1、<p>　　淺析中國房地產(chǎn)價(jià)格未來態(tài)勢(shì)</p><p>　　【摘要】通過分析影響中國房地產(chǎn)價(jià)格的因素，結(jié)合歷史經(jīng)驗(yàn)與現(xiàn)實(shí)限制因素，合理預(yù)測(cè)中國房地產(chǎn)價(jià)格未來態(tài)勢(shì)。并對(duì)此提出可行的政府調(diào)控措施，以期規(guī)范、穩(wěn)定中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，并著力改善民生。 </p><p>　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)價(jià)格；未來走勢(shì)；調(diào)控措施 </p><p>　　中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)端于20世紀(jì)末

2、，于21世紀(jì)初趨于平穩(wěn)運(yùn)行，繼而進(jìn)入高速發(fā)展時(shí)期。從2003年起其價(jià)格就持續(xù)攀升[1]，雖因2008年全球金融危機(jī)短暫低迷，但隨著2008年政府出臺(tái)一系列刺激經(jīng)濟(jì)的調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)又逐漸回暖。長(zhǎng)期來看，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)處于高位運(yùn)行狀態(tài)。為應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)虛假泡沫，政府曾出臺(tái)過許多宏觀調(diào)控政策與行政法規(guī)，但收效甚微。長(zhǎng)期居高不下的房?jī)r(jià)、持續(xù)擴(kuò)張性增長(zhǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)顯著影響到了國計(jì)民生。因此，理性分析中國房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，合理

3、預(yù)期中國房地產(chǎn)價(jià)格未來態(tài)勢(shì)，并據(jù)此出臺(tái)有效的政府調(diào)控措施，對(duì)于解決居民住房問題、維持國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行、促進(jìn)國家經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展具有重要意義。 </p><p>　　2014年以來，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，整體表現(xiàn)低迷。根據(jù)中國指數(shù)研究院2015年1月發(fā)布的《2014年中國主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情報(bào)》，2014年樓市整體成交量較2013年下降10.36%，以930房貸新政為轉(zhuǎn)折點(diǎn)樓市成交量“先抑后揚(yáng)”，不同城市分化

4、加劇。表現(xiàn)在價(jià)格上，一線城市由于抗壓性較強(qiáng)，全年價(jià)格基本平穩(wěn)，同比微有上升；二三線城市則分化明顯，政策利好的城市房?jī)r(jià)上漲，而人口吸引力較弱的城市房?jī)r(jià)則持續(xù)走低[2]。為預(yù)測(cè)中國房地產(chǎn)價(jià)格未來態(tài)勢(shì)，則應(yīng)從分析影響房?jī)r(jià)的因素著手。 </p><p>　　1.影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素 </p><p>　　1.1稀缺的土地資源 </p><p>　　中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)別于國外

5、市場(chǎng)的顯著特征是我國的土地制度――社會(huì)主義公有制，即城鎮(zhèn)土地為國家所有、農(nóng)村土地為集體所有，任何個(gè)人只能取得土地的使用權(quán)而不擁有土地所有權(quán)。由此，土地由地方政府通過招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式提供，而嚴(yán)格的耕地保護(hù)政策、耕地“占補(bǔ)平衡”原則以及限制性的土地利用總體規(guī)劃等，都使能被用于開發(fā)的土地?cái)?shù)量有限且被地方政府嚴(yán)格控制。土地作為商品房開發(fā)的“原材料”，其稀缺性必將導(dǎo)致房屋供給的有限性。 </p><p>　　1.2城

6、鎮(zhèn)化的快速進(jìn)程 </p><p>　　改革開放以后，中國城鎮(zhèn)化加速發(fā)展。進(jìn)入90年代以后，中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程從沿海向內(nèi)地全面展開，2006年中國城市化率為43.9%，2010年達(dá)到47.5%。根據(jù)聯(lián)合國的預(yù)測(cè)，我國的城市化率將在2050年達(dá)到72.9%。伴隨著快速的城市化進(jìn)程，大量人口涌入城市，住房的巨大需求推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的狀況，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高。同時(shí)，城市化進(jìn)程也在無形中提高了居民對(duì)住房的要求，房地產(chǎn)投

