1、房屋共用部位、共用設施設備,理解與具體運用,維修項目分類,講解人︱伍三明,目錄,一、標準的提出二、標準的釋義三、推廣運用,1、物業(yè)設施設備管理狀況 隨著新技術、新材料、新工藝在建筑行業(yè)的廣泛運用和建筑物業(yè)智能化管理的快速推進，對建設方、設計方、施工方、物業(yè)管理方都提出更多專業(yè)化要求，而上述各方對設施設備在房屋建筑重要性方面的關注度不夠，業(yè)主方對房屋共用部位、共用設

2、施設備的維修管理知識缺乏，導致現(xiàn)代物業(yè)設施設備管理工作滯后，影響設施設備的使用功能，為后期的使用管理帶來諸多不便和隱患，可能出現(xiàn)以下問題： 1）個別建設單位為降低建設成本，弱化設施設備的配置標準； 2）設計方在設計時各專業(yè)之間缺乏有效的配合，設計標準相對滯后； 3）個別施工單位施工管理不規(guī)范，未按設計要求安裝設施設備； 4）部分建筑物業(yè)的設施設備在實際使用管理中維護、修繕、更新不及時。,,一、標準的提出,

3、,,一、標準的提出,2、目的意義 《標準》的制定和推行是規(guī)范房屋共用部位、共用設施設備規(guī)范管理的重要依據(jù)，有利于明確物業(yè)的管理責任，提高業(yè)主參與物業(yè)管理的意識和能力；有利于維護建筑區(qū)劃的公共安全，及時消除安全隱患；有利于保障物業(yè)功能的正常發(fā)揮，指導各方正確使用、維修及管理；有利于物業(yè)的保值和增值，提高物業(yè)的使用價值；有利于促進社會和諧穩(wěn)定，共建和諧人居環(huán)境。,二、標準的釋義,,1、標準內(nèi)容框架,,,,,5項目分類,3術語和定義

4、,4分類原則,,,,2規(guī)范性引用文件,1范 圍,維修項目分類》《房屋共用部位、共用設施設備,二、標準的釋義,,保修期：,適用于成都市行政區(qū)域內(nèi)的房屋共用部位、共用設施設備在保修期滿后至滅失前，為保障其使用功能正常發(fā)揮所進行的各類維修、更新和改造活動。,1、范圍,指房屋建設工程在辦理竣工驗收手續(xù)后，在保證房屋建設工程在合理壽命年限內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，不符合工程建設強制性標準、設計文件以及承包工同的約定，予以修復。,,房屋建筑工程的最

5、低保修期限為：,1）地基基礎和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；2）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；3）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；4）電氣系統(tǒng)、給排水管道、設備安裝為2年； 5）裝修工程為2年。備注：個別項目的保修期限由建設單位和施工單位約定。,滅失：,房屋共用部位、共用設施設備達到本身的正常使用年限，或在自然災害或不可況下抗拒的因素下造成房屋共用部位、共用設施設備

6、毀滅消失。,二、標準的釋義,,,二、標準的釋義,,GB 5749 生活飲用水衛(wèi)生標準GB 7588 電梯制造與安裝安全規(guī)范GB 50057 建筑物防雷設計規(guī)范GB 50203-2002 砌體工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范GB 50343 建筑物電子信息系統(tǒng)防雷技術規(guī)范GA 95-2007 滅火器維修與報廢規(guī)程,2、規(guī)范性引用文件,,3術語和定義,3.1共用部位,3.2共用設施設備,3.3緊急維修,3.1.1維修,3.1.2

7、改造,3.2.1維修,3.2.3改造,3.2.2更新,,,,,,,,,3.1.1維修,,,,,,二、標準的釋義,,,4.1維修的對象,,,4.2維修的狀態(tài),3.3緊急維修,3.1.1維修,4.2維修的狀態(tài),共用部位 由多個所有權人共同擁有，其主體承重結構部位和共用面積所構成的部位，一般包括：基礎、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。,,二、標準的釋義,,共用設施設備 由多個所

8、有權人共同擁有，并由其共用的房屋的設施設備，一般包括：電梯、給排水系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、熱源系統(tǒng)、防雷系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綠地、道路、小品景觀、溝渠、池、非經(jīng)營性車場或車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。,,,案例入口,共用部位維修 為使共用部位能達到房屋的使用功能和安全要求對其進行修復，但不改變原房屋規(guī)模和結構的活動等。,,一、標準的釋義,,共用部位改造 為使共用部位能達到使用功能和安全要求對其

