1、針對近年來我國各大城市紛紛出現(xiàn)的房地產熱，本文首先對境內外出現(xiàn)的房地產熱進行回顧，重點論述中國海南1990年初的房地產泡沫事件、中國香港房地產業(yè)周期循環(huán)和1997年的房地產泡沫事件、美國房地產業(yè)的周期循環(huán)和日本20世紀80年代后期的房地產泡沫及日本房地產業(yè)的波動周期。 其次，本文對房地產投資價值進行界定，從理論上來闡述影響房地產投資價值的因素，通過研究發(fā)現(xiàn)，房地產業(yè)存在著內在均衡價值，從一個較長的歷史階段來審視，對于一個已經建立

2、起比較完善的市場經濟體制和比較成熟的房地產市場的國家或地區(qū)來說，消除了通貨膨脹因素后，房地產價格在各種因素的影響下，會圍繞這個長期均衡值上下波動，其偏離均衡值的幅度取決于各種影響力量的合力大小。房地產價格與租金又存在著長期均衡關系，租金是房地產使用價值的價格表現(xiàn)。買賣時間差和正反饋效應、房地產投資成本（主要是銀行貸款利率）以及投資者對房地產的價格預期對房地產價格有著深刻的影響。同時，可以通過價租率法（房價租金比）、房價收入比和其他投資測

3、度方法來對房地產業(yè)的投資價值進行測度。 然后，本文對中國房地產業(yè)的現(xiàn)狀及其影響因素進行研究，研究結果表明，我國部分城市的房地產業(yè)投資額增幅過大、出現(xiàn)圈地熱潮、房價收入比過高、房地產空置率過高，房地產市場出現(xiàn)市場結構失衡或房價的結構性矛盾、地區(qū)性房地產業(yè)發(fā)展不平衡的結構性矛盾以及住房一級市場與二級市場間的結構性矛盾。同時，研究還發(fā)現(xiàn)，房地產開發(fā)貸款和個人住房貸款與這些城市房地產業(yè)出現(xiàn)的過熱現(xiàn)狀之間存在重要的因果聯(lián)系，房地產開發(fā)貸款

4、通過對地價、房屋空置率和房地產投資的影響來對房地產價格產生影響。 最后，本文著重對近期上海房地產市場進行實證研究，首先對近年來上海房地產市場的行情進行了回顧，同時通過分析房地產市場的供求狀況以及二手房市場的歷史成交價格走勢，發(fā)現(xiàn)上海房地產市場正處在加速上揚階段。另外，通過計算上海房產市場中的房價收入比發(fā)現(xiàn)，在1995至2004年期間，房價收入比一直處于8至12倍之間，且在2003年和2004年出現(xiàn)大幅度增加，分別高達10.07和