7、資也因穩(wěn)健、技術(shù)含量低、回報(bào)可觀等特點(diǎn)獲得青睞，城市化進(jìn)程帶來的改善性需求和投資性需求會(huì)進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需失衡。 </p><p>　　1.3地方政府財(cái)政的需求 </p><p>　　自1994年稅制改革以來，財(cái)政不足的問題一直困擾著地方政府。對(duì)于地方政府而言，來自房地產(chǎn)開發(fā)的收入是解決財(cái)源不足的重要收入。地方政府從房地產(chǎn)開發(fā)中獲得收入的典型模式，是按接近傳統(tǒng)使用價(jià)值的價(jià)格征收農(nóng)民

8、的土地，再高價(jià)轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)商或自行出資興辦的被稱作“融資平臺(tái)”的投融資企業(yè)[3]。 </p><p>　　1.4宏觀貨幣政策 </p><p>　　貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是通過影響供需關(guān)系來實(shí)現(xiàn)的。在適度寬松的貨幣政策下，由于成本降低供給增加，出于消費(fèi)目的需求也會(huì)增加，此時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格取決于兩者間的博弈，即當(dāng)供給增加多于需求增加時(shí)價(jià)格下降，反之上升。但房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況比這復(fù)雜的多

9、，價(jià)格的漲跌并不僅僅是貨幣政策能左右的，還應(yīng)考慮諸多消費(fèi)者預(yù)期、市場(chǎng)信息透明化程度等多種因素。 </p><p>　　1.5市場(chǎng)信息透明化程度 </p><p>　　信息真實(shí)、交易透明有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)有序運(yùn)行，不對(duì)稱的信息交換常是房地產(chǎn)價(jià)格虛高的幕后推手。中國目前還沒有建立規(guī)范、統(tǒng)一、完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息發(fā)布平臺(tái)，給了不法分子以可乘之機(jī)。中介機(jī)構(gòu)與開發(fā)商謊報(bào)商品房銷售程度，利用虛假消息

10、推高房?jī)r(jià)；更有市場(chǎng)的“投機(jī)分子”、“炒房團(tuán)”等囤積房源，制造房地產(chǎn)市場(chǎng)緊張氣氛，從而誘發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格短期內(nèi)不正常增長(zhǎng)[4]。 </p><p>　　2.中國房地產(chǎn)價(jià)格未來態(tài)勢(shì) </p><p>　　我國當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格仍處于高位狀態(tài)，尤其是相對(duì)于居民收入水平，國際公認(rèn)的合理房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)是一家庭6―8年收入可購買一套住房，但我國現(xiàn)有房?jī)r(jià)卻相當(dāng)于居民家庭年收入的15倍甚至更高。但即使如此，中國的房

11、地產(chǎn)價(jià)格也不會(huì)立即“跳水”，無論從我國現(xiàn)行房?jī)r(jià)調(diào)控政策或是客觀限制因素出發(fā)，房地產(chǎn)價(jià)格未來態(tài)勢(shì)都應(yīng)該是一個(gè)“軟著陸”的過程，即小幅度穩(wěn)步增長(zhǎng)從而與居民收入水平平衡。原因如下： </p><p>　　2.1建設(shè)用地供應(yīng)控制嚴(yán)格 </p><p>　　城市土地有限，而我國一直實(shí)行最為嚴(yán)格的耕地保護(hù)、用途管制等政策，使得能提供于商品房開發(fā)的建設(shè)用地十分有限。這不僅使地價(jià)持續(xù)走高房地產(chǎn)成本增加，也

12、導(dǎo)致了商品房供給有限從而推高房?jī)r(jià)。 </p><p>　　2.2潛在的商品房需求增長(zhǎng) </p><p>　　快速發(fā)展的城鎮(zhèn)化加劇了農(nóng)村向城市的人口遷移，住房需求量自然會(huì)增加。且隨著國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平提高，居民對(duì)商品房的改善性需求和投資性需求有增無減。結(jié)合對(duì)商品房供給有限的分析，不平衡的供需關(guān)系仍然是房地產(chǎn)價(jià)格上升的一大因素。 </p><p>　　2.3地方

