地價格的上升，政府也看到了土地價格的上升。所以過去要說房地產有暴利的行為，其實更多的是土地帶來的。但現在，土地已經成為一個相對來說供大于求的市場，土地儲備有可能成為一個包袱，不一定成為一個升值的工具，因為現在土地價格只要每年的價格漲幅低于利息，那么至</p><p>　　房地產行業(yè)作為房地產市場中的佼佼者，房地產上市公司又是房地產行業(yè)的典型代表，許多學者都采用上市公司年報數據來評價房地

14、產行業(yè)整體運營狀況。在這一想法的驅動下，本文也將使用房地產上市公司這個窗口，試圖通過對深滬房地產市場中的幾家典型上市公司最近幾年營運能力進行分析，進一步研究相關因素對房地產行業(yè)營運能力的影響，來透視一片興旺的中國房地產行業(yè)。為該行業(yè)的發(fā)展和國家政策的出臺提供參考，這將會使我國房地產業(yè)更加健康、更為迅速地發(fā)展。</p><p><b>　　1 相關理論概述</b></p><

15、;p>　　1.1 營運能力的概念和內涵</p><p>　　不少學者認為盈利能力一般是指獲取利潤的能力。如池國華、景艷萍認為：“營運能力充分利用現有資源創(chuàng)造社會財富的能力，可以用來評價企業(yè)對其擁有資源的利用程度和營運活動能力。其實質是要以盡可能少的資源占用，盡可能短的周轉時間，產生出盡可能多的產品，創(chuàng)造出盡可能多的銷售收入，而要實現這個目的，就必須提高企業(yè)的營運能力水平?！睜I運能力是以企業(yè)各項資產的周轉速度

16、來衡量企業(yè)資產利用的效率。反映資產周轉速度的指標有存貨周轉率、流動資產周轉率、總資產周轉率。周轉速度越快，表明企業(yè)的各項資產進入經營環(huán)節(jié)的速度越快，形成收入和利潤的周期就越短，經營效率就越高。最能反映房地產企業(yè)運營能力的是存貨周轉率。存貨周轉率越高，說明項目開發(fā)周期越短。在相同的市場條件下，存貨周轉率越高，房地產企業(yè)將獲得更高的資產收益率。在分析房地產企業(yè)的營運能力時，還應結合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，不能簡單地以資產周轉速度作為判斷依據，因為有

17、的房地產企業(yè)是通過提高周轉率來提高凈資產收益率，而有的房地產企業(yè)則是通過提高銷售利潤率來提高凈資產收益率。</p><p>　　因此我們在評價企業(yè)營運能力時，要全面的衡量營運水平，即不僅要從企業(yè)經營管理的角度衡量企業(yè)的營運能力，還要從投入產出的角度評價企業(yè)的營運能力；不僅要關注公司實現會計盈余的總體狀況(凈資產收益率和每股收益)，還應詳細分析營運的持續(xù)性、營運的含金量；同時還要關注企業(yè)營運能力質量對企業(yè)營運能力的

18、影響，以及其他財務因素對企業(yè)營運能力的影響。</p><p><b>　　1.2 房地產企業(yè)</b></p><p>　　1.2.1 房地產行業(yè)產品經濟特性、企業(yè)特點及市場特征</p><p>　　房地產業(yè)是從事房地產開發(fā)、經營(出租、出售、信托等)、管理、維修和裝飾服務等活動和經濟實體組成的行業(yè)。房地產與房地產業(yè)是緊密相連的，房地產是一種產品

19、，而房地產業(yè)就是生產與經營房地產這種產品的企業(yè)集合。 </p><p>　　王新軍、王霞(2008)將房地產的經濟特性歸納為六個方面：第一，雙重經濟身份。與一般的消費品比較，房地產不僅可用于消費，自家居住，同時也可以作為投資品，通過出租房屋或出售房屋，收取租金或賺取買賣的差價。因此，它具有保值、增值的功能。第二，高昂的投資金額。房地產開發(fā)投入的資金量十分巨大。從事房地產開發(fā)，需要購入土地，進行基礎設施建設，

20、有的還要進行征地、拆遷，對土地進行再開發(fā)，然后才能動工建造房屋。不僅生產周期長、占用資金多，而且地價和建筑物的工程造價也很高，需要進行大量投資。因而，房地產商品的經濟規(guī)模是遠非一般商品所能比擬的。第三，固定性。房地產空間位置的固定性使得其供給和需求的相互適應只能局限在一定的市場區(qū)域，是區(qū)域性市場，且區(qū)域性市場之間的供求關系可能互不影響。由于房地產空間位置的固定性，地區(qū)的經濟發(fā)展程度對房地產業(yè)就有著相當重要的影響。除上述主要三點外，房地產

21、還具有低于通貨膨脹、交叉彈性以及受外界影響等特點。 </p><p>　　此外，王新軍等還概括了房地產企業(yè)的幾個重要特點：首先，房地產企業(yè)是房地產流通領域中的非生產經濟組織，是房地產供需活動的重要中介。其次，房地產企業(yè)是典型的資金密集型的綜合性經濟組織。再者，房地產企業(yè)以房地產項目為單位進行經營管理。對于房地產市場的特點，王新軍等總結了九個方面，包括房地產市場的地方性、不充分性、專業(yè)性、受政府的干預性等。

22、</p><p>　　1.2.2 企業(yè)營運能力的財務分析指標因素</p><p>　　企業(yè)營運能力反應的是企業(yè)總資產或部分資產的周轉情況，與宏觀經濟周期及行業(yè)上下游聯(lián)動程度有著密切的關系。企業(yè)的營運能力常用一系列周轉率指標來衡量。資產的周轉速度快，反映企業(yè)資產流動性好，盈利能力強。</p><p><b>　　（1）總資產周轉率</b><

23、/p><p>　　企業(yè)在一定時期主營業(yè)務收入凈額同平均資產總額的比率。它是綜合評價企業(yè)全部資產經營質量和利用效率的重要指標,也是考察企業(yè)資產運營效率的一項重要指標。計算公式：流動資產周轉率=銷售（營業(yè)）收入凈額/平均流動資產的周轉速度*100%。流動資產周轉率反映了企業(yè)流動資產的周轉速度。周轉率越高，表明流動資產創(chuàng)造的收入多，實現的價值高，企業(yè)的盈利能力就強。</p><p>　?。?）固定資