9、部分或全部拆除、另行設計、重新建造的活動等。,,共用設施設備維修 在不改變共用設施設備的功能或主要技術參數(shù)的情況下，對設施的建筑構件、設備的部件進行加工、修理，恢復其正常功能的活動。,,二、標準的釋義,,共用設施設備改造 在改變共用設施設備的功能或主要技術參數(shù)的情況下，根據(jù)另行設計的方案，以相應設施的新建筑構件、設備的新部件取代舊者或?qū)υO施的建筑構件、設備的部件進行加工、修理，優(yōu)化其使用功能的活動。,共用設施設備更新

10、 在不改變共用設施設備的功能或主要技術參數(shù)的情況下，以相應設施的新建筑構件、設備的新部件取代舊者，恢復其正常功能的活動。,,緊急維修 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋共用部位、共用設施設備發(fā)生危及自然人生命財產(chǎn)安全等緊急情況，為維護公共安全、保障共用部位或共用設施設備的功能正常，需要立即對其進行維修、更新和改造的活動。,,二、標準的釋義,,,5.12地震、洪災、園區(qū)主管意外爆管等事件。,如：,二、標準的釋義,,,,,,,5.1共用部位,

11、,,5.1.5地下室,5.1.3外墻面,5.1.4室內(nèi)門廳、樓梯間、走廊通道等,5.1.2屋 面,5.1.1主體結構,5.1.6其它共用部位,,,5、項目分類,,案例入口,,關鍵詞釋義,二、標準的釋義,,,,,,,,,,,,,,,,,,,5.2.5弱電系統(tǒng),5.2.3供配電系統(tǒng),5.2.2給排水系統(tǒng),5.2.1總平環(huán)境設施,5.2.6空調(diào)系統(tǒng),,,5.2.7熱源系統(tǒng),5.2.4電梯,5.2.8消防系統(tǒng),5.2.9防雷系統(tǒng),5.2共用

12、設施設備,,,5、項目分類,5.2.3供配電系統(tǒng),5.2.2給排水系統(tǒng),5.2.4電梯,5.2.3供配電系統(tǒng),5.2.2給排水系統(tǒng),5.2.5弱電系統(tǒng),5.2.4電梯,5.2.3供配電系統(tǒng),5.2.2給排水系統(tǒng),5.2.8消防系統(tǒng),5.2.5弱電系統(tǒng),5.2.4電梯,5.2.3供配電系統(tǒng),5.2.2給排水系統(tǒng),5.2.4電梯,5.2.3供配電系統(tǒng),5.2.2給排水系統(tǒng),5.2.8消防系統(tǒng),5.2.5弱電系統(tǒng),5.2.4電梯,5.2.3供

13、配電系統(tǒng),5.2.2給排水系統(tǒng),二、標準的釋義,,,,,,,,,,,,,,,,,,,5.2.1總平環(huán)境設施,,,5.2.1.1道路、停車場,5.2.1.6圍墻、大門,5.2.1.3溝渠、水池、游泳池,5.2.1.4環(huán)境小品景觀,5.2.1.5運動場所,5.2.1.2廣場,5.2.1.7綠化設施,5.2.1.8其它,,5、項目分類,,,案例入口,二、標準的釋義,,,,,,,,,,5.2.8.5其它滅火系統(tǒng)及滅火器,5.2.8.3防排

14、煙系統(tǒng),5.2.8.2噴淋及消火栓滅火系統(tǒng),5.2.8.1火災自動報警系統(tǒng),5.2.8.6消防電源系統(tǒng),,5.2.8.4防火分隔系統(tǒng),5.2.8消防系統(tǒng),,,5、項目分類,,案例入口,給水系統(tǒng)：是指通過管道及輔助設備，按照建筑物和用戶的生產(chǎn)，生活和消防的需 要有組織的輸送到用水地點的網(wǎng)絡；排水系統(tǒng)：通過管道及輔助設備， 把雨水及生活和生產(chǎn)的污水廢水及時排除的網(wǎng)絡；中水系統(tǒng)：是指污水經(jīng)適當處理后，達到一定