13、政府的助推作用 </p><p>　　土地財(cái)政是支撐地方政府的重要財(cái)源，房地產(chǎn)交易過程產(chǎn)生的稅費(fèi)也間接成為地方政府的財(cái)政收入。地方政府往往通過寬松執(zhí)行中央調(diào)控政策、提供利好的貨幣政策、財(cái)政政策等手段來維持房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)與繁榮，以期維持一定的財(cái)政收入以及拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 </p><p>　　2.4“住房文化”與大眾消費(fèi)心理 </p><p>　　中國人一向認(rèn)為有否

14、住房和品質(zhì)高低是顯示身份地位的象征，會(huì)不斷追求更高更多的住房，而房地產(chǎn)市場(chǎng)“買漲不買跌”的消費(fèi)心理也會(huì)助推房?jī)r(jià)的升高。 </p><p>　　2.5住房民生工程平抑市場(chǎng) </p><p>　　國家在不斷建設(shè)、推廣經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、兩限房等住房民生工程。住房政策的人性化會(huì)分流一部分購房剛性需求的消費(fèi)者，明顯對(duì)房?jī)r(jià)上升產(chǎn)生抑制的效果。 </p><p>　　2.6房地

15、產(chǎn)市場(chǎng)不斷規(guī)范 </p><p>　　政府正逐步建立信息透明、交流對(duì)稱的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息平臺(tái)，輔以房產(chǎn)稅等政策，使房地產(chǎn)市場(chǎng)漸趨完善、規(guī)范，這會(huì)有效抑制房地產(chǎn)投機(jī)的存在，從而保證房地產(chǎn)價(jià)格的平穩(wěn)。 </p><p>　　同時(shí)，政府已著手治理房地產(chǎn)亂收費(fèi)及稅負(fù)較重的現(xiàn)象，并且很有可能改變現(xiàn)有房地產(chǎn)土地出讓金政策，而使用年限繳納土地使用稅的政策。 </p><p>　　3

16、.房地產(chǎn)市場(chǎng)政府調(diào)控措施 </p><p>　　首先，要建立一個(gè)規(guī)范、完善、統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息平臺(tái)，將房地產(chǎn)市場(chǎng)透明化。嚴(yán)厲打擊中介機(jī)構(gòu)與開發(fā)商聯(lián)手謊報(bào)商品房銷售程度、公布各種虛假消息、囤積房源、囤積土地等人為抬高房屋價(jià)格的行為，擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)中的虛假需求。 </p><p>　　同時(shí)，大力推廣經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等，將房地產(chǎn)從完全的商品一部分轉(zhuǎn)化為民生工程，從而分流出一部分購房消費(fèi)者。抑

17、制對(duì)住宅過度的投資需求，對(duì)投資第二套及以上住房的家庭，其資本利得應(yīng)按照遞增式稅率征收個(gè)人所得稅。 </p><p>　　此外，應(yīng)通過出臺(tái)宏觀貨幣政策與財(cái)政政策來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。嚴(yán)格控制貨幣發(fā)行量及貨幣信用的過度擴(kuò)張，弱化居民對(duì)通貨膨脹的預(yù)期，減少投資和投機(jī)行為引起的房?jī)r(jià)走高。穩(wěn)定人民幣匯率，加強(qiáng)對(duì)外匯的管理力度。采取居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)及支出穩(wěn)定增加的政策措施，以保證居民的收入與支出和房?jī)r(jià)上漲的合理比例，從而穩(wěn)定房地

18、產(chǎn)價(jià)格。 </p><p>　　最后，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)過高的利潤(rùn)率，應(yīng)按照一定標(biāo)準(zhǔn)征收暴利稅，以完善住房保障體系。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1] 王世杰.未來我國房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的趨勢(shì)分析[J].中國市場(chǎng)，2005（35） </p><p>　　[2] 中國指數(shù)研究院.2014