24、產周轉率</p><p>　　固定資產周轉率主要用于分析對廠房、設備等固定資產的利用效率，比率越高，說明利用率越高，管理水平越好。如果固定資產周轉率與同行業(yè)平均水平相比偏低，則說明企業(yè)對固定資產的利用率較低，可能會影響企業(yè)的獲利能力。它反應了企業(yè)資產的利用程度。</p><p>　　固定資產周轉率 =銷售收入 /平均固定資產凈值 </p><p>　　固定資產平均凈

25、值=(期初凈值+期末凈值)÷2</p><p>　?。?）流動資產周轉率</p><p>　　企業(yè)一定時期內主營業(yè)務收入凈額同平均流動資產總額的比率,是評價企業(yè)資產利用率的另一重要指標。它反映了企業(yè)流動資產的周轉速度,是從企業(yè)全部資產中流動性最強的流動資產角度對企業(yè)資產的利用效率進行分析,以進一步揭示音響企業(yè)資產質量的主要因素。流動資產周轉率是指一定時期(一般為一年)的主營業(yè)務收

26、人與全部流動資產平均余額的比值。其計算公式為：流動資產周轉率=主營業(yè)務收入／平均流動資產</p><p>　?。?）存貨周轉率與周轉天數</p><p>　　所謂存貨周轉率是指企業(yè)一定時期內一定數量的存貨所占資金循環(huán)周轉次數或循環(huán)一次所需的天數。存貨周轉率反映的是存貨資金與它周轉所完成的銷貨成本之間的比率，這是一組衡量企業(yè)銷售能力強弱和存貨是否過量的重要指標，是分析企業(yè)流動資產效率的又一依

27、據。其計算公式為：存貨周轉次數＝銷貨成本/存貨平均余額</p><p>　　存貨周轉天數＝日歷天數/存貨周轉次數＝存貨平均余額/平均每日銷貨成本</p><p>　　式中：存貨平均余額＝(存貨年初余額＋存貨年末余額)/2 </p><p>　　存貨周轉率和周轉天數都是反映存貨利用效率的指標。一般情況下，存貨的周轉率越高，周轉天數越少，表明存貨的流動性越強，轉換為現金

28、或應收賬款的速度越快，存貨的利用效率越高。因此，加速存貨的周轉，有助于增強公司的短期償債能力，并且減少資金占用，提高資金的使用效率。存貨周轉率也是衡量和評價公司購入存貨、投入生產、銷售收回等環(huán)節(jié)管理狀況的綜合性指標。存貨包括了原材料、在產品和產成品存貨等項目，為了從不同的角度和環(huán)節(jié)上找出存貨管理中的問題，可以分別對原材料、在產品和產成品計算存貨周轉率。原材料存貨周轉率等于一定時期耗用原材料的成本除以平均原材料存貨；在產品存貨周轉率等于一

29、定時期所生產的產品制造成本除以平均在產品成本；產品存貨周轉率等于一定時期銷售產品的制造成本除以平均產品存貨。通過對各類存貨周轉率的計算與分析，有助于促進公司管理水平的提高。</p><p>　?。?）應收賬款周轉率</p><p>　　是主營業(yè)務收入除以平均應收賬款的比值,它反映公司從取得應收賬款的權利到收回款項,轉換為現金所需要時間的長度。應收賬款周轉率可以用來估計應收賬款變現的速度和管

30、理的效率?；厥昭杆偌瓤梢怨?jié)約資金,也說明企業(yè)信用狀況好,不易發(fā)生壞賬損失。一般認為周轉率愈高愈好。由于賒銷收入不容易取得,在實務中多采用銷售收入替代賒銷收入進行計算。</p><p>　　2 房地產上市公司營運能力案例分析</p><p>　　2.1 案例公司背景</p><p>　　本文選取了三家典型的房地產公司為研究對象，對其各自的營運模式及存在的問題進行了深入

31、研究和分析。案例公司背景情況簡要如表1：</p><p>　　表1 三家案例公司情況介紹</p><p>　　資料來源：根據巨潮資訊網（http://www.cninfo.com.cn/）相關數據資料計算繪制而成。</p><p>　　本文選取這三家案例公司主要是基于以下幾點考慮：首先，這三家案例公司均為上市公司，財務報告定期披露，能夠比較容易地取得相關研究數據。

32、 其次，三家案例公司的各具特色，各自的主營業(yè)務收入結構存在較大的區(qū)別，從具有較大差異性的營運能力中找到共同存在的問題是本文研究的初衷，借此增強本文研究的普遍意義。 再次，三家案例公司的業(yè)績表現在房地產行業(yè)中也均處于較高水平，以業(yè)績好的企業(yè)作為研究對象更能增強文章的說服力。</p><p>　　綜上所述，本文選取上述三個公司進行調查研究，試圖挖掘和發(fā)現案例公司不同的營運能力下存在的共同問題，為當前房地

33、產企業(yè)的危機找到本質的源頭。</p><p>　　2.2 營運能力分析</p><p>　　2.2.1 經營能力指標</p><p>　　營運能力體現了企業(yè)運用資產的能力，資產運用效率高，則可以用較少的投入獲取較高的收益。2008年一2010年，三家案例公司的經營能力指標情況分別如表2、表3以及表4所示：</p><p>　　表2 萬科房產

34、經營能力指標</p><p>　　資料來源： http://www.cninfo.com.cn/</p><p>　　表3 陸家嘴經營能力指標</p><p>　　資料來源： http://www.cninfo.com.cn/</p><p>　　表4 中糧地產經營能力指標</p><p>　　資料來源： http

35、://www.cninfo.com.cn/</p><p>　　下面從短期和長期兩方面來分析三家案例公司的營運能力:</p><p><b>　?。?）短期營運能力</b></p><p><b>　?、俅尕浿苻D率</b></p><p>　　存貨周轉率對于房地產行業(yè)是一個非常關鍵的指標，房地產行業(yè)