15、的水質(zhì)指標，滿足某種使用要求，可以進行有益使用的水。,關鍵詞,5.2.2 給排水系統(tǒng),案例：污水管道返水，街面污水滿地。,2004年2月10日，三正世紀新城3棟3102屋后污水井返冒污水，3棟后內(nèi)街污水滿地，臭氣熏天?？头行脑O施設備維護部接報后立即趕往現(xiàn)場,對該污水管道用竹片進行疏通，竹片插到管道中間時無法再進入管道疏通（維修定義），多次努力無效，估計是管道內(nèi)雜物過多堵塞，決定破開路面，查看污水管。經(jīng)過1天的緊張施工，路面打開后發(fā)現(xiàn)

16、污水管道已經(jīng)破裂變形，導致污水無法排放，也無法進行疏通。最后維護技術人員將整條排水管更換，排水暢通（更新定義），并根據(jù)實際情況增加一個污水檢查井（改造定義），便于日后維護。,本案例的污水管道堵塞是居住小區(qū)內(nèi)較為普遍的一種現(xiàn)象，特別是一些老小區(qū)，由于排水管道的長期使用，小區(qū)業(yè)主入住率的增高，加大了小區(qū)的排水負載；再加上業(yè)主的公德意識薄弱，對排水管亂扔垃圾及膠類物質(zhì)，更易造成管道堵塞，從而引起主管道返水，影響整個小區(qū)住戶的日常生活；同時，物

17、業(yè)服務公司對缺乏對設施進行巡查維護，定期的清理工作較少，造成類似事件發(fā)生的機率增加。因此， 在日常工作中，物業(yè)服務企業(yè)定時對設施進行巡查維護，減少設施的隱患，對一些老舊的設施設備應根據(jù)《房屋共用部位、共用設施設備維修項目分類》標準的內(nèi)容進行設施設備的更新、改造；同時客服中心要加強對住戶宣傳教育，提高住戶的公德意識，減少類似事件的發(fā)生。物業(yè)客服中心對事件處理及時，避免了事態(tài)的擴大。,分 析：,,建筑供配電系統(tǒng)是電力系統(tǒng)中配電環(huán)節(jié)中的一個小

18、部分，也就是很小的系統(tǒng)，不論是結構還是運行，相對電力系統(tǒng)要簡單的多。在實際的物業(yè)管理中它主要涉及：高壓供電系統(tǒng)，低壓供系統(tǒng)、用電設備、低壓電器、建筑防雷與接地裝置等方面。本標準供配電系統(tǒng)維修項目根據(jù)房屋實際情況將本項目分為：強電井、高（低）壓電器、變壓器、電力補償裝置、發(fā)電機及附屬系統(tǒng)、母線、線纜、線纜線路支吊架、橋架等九個部分；,5.2.3供配電系統(tǒng),關鍵詞,案例：別墅電路故障，停電達2天之久 。,12月15日正華苑1～8棟

19、別墅電路故障，無法正常供電，經(jīng)儀表檢測三相線路嚴重接地和短路。挖出接線盒檢查，1～8棟別墅所有線路都被燒壞粘在一起，不能送電。經(jīng)檢查分析故障原因如下：1、主電纜是35㎡×4＋16㎡×1，隨著生活水平的提高，一些業(yè)主自行購買大功率電器，如空調(diào)、消毒柜等，到用電高峰期，電纜滿負荷運行，導致電線發(fā)熱，絕緣加速老化，部分老化的線路更嚴重老化，產(chǎn)生短路或接地。2、電力配置不理想，三相與單相用電共存，造成三相用電嚴重不平衡，

20、線路產(chǎn)生渦流，電線發(fā)熱使絕緣老化。尾端分支線路較小，更易使線路老化。3、事故發(fā)生的前幾天，1～3棟別墅電路已發(fā)生故障，線路接地，維修人員在經(jīng)過簡單維修后已恢復供電，但敷設在地下的電纜卻未徹底解決問題。 為使1～8棟別墅業(yè)主供電正常，1～8棟別墅前線路必須更換，建議采用電箱單回路供電（改造的范疇）。避免單方發(fā)生事故影響總個回路的業(yè)主。,分 析：,因負載過大，電路線路燒毀案例是居住老小區(qū)內(nèi)較為普遍的一種現(xiàn)象，再加上當時設計上的

21、不合理及擴展設計上不到位，用電高峰期使線路長期處于超負荷供電，加大線路的老化。加之平常管理上缺乏對配電系統(tǒng)巡查維護，觀察總結較少，對業(yè)主的用電知識宣傳較少，缺乏溝通，造成類似事件發(fā)生的機率增加。 因此， 在日常工作中，工程技術人員要掌握牢固的技信基礎知識，熟悉小區(qū)配電系統(tǒng)，加強對設施設備巡查維護，總結經(jīng)驗，減少設施的隱患，對一些原設計上不合理的系統(tǒng)應根據(jù)《房屋共用部位、共用設施設備維修項目分類》標準的內(nèi)容進行設施設備的更新

