1、世界財(cái)富中有一半是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)對(duì)絕大部分投資者具有重要意義。大部分投資者都把房地產(chǎn)看作是有形資產(chǎn)，認(rèn)為它理所當(dāng)然是很安全的資產(chǎn)。但事實(shí)上，由于泡沫的存在，與在股票市場(chǎng)中的投資一樣，投資者一樣會(huì)損失大筆的金錢。近年來(lái)，中國(guó)股票市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)上一系列泡沫的膨脹與破裂，超過(guò)了相對(duì)溫和的消費(fèi)品物價(jià)漲幅，成為投資者與政策制定者密切關(guān)注的焦點(diǎn)。對(duì)投資者和政策制定者而言，如何建立客觀的房地產(chǎn)泡沫評(píng)測(cè)體系，確定房地產(chǎn)的長(zhǎng)期內(nèi)在價(jià)值，對(duì)房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行

2、評(píng)價(jià)、判斷成為目前亟待解決的問(wèn)題。 本論文正是基于對(duì)于如何確定房地產(chǎn)長(zhǎng)期內(nèi)在價(jià)值、測(cè)度泡沫大小這一中心議題，在知曉我國(guó)房地產(chǎn)大體形勢(shì)走向和借鑒許多前人研究成果的基礎(chǔ)上，主要從投資的角度對(duì)天津市房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行了實(shí)證研究。研究結(jié)果表明天津市區(qū)房地產(chǎn)的長(zhǎng)期內(nèi)在價(jià)值為3467.11～4794.11元/每平米，目前房?jī)r(jià)為6000 元/平米左右，不具備長(zhǎng)期投資價(jià)值。整體的泡沫度指數(shù)為1.24～1.72，也就是說(shuō)，天津市房地產(chǎn)存在泡沫，且相當(dāng)

3、嚴(yán)重。 本論文核心內(nèi)容由三部分組成：論文首先對(duì)房地產(chǎn)泡沫和泡沫經(jīng)濟(jì)的定義、成因、影響等進(jìn)行了探討；其次，研究了房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法，確定采用收益折現(xiàn)法衡量房地產(chǎn)長(zhǎng)期內(nèi)在價(jià)值。在分析了天津市房地產(chǎn)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，用收益折現(xiàn)法確定了天津市內(nèi)房地產(chǎn)的長(zhǎng)期內(nèi)在價(jià)值，對(duì)天津市房地產(chǎn)泡沫是否存在進(jìn)行了研究和實(shí)證分析；在此基礎(chǔ)上，對(duì)投資者以及政策制定者如何應(yīng)對(duì)泡沫提出了自己的一些建議和觀點(diǎn)。 本論文研究成果就具有一定的理論意義和實(shí)踐意義