36、是比較特殊的。通常的來說存貨周轉是越快越好，而房地產行業(yè)的存貨量越大、周轉的速度越慢則說明公司的實力越雄厚。其他行業(yè)的存貨周轉率一般為每年六七次的水平，相反，在房地產行業(yè)一年大概一二次，如果一年存貨周轉率在六七次的公司對于房地產行業(yè)來說是極小的公司，有實力的大房地產股，存貨周轉率都是很低的，因為要保持大量的土地儲備，土地儲備就是他的存貨，建成的房子未形成銷售都屬于資產范圍，要依靠這些實現銷售。萬科的存貨周轉率這幾年來比較低，應該說這是一

37、個好的現象。</p><p>　　表2顯示，萬科09年的存貨急劇上升，導致09年的存貨周轉率特別低。但是，萬科08年的存貨急劇下降，導致08年的存貨的周轉率有點高。一般而言，在房地產行業(yè)中，不高于65%的資產負債率和不低于0.4的存貨周轉率是比較合理的配比。因為在行業(yè)遭遇波動的時候，高資產負債率和低存貨周轉率并存會有較大的現金流壓力。因此，應該說08、09年的短期資產營運能力不是特別理想。所以，應提高存貨管理水平

38、和資產利用效率，注重獲取優(yōu)質項目，加快項目的開發(fā)速度，提高資金利用效率，充分發(fā)揮規(guī)模效應，保持適度的增長速度。</p><p>　　與萬科相比，陸家嘴的情況不太好。從表3來看，陸家嘴這三年的存貨趨于平穩(wěn)，但是它的存貨在08-09年的存貨都太少，導致這兩年的存貨周轉率特別低。雖說10年存貨有點增加，但是在房地產行業(yè)中，不高于65%的資產負債率和不低于0.4的存貨周轉率是比較合理的配比。所以說還是太少。因此，陸家嘴要

39、跟萬科一樣提高存貨管理水平和資產利用效率，注重獲取優(yōu)質項目，加快項目的開發(fā)速度，提高資金利用效率，充分發(fā)揮規(guī)模效應，保持適度的增長速度。</p><p>　　與萬科、陸家嘴相比，中糧地產的情況還好。通過表4看來，中糧地產的存貨周轉率是三家房地產企業(yè)最好的一家，雖說它的存貨周轉率也有點少于合理的配比，但是還是蠻接近的。雖說還好，但是還是要提高企業(yè)的管理水平。</p><p><b>

40、;　　②應收賬款周轉率</b></p><p>　　除06年外，近年來萬科的應收賬款周轉率都比較大(見表2)，相比前面中糧地產的應收賬款周轉率比較低。而陸家嘴的應收賬款周轉率都很高，可能是由于較嚴格的信用政策和收賬政策的有效實施。</p><p><b>　?。?）長期營運能力</b></p><p>　　我們利用固定資產周轉率來說

41、明長期營運能力。三家案例公司固定資產周轉率的情況如圖1、圖2及圖3所示：</p><p>　　圖1 萬科房產固定資產周轉率</p><p>　　資料來源：根據巨潮資訊網（http://www.cninfo.com.cn/）相關數據資料計算繪制而成。</p><p>　　圖2 陸家嘴房產固定資產周轉率</p><p>　　資料來源：根據巨潮

42、資訊網（http://www.cninfo.com.cn/）相關數據資料計算繪制而成。</p><p>　　圖3 中糧地產固定資產周轉率</p><p>　　資料來源：根據巨潮資訊網（http://www.cninfo.com.cn/）相關數據資料計算繪制而成。</p><p>　　2010年年報中固定資產周轉率排行前20名的公司中，有7家屬于房地產企業(yè)。因為房地

43、產開發(fā)企業(yè)不需要太多的固定資產投入。從圖1可以看出，萬科的固定資產周轉率2004年之后一直都還是比較高的，且近年來呈上升趨勢，說明萬科保持了高度的固定資產利用率和管理效率，同時也反映了其固定資產與主要業(yè)務關聯(lián)度還不是很高?？傎Y產周轉率取決于每一項資產周轉率的高低，該指標(見表2)近兩年的下降趨勢主要是來自于存貨周轉率的下降，萬科要提高總資產周轉率，必須要改善存貨的管理。總的來說，萬科的資產營運能力還是較強的，尤其是其應收賬款、固定資產的

44、營運能力非常的優(yōu)秀，堪稱行業(yè)典范。但近年來的土地儲備和在建工程的增多，存貨管理效率下降的較為明顯，因此造成了總資產管理效率降低，管理層應關注存貨的管理。</p><p>　　由于業(yè)務性質決定，三家公司相比，萬科的固定資產周轉率是相對最高的，其在最高時是2007年的432.58，其他時期的固定資產周轉率也比其他兩個企業(yè)的高很多。以陸家嘴的固定資產周轉率為例，他的固定資產周轉率最高達到2005年的21和2007年的2

45、1.71，遠遠低出萬科最低時的64.62。因此，單就固定資產周轉率來看，萬科業(yè)務的營運能力是高于其他兩家的。但三家公司各項固定資產周轉率大體呈現出逐漸增長的趨勢，營運能力都在不同程度的增強，由此可以推斷出三家公司的營運能力都在不斷提高。 </p><p>　　2.2.2 營運資金周轉速度 </p><p>　　圖4 存貨周轉期變化情況</p><p>　　

46、資料來源：根據巨潮資訊網（http://www.cninfo.com.cn/）相關數據資料計算繪制而成。</p><p>　　對比可以看出．陸家嘴的存貨周轉期最長，平均在要在四年以上，而萬科與中糧地產周轉期基本近似，平均在兩年到三年左右。不同的地產項目，周轉速度存在著很大差異。對于住宅性地產，產品銷售完畢，開發(fā)投資收益馬上就可以實現，資金回收的也就比較快，同時存貨就可以結轉為成本，實現周轉。而商業(yè)地產及工業(yè)地產則