22、、改造；同時客服中心要加強對住戶宣傳教育，提高住戶的用電意識，減少類似事件的發(fā)生。,宣傳用電知識，強化日常巡視管理，規(guī)范合理化用電，保障設施設備常態(tài)運行,,電梯是物業(yè)管理活動中電梯是最常見的一種升降設備，它屬于機電特種設備，主要分為客梯、貨梯和步行梯三大類。本標準中將電梯的維修項目分為曳引機、制動器、電動機、導向輪（曳引輪）、鋼絲繩、限速系統(tǒng)、控制柜、層（轎門系統(tǒng)）、緩沖器、緊急報警系統(tǒng)、呼梯系統(tǒng)、液壓梯和自動扶梯及自動人行道等

23、十三個維修項。,5.2.4電梯,關鍵詞,案例：電梯轎門故障，乘客跌入底坑，摔成重傷。,1995年9月13日，山東某某服裝廠，發(fā)生了一起惡性電梯傷人事故。該電梯為客貨電梯，6層6站。因該電梯制造較早，各部件的型號已趨于老化，因三角碰塊與勾子鎖頻繁碰撞，使三角碰塊已磨成倒圓弧狀，加之彈簧老化，嚙合深度只有3MM，只要在層門外，用手一扒層門就很容易打開。針至這一情況，維修人員已向單位領導匯報三次，均答復為企業(yè)效益不好，資金緊張，用了以后再說。

24、9月13日下午5：30車間下班，因高某系車間主任一班組長，下班后晚走一會兒，大約在5：40分左右，從車間出來(車間在二層)發(fā)現(xiàn)電梯正要關門，高某離電梯只有15M左右，便急匆匆地跑過去，此時電梯已啟動，正快速駛向三樓，高某用手扒開層門邁進去，一步踏空，跌入底坑，當場摔成重傷。,分 析：,這是一起典型的管理者及使用者不重視安全而引發(fā)的事故。門系統(tǒng)事故發(fā)生率最高，是由電梯系統(tǒng)的結構特點造成的。因為電梯的每一運行過程都要經(jīng)過開門動作過程兩次，關

25、門動作過程兩次，使門鎖工作頻繁，老化速度快，久而久之，造成門鎖機械或電氣保護裝置動作不可靠。若維修更換不及時，電梯帶隱患運行，則很容易發(fā)生事故。因此， 在日常工作中，維修技術人員要掌握牢固的技術基礎知識，加強對設施設備巡查維護；管理人員應高度電梯的運行狀況，不要因資金問題，而忽視對電梯設備的維修，并根據(jù)《房屋共用部位、共用設施設備維修項目分類》標準的內(nèi)容進行故障原因排查，并進行相應的維修、更新和改造；同時要加強對住戶（使用者）安全宣傳教

26、育，對有故障的電梯做好警示提醒，提高使用者的安全意識，減少類似事件的發(fā)生。,宣傳安全使用知識，強化管理意識，保障電梯設備安全運行,,智能建筑中的弱電主要有兩類，一類是國家規(guī)定的安全電壓等級及控制電壓等低電壓電能，有交流與直流之分，交流36V以下，直流24V以下，如24V直流控制電源，或應急照明燈備用電源。另一類是載有語音、圖像、數(shù)據(jù)等信息的信息源，如電話、電視、計算機的信息。本標準中的弱電系統(tǒng)主要包括了樓宇自動控制系統(tǒng)、視頻監(jiān)控

27、系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、對講系統(tǒng)、周界防范系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、停車場系統(tǒng)、信息發(fā)布系統(tǒng)等，各系統(tǒng)工作原理相類似，主要由前端設備、傳輸系統(tǒng)和中央處理單元組成。,5.2.5弱電系統(tǒng),關鍵詞,案例：安防設備損壞，偷盜事件接連發(fā)生。,2009年9月15日晚，長沙市某某小區(qū)，連續(xù)3天遭遇10起惡性偷盜事件，共盜于現(xiàn)金15萬元，手提筆記本3部，高檔數(shù)碼像機6部。該小區(qū)是2006年底新建的小區(qū)，該小區(qū)收房時安防設備完善，至2008年底設備的維護均由施工單