47、不同，建設完畢后，取得收入主要有兩種方式：銷售和租賃。銷售的部分往往要通過分期付款，存貨并不能馬上轉為成本實現周轉，而用于出租的部分則需要靠租金獲取長期收益，周轉的也比較慢，開發(fā)投資回收期也比較長。這就導致經營商業(yè)地產或工業(yè)地產的公司存貨周轉的速度往往要比經營住宅性地產的企業(yè)慢，資金占用的時間也就更長。因此，圖4中，以土地開發(fā)和商業(yè)地產為主的陸家嘴的存貨周轉速度就要遠低于萬科。 但從2003年以來的變化趨勢來看，三家公司的存貨周

48、轉期都逐漸變長了。2007年與2003年相比，三家公司分別延長了近1年(315天)、4年(1471天)以及1 2年(447天)，由此說明三家公司的存貨周轉速度均存在著減慢的趨勢，從而可以推斷，其流動資產的整體周轉效率也必將是大幅降低。而資產周轉速度的降低必將導致營運資金</p><p>　　圖5 現金周轉變化情況</p><p>　　資料來源：根據巨潮資訊網（http://www.cni

49、nfo.com.cn/）相關數據資料計算繪制而成。</p><p>　　圖5顯示了三家案例公司調整后的現金周期的變化情況?？梢钥闯觯F金周期變化的趨勢與存貨周轉期如出一轍。三家公司比較來看，由于營運的特點決定了住宅性地產周轉速度較商業(yè)地產和工業(yè)地產更快，加上萬科有效地使用了預收賬款等經營性融資方式，萬科的現金刷期在三家公司中是最低的，平均不到年半(500天)的時問。而陸家嘴由于存貨的周轉速度慢，造成營運資金整體周

50、轉效率都非常低，盡管其有效運用了預收賬款．但五年來的現金周期平均值仍達到三年之久(1153天)。問樣地，中糧地產的營運資金變化趨勢也是與存貨周期一致的，盡管營運能力難由工業(yè)地產和商業(yè)地產向住宅性地產轉變，但士地價格的上漲引芨的企業(yè)延長丌發(fā)周期的經營方式，以及存貨規(guī)模的逐漸擴大使得中糧地產的營運資金周轉速度在逐漸變慢。 總的來說，盡管房地產企業(yè)營運資金整體的周轉速度同時取決于存貨的周轉速度與經營性融資的利用程度，但三家公司的數據顯

51、示，存貨周轉的快慢是最重要的影響因素?；蛘哒f，由于當前房地產企業(yè)存貨量過大，周轉速度過于緩慢，導致經營性融資提供的資金占用時間已顯得微不足道。最明顯的是陸家嘴，盡管其預收賬款為其提供了平均近309天的營運資會，但營運</p><p>　　3 房地產上市公司營運能力提升的建議</p><p>　　3.1 提高存貨量、降低周轉速度</p><p>　　盡管擁有數額巨大的

52、存貨量是房地產企業(yè)未來發(fā)展的保障，但這同時也就成為房地產企業(yè)風險的主要來源。近幾年來，房地產行業(yè)迅速擴張、土地價格不斷上漲，導致房地產開發(fā)企業(yè)囤積土地、故意延長開發(fā)周期的現象愈演愈烈。中金公司發(fā)布的2009年宏觀經濟展望研究報告顯示，在目前的成交量下，北京、上海、深圳、廈門等十五個城市現有的商品房庫存，需要約27個月才能周轉出去。因此，無論是住宅性房地產開發(fā)企業(yè)還是商業(yè)地產或工業(yè)地產開發(fā)企業(yè)，高存貨量、低周轉速度成為企業(yè)的通病。高存貨與

53、低周轉導致企業(yè)在擴大規(guī)模的過程中要不斷地追加營運資金，盡管房地產行業(yè)的利潤率很高，但較高的利潤率終究抵不住資產周轉效率的拖累，會導致最終的資產收益率與行業(yè)的毛利率不匹配。</p><p>　　盡管房地產企業(yè)營運資金整體的周轉速度同時取決于存貨的周轉速度與經營性融資的利用程度，但三家公司的數據顯示，存貨周轉的快慢是最重要的影響因素?；蛘哒f，由于當前房地產企業(yè)存貨量過大，周轉速度過于緩慢，導致經營性融資提供的資金占用

54、時間已顯得微不足道。最明顯的是陸家嘴，盡管其預收賬款為其提供了平均近309天的營運資會，但營運資金整體周轉期仍長達1154天。盡管業(yè)務性質決定了商業(yè)地產及土地業(yè)務周轉時間要更長，但企業(yè)自身的資產管理效率才是更關鍵的因素。</p><p>　　3.2 提高存貨周轉率</p><p>　　房地產行業(yè)是比較特殊的，而存貨周轉率對于房地產行業(yè)是一個非常關鍵的指標。通常的來說存貨周轉是越快越好，而房

55、地產行業(yè)的存貨量越大、周轉的速度越慢則說明公司的實力越雄厚。其他行業(yè)的存貨周轉率一般為每年六七次的水平，相反，在房地產行業(yè)一年大概一二次，如果一年存貨周轉率在六七次的公司對于房地產行業(yè)來說是極小的公司，有實力的大房地產股，存貨周轉率都是很低的，因為要保持大量的土地儲備，土地儲備就是他的存貨，建成的房子未形成銷售都屬于資產范圍，要依靠這些實現銷售。</p><p>　　一般而言，在房地產行業(yè)中，不高于65%的資產負

56、債率和不低于0.4的存貨周轉率是比較合理的配比。因為在行業(yè)遭遇波動的時候，高資產負債率和低存貨周轉率并存會有較大的現金流壓力。萬科09年的存貨急劇上升，導致09年的存貨周轉率特別低。但是，萬科08年的存貨急劇下降，導致08年的存貨的周轉率有點高。而陸家嘴這三年的存貨趨于平穩(wěn)，但是還是沒達到合理配比。與萬科、陸家嘴相比，中糧地產的存貨周轉率是三家房地產企業(yè)最好的一家，但是它的存貨周轉率也有點少于合理的配比。因此，三家房地產公司都應提高存貨

57、管理水平和資產利用效率，注重獲取優(yōu)質項目，加快項目的開發(fā)速度，提高資金利用效率，充分發(fā)揮規(guī)模效應，保持適度的增長速度。</p><p>　　3.3 提高總資產周轉率</p><p>　　由于房地產開發(fā)企業(yè)不需要太多的固定資產投入，因此在2010年年報中固定資產周轉率排行前20名的公司中，有7家屬于房地產企業(yè)。萬科的固定資產周轉率自2004年之后一直都還是比較高的，且近年來呈上升趨勢，說明萬

58、科保持了高度的固定資產利用率和管理效率，同時也反映了其固定資產與主要業(yè)務關聯(lián)度還不是很高?？傎Y產周轉率取決于每一項資產周轉率的高低，該指標(見表2)近兩年的下降趨勢主要是來自于存貨周轉率的下降，萬科要提高總資產周轉率，必須要改善存貨的管理。但近年來的土地儲備和在建工程的增多，存貨管理效率下降的較為明顯，因此造成了總資產管理效率降低，管理層應關注存貨的管理。而資產周轉速度的降低必將導致營運資金的占用期更長，支出更多的資金成本，降低企業(yè)收益

59、性，因此企業(yè)應該多優(yōu)化資源配置，爭取創(chuàng)造更多的規(guī)模效益。</p><p><b>　　4 結 論</b></p><p>　　經過上述分析，三家案例公司營運能力存在較大差異性。存在著同一個問題，即營運資金周轉速度過于緩慢，更確切地說，是存貨周轉速度過于緩慢。盡管陸家嘴和萬科還有效地運用了經營性融資來緩解資金壓力，但由于存貨量過大及周轉速度過慢，最終導致營運資金整體周

60、轉速度過慢。周轉效率影響到了三家房地產企業(yè)的總資產收益性。</p><p>　　第一，對房地產企業(yè)營運能力的財務分析框架可以主要從三個方面構建：經營能力指標、應收賬款周轉率和營運資金周轉速度。在這三個方面的基礎上結合房地產企業(yè)特點，選取適當的財務指標就可以對房地產企業(yè)的營運能力進行分析評價。本文提出的分析框架具有普遍適用性，為房地產企業(yè)以及其他行業(yè)企業(yè)的管理者在做有關營運決策時提供量化的依據和分析思路。</

61、p><p>　　第二，通過案例分析可以發(fā)現，由于資產周轉速度的影響，總資產收益率水平卻未必與主營業(yè)務收入毛利率一致。與商業(yè)地產和工業(yè)地產相比，住宅性地產的利潤率較低，因此萬科的銷售收入毛利率盡管逐年增長，但最高時仍不過41％左右，而陸家嘴的土地批租收入毛利率可高達80％，中糧地產的來料加工收入毛利率也能達到75％。從趨勢來看，三家公司各項收入的毛利率都處于增長狀態(tài)。但由于營運資金周轉效率過低，毛利率高的陸家嘴及中糧地

62、產反而表現出較低的總資產收益率。 第三，三家房地產企業(yè)的營運能力卻存在著一個共同的問題，即營運資金周轉速度過于緩慢。營運能力的不同以及企業(yè)經營規(guī)模的差異均會造成房地產企業(yè)存貨周轉速度以及營運資金周轉速度的不同。住宅性地產的周轉速度要比商業(yè)地產及工業(yè)地產更快，因而萬科的存貨周轉速度明顯快于陸家嘴，中糧地產由于規(guī)模較小，其周轉速度接近于萬科。但由于近年來土地價格的持續(xù)上漲，房地產企業(yè)紛紛通過大量囤地、延長項目開發(fā)周期等方式獲得更高的

63、利潤率。因而當前我國房地產企業(yè)均存在著存貨量大、周轉速度慢的弊病。 然而隨著土地增值稅政策等因素的影響，房地產企業(yè)的利潤空間逐漸收窄，企業(yè)要想降低市</p><p><b>　　參考文獻</b></p><p>　　[1]劉勘．用應收帳款周轉率和存貨周轉率看營運能力[J].北京青年報，2002(3).</p><p>　　[2]霍振芳．

64、關于營運能力評價中存在的問題[J]．經濟師，2001(7).</p><p>　　[3]宋春霞，景衛(wèi)紅．企業(yè)核心競爭力顯性指標的關系分析[J].管理視角，2006(9).</p><p>　　[4]陳?。髽I(yè)營運能力指標分析及評價[J].會計之友,2006(2).</p><p>　　[5]張寶清. 企業(yè)如何進行營運能力分析[J].山東商業(yè)職業(yè)技術學院學報,2006

65、(2).</p><p>　　[6]李勤. 企業(yè)如何進行營運能力分析[J].山東商業(yè)職業(yè)技術學院學報,2006(2).</p><p>　　[7]陳?。髽I(yè)營運能力指標分析及評價[J] .FRIENDS OF ACCOUNTING.，2006(2).</p><p>　　[8]周向紅. 如何分析企業(yè)營運能力[J].中國農墾經濟，2003（8）.</p>

66、<p>　　[9]余波. 淺談企業(yè)營運能力分析[J]. 市場論壇，2008（7）.</p><p>　　[10]余波. 淺談企業(yè)營運能力分析[J]. MARKET FORUM ，2008（9）.</p><p>　　[11]孟慶翠. 中國房地產上市公司財務績效評價研究[D].濟南：山東農業(yè)大學，2009.</p><p>　　[12]曾漢文. 淺論房地產

67、企業(yè)的財務分析[J]. 當代經濟，2009(11).</p><p>　　[13]綦程程. 萬通地產公司財務分析[J]. 東北師范大學商學院，2009(10).</p><p>　　[14] Jane A.Ou.The Information Content of Non-earnings Accounting Numbers as Earnings Predictors[C].Journ

68、al of Accounting Research，Spring.1990. </p><p>　　[15] B. Lev. On the Usefulness of Earnings and Earnings Research[C].Lessons and Directions from Two Decades of Empirical Research.Journal of Accounting Resear

69、ch,1989.</p><p>　　[16] Lev. B. and S. R. Thiagarajan. Fundamental Information Analysis[C].Journal of Accounting Research.1993.</p><p>　　[17]Qian Sun，Wilson H S Tong．China share issue privatizat