28、位維護質(zhì)保。09初，因質(zhì)保期滿，施工單位退出維保。至2009年9月初，該小區(qū)的周界紅外、監(jiān)控系統(tǒng)已完全處于癱瘓狀態(tài)。盜竊事件發(fā)生后，公安部門介入此事，但物業(yè)公司無法提供當時現(xiàn)場的人員進出證據(jù)，也無相關人員進出園區(qū)的錄像設備，人員也可以隨意從圍墻上翻入園區(qū)，因此公安部門無從取證，案件的偵破無法得到進一步的發(fā)展。,分 析：,這也是一起典型的管理者對安防設備不了解和不重視而導致的偷盜事件。弱電安防設備是開發(fā)單位為保護小區(qū)業(yè)主的安全而專門設計的

29、系統(tǒng)。因此，物業(yè)服務企業(yè)作為房屋設施設備的管理維護者，必須保證原有配套設備運行的常態(tài)化；作為業(yè)主有權利要求物業(yè)服務企業(yè)對設備進行維修，保證其正常運行。該案例中物業(yè)服務企業(yè)居然認為安防弱電沒有什么用處和資金不足為由不對其原有配套的設備進行維修，造成偷盜人員有機可乘，進出園區(qū)自如，并且無法提供相應的證據(jù)，無法協(xié)助公安偵破案件。因此在日常工作中，應高度重視安防設備的完好狀況，并根據(jù)《房屋共用部位、共用設施設備維修項目分類》標準的內(nèi)容進行相應的

30、維修、更新和改造，保證設備的正常運行。同時，業(yè)主（使用者）要加強對共用設施設備的監(jiān)督管理工作，逢壞必修的意識要強烈，在盡義務的同時，也要維護自已的權利。,,案例：消防栓為何噴不出水 ？,×先生入住×小區(qū)一高層住宅還不到1個月。一天，×先生家因煙頭引起紙簍內(nèi)紙張燃燒，其家人急忙跑到樓層消防栓處，打開水源開關，拉著軟管一邊向屋里跑，一邊打開噴槍開關，，結果噴槍內(nèi)滴水未出。幸虧樓層滅火器箱內(nèi)有幾只滅火器，在聞訊趕

31、來的周圍鄰居和物業(yè)公司值班保安員的幫助下，及時撲滅了火焰。后經(jīng)了解，消防栓噴不出水，是因為消防供水系統(tǒng)的自控系統(tǒng)出現(xiàn)故障，所以造成高層管道無法供水原因。,分 析：,宣傳消防安全知識，強化管理意識，重視維護保養(yǎng)，保障設備正常運行,這也是一起典型的管理者對消防設備不重視而引起的投訴事件。消防管理涉及物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的人身、財產(chǎn)安全，是物業(yè)公司各項管理中的重點工作，物業(yè)公司應按照規(guī)定配置消防設施和器材，設置消防安全標志，并根據(jù)《房屋共用部位、共用設

32、施設備維修項目分類》標準的內(nèi)容加強消防設備設施的維修保養(yǎng)，使之處于良好的使用狀態(tài)；加強消防宣傳，樹立“群放群治”的意識；定期組織學習消防演習，培訓員工和用戶的火災應變處理能力。同時，物業(yè)公司還充分利用這一典型案例，宣傳《消防法》有關規(guī)定，要求廣大業(yè)主用戶配合做好消防工作，不得隨意使用、挪用消防器材，樹立消防意識，促成小區(qū)的安全環(huán)境。,三、推廣運用,,在區(qū)、 （市）縣房產(chǎn)管理局落實宣傳的同時，物業(yè)服務企業(yè)和社區(qū)街道辦啟動對本企業(yè)（街道辦

33、）所轄管的物業(yè)管理小區(qū)和物業(yè)管理項目的貫標工作，扎實開展《標準》的指導工作，在讓業(yè)主充分了解小區(qū)物業(yè)設施設備的運行狀態(tài)效果、使用壽命和使用時限的同時，還要指導、監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)的服務品質(zhì)。,要讓業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)充分“動”起來！,1、企業(yè)要建立與設施設備標準化管理相適應的管理組織機構，強化各類技術人員的管理培訓。2、對房屋維修要從狀態(tài)維修向預知維修發(fā)展；對房屋的標準化管理應當建立“計劃－執(zhí)行－檢查－改進”的封閉循環(huán)鏈；3、物業(yè)