70、ion：the extent of its success[J]．Journal of financial economics，2003（7）．</p><p>　　[18]Leopold A．Bernstein．Financial statement Analysis Theory[M]．Application andInterpretation，2002.</p><p><b

71、>　　畢業(yè)論文任務書</b></p><p><b>　　會計學</b></p><p>　　房地產上市公司營運能力分析</p><p><b>　　開題報告</b></p><p>　　房地產上市公司營運能力分析</p><p><b>　　一、

72、立論依據</b></p><p>　　1.研究意義、預期目標</p><p>　　營運能力是指企業(yè)充分利用現有資源創(chuàng)造社會財富的能力，可以用來評價企業(yè)對其擁有資源的利用程度和營運活動能力。其實質是要以盡可能少的資源占用，盡可能短的周轉時間，產生出盡可能多的產品，創(chuàng)造出盡可能多的銷售收入，而要實現這個目的，就必須提高企業(yè)的營運能力水平。營運能力也是通過企業(yè)生產經營資金周轉速度的有

73、關指標所反映出來的企業(yè)資金利用的效率它表明企業(yè)管理人員經營管理配置企業(yè)內部資源充分發(fā)揮企業(yè)資源效率的能力，運用資金的能力。該能力的大小對于提高企業(yè)獲利能力和償債能力有著重要的影響。企業(yè)生產經營資金周轉的速度越快，表明企業(yè)資金利用的效果越好效率越高，企業(yè)管理人員的經營能力越強。營運能力分析包括流動資產周轉情況分析、固定資產周轉情況分析和總資產周轉情況分析。</p><p>　　房地產上市公司的營運能力分析就是要通過

74、對反映房地產上市公司資產營運效率與效益的指標進行計算與分析，評價房地產上市公司的營運能力，為企業(yè)提高經濟效益指明方向。 </p><p>　　第一，房地產上市公司營運能力分析可評價企業(yè)資產營運的效率。 </p><p>　　第二，房地產上市公司營運能力分析可發(fā)現企業(yè)在資產營運中存在的問題。 </p><p>　　第三，房地產上市公司營運能力分析是盈利能力分析和償債能

75、力分析的基礎與補充。</p><p><b>　　2.國內外研究現狀</b></p><p>　　國內文獻：劉勘(2002)分析上市公司的營運能力時指出，要著重分析應收帳款周轉率，該指標越大越好，表明上市公司賒銷的比重越小，應收帳款的平均占用天數越少，生產經營活動的資金周轉狀況越好。此外，分析營運能力還要考慮存貨周轉率，該指標表明上市公司生產的產品在市場上的銷售狀況，

76、以及產品處在何種生命周期內，借此可以判斷公司的成長性或衰退性。應收帳款周轉率和存貨周轉率兩者結合起來可以判斷出上市公司的產品在市場上的銷售狀況，應收帳款周轉率越大和存貨周轉率越大，表明產品銷售良好或優(yōu)秀，而且產品有市場，或者屬于市場需求產品，必然能給公司帶來較好的收益，也會提升二級市場投資者對該公司的股票追捧現象，是有價值的投資品種。</p><p>　　霍振芳(2001)在研究中認為，營運能力是社會生產力在企業(yè)

77、中的微觀表現，是企業(yè)各項經濟資源，基于環(huán)境約束與價值增值目標，通過配置組合與相互作用而生成的推動企業(yè)運行的物質能量?，F實企業(yè)對營運能力的研究，實際上就是企業(yè)在資產管理方面所表現的效率研究。而這種能力首先表現為對各項資產周轉率和周轉額的貢獻上；其次，通過這種貢獻作用對增值目標的實現產生基礎性影響。從這種意義上講，營運能力決定著企業(yè)的償債能力和獲利能力，而且是整個財務分析工作的核心。</p><p>　　宋春霞，景衛(wèi)

78、紅(2006)通過研究發(fā)現，企業(yè)的主營業(yè)務收入增長率與存貨周轉率增長百分比、應收賬款周轉率增長百分比有顯著的線性關系，企業(yè)可以通過關注存貨周轉率增長率與應收賬款周轉率增長率來預測主營業(yè)務收入增長率，并根據孫的值來及時對企業(yè)的經營策略進行戰(zhàn)略調整，以維持、創(chuàng)造或培養(yǎng)企業(yè)的核心競爭能力。</p><p>　　陳俊(2006)在其研究中指出：除了應收賬款周轉率、存貨周轉率、流動資產周轉率、總資產周轉率外，資本保值增值率

79、也是營運能力評價指標之一，資本保值增值率是反映投資者投入企業(yè)的資本完整性和保全性的一次指標，其計算公式為：資本保值增值率=期末所有者權益總額／期問所有者權益總額。一般認為，資本保值增值率等于l，為資本保值：資本保值增值率大于l，為資本增值。</p><p>　　國外文獻:研究會計信息與股票價格相關性的諸多文獻之中，大多側重于研究會計盈余信息與股票價格的相關性，對于非盈余會計信息和股票價格相關性研究的不是很多，專門

80、研究營運能力財務信息與股票價格相關性的尤其較少。但在國外，因為營運能力財務信息是基本面會計信息的重要組成部分，所以在基本面會計信息分析的相關文獻中包括營運能力財務信息的文章卻較多。Ou 和Penman（1990）選取6 個非盈余信息指標檢驗了其對預測未來盈余和解釋證券收益的作用。在所選取的6 個非盈余信息指標中，就包括了營運能力財務指標變量存貨和應收賬款，結果表明年度報告中的非盈余信息傳遞了當期盈余中無法包含的未來盈余的信息。Lev 和

81、Thiagarajan（1993）發(fā)現，根據包括營運能力財務信息指標等基本信息計量的盈余質量與盈余反應系數之間有更強的相關性，營運能力等基本面指標可以作為更好的盈余持久性的測量變量，具有價值相關性。Quirin 和Allen（2000）研究發(fā)現，當公司</p><p>　　的盈余以暫時性盈余為主時，營運能力財務指標等基本面信息的價值相關性更高。</p><p><b>　　3.參

82、考文獻</b></p><p>　　[1]劉勘．用應收帳款周轉率和存貨周轉率看營運能力[J].北京青年報，2002(3).</p><p>　　[2]霍振芳．關于營運能力評價中存在的問題[J]．經濟師.2001(7).</p><p>　　[3]宋春霞，景衛(wèi)紅．企業(yè)核心競爭力顯性指標的關系分析[J].管理視角.2006(9).</p>&l

83、t;p>　　[4]陳?。髽I(yè)營運能力指標分析及評價[J]，會計之友.2006(2).</p><p>　　[5] 張寶清. 企業(yè)如何進行營運能力分析[J].山東商業(yè)職業(yè)技術學院學報.2006(2).</p><p>　　[6] 李勤. 企業(yè)如何進行營運能力分析[J].山東商業(yè)職業(yè)技術學院學報.2006(2).</p><p>　　[7]陳?。髽I(yè)營運能力指標分

84、析及評價[J]，FRIENDS OF ACCOUNTING.2006(2).</p><p>　　[8]周向紅. 如何分析企業(yè)營運能力[J].中國農墾經濟.2003.</p><p>　　[9]余波. 淺談企業(yè)營運能力分析[J]. 市場論壇.2008.</p><p>　　[10]余波. 淺談企業(yè)營運能力分析[J]. MARKET FORUM .2008.</

85、p><p>　　[11] 孟慶翠. 中國房地產上市公司財務績效評價研究[D]. 山東農業(yè)大學.2009(6).</p><p>　　[12] 曾漢文. 淺論房地產企業(yè)的財務分析[J]. 當代經濟.2009(11).</p><p>　　[13] 綦程程. 萬通地產公司財務分析[J]. 東北師范大學商學院.2009(10).</p><p>　　[

86、14] ］Jane A.Ou.The Information Content of Non-earnings Accounting Numbers as Earnings Predictors[C].Journal of Accounting Research，Spring.1990. </p><p>　　[15] B. Lev. On the Usefulness of Earnings and Earnin

87、gs Research[C].Lessons and Directions from Two Decades of Empirical Research.Journal of Accounting Research,.1989.</p><p>　　[16] Lev. B. and S. R. Thiagarajan. Fundamental Information Analysis[C].Journal of

88、 Accounting Research.1993.</p><p><b>　　二、研究方案 </b></p><p>　　1.主要研究內容（或預期章節(jié)安排）</p><p><b>　　1 營運能力的涵義</b></p><p>　　2 企業(yè)營運能力的影響因素分析</p><

89、p>　　2.1 影響企業(yè)營運能力的因素</p><p>　　3 房地產上市公司營運能力分析</p><p>　　3.1 房地產的特點及現狀</p><p>　　3.2 房地產上市公司營運能力分析</p><p>　　3.3 進行營運能力分析時應注意的問題</p><p>　　2.實施方案和進度計劃</p&g

90、t;<p>　　通過從數據庫、中國期刊網，報刊雜志和書籍等查找相關文獻資料，以及通過查找某些軟件來進行房地產上市公司營運能力分析。</p><p><b>　　進度計劃：</b></p><p>　　第6學期第19-20周至第1-5周：在指導教師的指導下，廣泛搜集、研究相關文獻資料，完成畢業(yè)論文選題。</p><p>　　第7學期

91、第6-12周：在導師的指導下，完成外文翻譯、文獻綜述和開題報告撰寫;參加開題答辯。進一步論證題價值、確立主要研究內容，論證研究方案的合理性和可行性。</p><p>　　第7學期第13-14周：撰寫論文詳細提綱，交給導師批閱，反復修改，保證論文結構的合理性。</p><p>　　第7學期15-16周：開始寫作畢業(yè)論文，完成初稿。</p><p>　　第7學期寒假：結

92、合畢業(yè)論文選題開展調查研究。</p><p>　　第8學期第1-2周：在導師的指導下進一步寫作、完善畢業(yè)論文。</p><p>　　第8學期第3-6周：在導師的指導下，充分利用畢業(yè)實習的機會，結合畢業(yè)論文內容開展進一步的調查研究，完成論文。</p><p>　　第8學期第7周：在導師的指導下，進一步修改、完善畢業(yè)論文；定稿并上交。</p><p&

93、gt;<b>　　文獻綜述</b></p><p>　　房地產上市公司營運能力分析</p><p>　　時代在推進著,社會經濟依然地占著整個社會的發(fā)展核心。企業(yè)就是發(fā)展經濟的主力,因此企業(yè)的營運能力成為所有人關注的重點之一。營運能力反映企業(yè)資產和利用的效率，營運能力強的企業(yè)，有助于獲利能力的增長，進而保證企業(yè)具備良好的償債能力。企業(yè)的管理者應該進行營運能力的分析，以便

94、及時了解和掌握本企業(yè)的資產經營和利用效率情況。</p><p><b>　　1 營運能力的涵義</b></p><p>　　營運能力是指企業(yè)充分利用現有資源創(chuàng)造社會財富的能力，可以用來評價企業(yè)對其擁有資源的利用程度和營運活動能力。其實質是要以盡可能少的資源占用，盡可能短的周轉時間，產生出盡可能多的產品，創(chuàng)造出盡可能多的銷售收入，而要實現這個目的，就必須提高企業(yè)的營運能

95、力水平。</p><p>　　2 反映企業(yè)營運能力的傳統(tǒng)指標</p><p>　　2.1 總資產周轉率</p><p>　　余波（2008）指出企業(yè)在一定時期主營業(yè)務收入凈額同平均資產總額的比率。它是綜合評價企業(yè)全部資產經營質量和利用效率的重要指標,也是考察企業(yè)資產運營效率的一項重要指標。計算公式：流動資產周轉率=銷售（營業(yè)）收入凈額/平均流動資產的周轉速度*100

96、%。流動資產周轉率反映了企業(yè)流動資產的周轉速度。周轉率越高，表明流動資產創(chuàng)造的收入多，實現的價值高，企業(yè)的盈利能力就強。</p><p>　　2.2 流動資產周轉率</p><p>　　周向紅（2003）指出企業(yè)一定時期內主營業(yè)務收入凈額同平均流動資產總額的比率,是評價企業(yè)資產利用率的另一重要指標。它反映了企業(yè)流動資產的周轉速度,是從企業(yè)全部資產中流動性最強的流動資產角度對企業(yè)資產的利用效

97、率進行分析,以進一步揭示音響企業(yè)資產質量的主要因素。流動資產周轉率是指一定時期(一般為一年)的主營業(yè)務收人與全部流動資產平均余額的比值。其計算公式為：流動資產周轉率=主營業(yè)務收入／平均流動資產。</p><p><b>　　2.3 存貨周轉率</b></p><p>　　陳俊（2006）指出所謂存貨周轉率是指企業(yè)一定時期內一定數量的存貨所占資金循環(huán)周轉次數或循環(huán)一次所

98、需的天數。存貨周轉率反映的是存貨資金與它周轉所完成的銷貨成本之間的比率，這是一組衡量企業(yè)銷售能力強弱和存貨是否過量的重要指標，是分析企業(yè)流動資產效率的又一依據。其計算公式為：存貨周轉次數＝銷貨成本/存貨平均余額；存貨周轉天數＝日歷天數/存貨周轉次數＝存貨平均余額/平均每日銷貨成本。式中：存貨平均余額＝(存貨年初余額＋存貨年末余額)/2 2.4 應收賬款周轉率。</p><p>　　3 國內外對企業(yè)營運能力分析的研

99、究</p><p>　　3.1 國內對企業(yè)營運能力分析的研究</p><p>　　劉勘(2002)分析上市公司的營運能力時指出，要著重分析應收帳款周轉率，該指標越大越好，表明上市公司賒銷的比重越小，應收帳款的平均占用天數越少，生產經營活動的資金周轉狀況越好。此外，分析營運能力還要考慮存貨周轉率，該指標表明上市公司生產的產品在市場上的銷售狀況，以及產品處在何種生命周期內，借此可以判斷公司的成

100、長性或衰退性。應收帳款周轉率和存貨周轉率兩者結合起來可以判斷出上市公司的產品在市場上的銷售狀況，應收帳款周轉率越大和存貨周轉率越大，表明產品銷售良好或優(yōu)秀，而且產品有市場，或者屬于市場需求產品，必然能給公司帶來較好的收益，也會提升二級市場投資者對該公司的股票追捧現象，是有價值的投資品種。</p><p>　　霍振芳(2001)在研究中認為，營運能力是社會生產力在企業(yè)中的微觀表現，是企業(yè)各項經濟資源，基于環(huán)境約束與

101、價值增值目標，通過配置組合與相互作用而生成的推動企業(yè)運行的物質能量?，F實企業(yè)對營運能力的研究，實際上就是企業(yè)在資產管理方面所表現的效率研究。而這種能力首先表現為對各項資產周轉率和周轉額的貢獻上；其次，通過這種貢獻作用對增值目標的實現產生基礎性影響。從這種意義上講，營運能力決定著企業(yè)的償債能力和獲利能力，而且是整個財務分析工作的核心。</p><p>　　宋春霞，景衛(wèi)紅(2006)通過研究發(fā)現，企業(yè)的主營業(yè)務收入增

102、長率與存貨周轉率增長百分比、應收賬款周轉率增長百分比有顯著的線性關系，企業(yè)可以通過關注存貨周轉率增長率與應收賬款周轉率增長率來預測主營業(yè)務收入增長率，并根據孫的值來及時對企業(yè)的經營策略進行戰(zhàn)略調整，以維持、創(chuàng)造或培養(yǎng)企業(yè)的核心競爭能力。</p><p>　　陳俊(2006)在其研究中指出：除了應收賬款周轉率、存貨周轉率、流動資產周轉率、總資產周轉率外，資本保值增值率也是營運能力評價指標之一，資本保值增值率是反映投

103、資者投入企業(yè)的資本完整性和保全性的一次指標，其計算公式為：資本保值增值率=期末所有者權益總額／期問所有者權益總額。一般認為，資本保值增值率等于l，為資本保值：資本保值增值率大于l，為資本增值。</p><p>　　3.2 國外對企歷業(yè)營運能力分析的研究</p><p>　　國外文獻在研究會計信息與股票價格相關性的諸多文獻之中，大多側重于研究會計盈余信息與股票價格的相關性，對于非盈余會計信息

104、和股票價格相關性研究的不是很多，專門研究營運能力財務信息與股票價格相關性的尤其較少。但在國外，因為營運能力財務信息是基本面會計信息的重要組成部分，所以在基本面會計信息分析的相關文獻中包括營運能力財務信息的文章卻較多。Ou 和Penman（1990）選取6 個非盈余信息指標檢驗了其對預測未來盈余和解釋證券收益的作用。在所選取的6 個非盈余信息指標中，就包括了營運能力財務指標變量存貨和應收賬款，結果表明年度報告中的非盈余信息傳遞了當期盈余中

105、無法包含的未來盈余的信息。Lev 和Thiagarajan（1993）發(fā)現，根據包括營運能力財務信息指標等基本信息計量的盈余質量與盈余反應系數之間有更強的相關性，營運能力等基本面指標可以作為更好的盈余持久性的測量變量，具有價值相關性。Quirin 和Allen（2000）研究發(fā)現，當公司的盈余以暫時性盈余為主時，營運能力財務指標等基本面信息的價值相關性更高。</p><p>　　4 以房地產上市公司為例來分析營運

106、能力</p><p>　　4.1 房地產的涵義</p><p>　　孟慶翠(2009)指出房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。房地產按類型劃分，可以分為地產和房產兩大類，地產是指土地，房產指的是房屋。房產和地產具有相互依存的不可分割性。房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產?？梢杂腥N存在形態(tài)：即土地 、建筑物、

107、房地合一。</p><p>　　4.2 房地產營運能力分析</p><p>　　曾漢文（2009）指出在分析房地產企業(yè)的營運能力時，應結合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，不能簡單地以資產周轉速度作為判斷依據，因為有的房地產企業(yè)是通過提高周轉率來提高凈資產收益率，而有的房地產企業(yè)則是通過提高銷售利潤率來提高凈資產收益率。最能反映房地產企業(yè)運營能力的是存貨周轉率。存貨周轉率越高，說明項目開發(fā)周期越短。在相同的