1、土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并收取收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。其稅率實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，見(jiàn)下表：級(jí)增值額與扣除稅率速算扣除數(shù)項(xiàng)目金額的比率（％）系數(shù)（％）1不超過(guò)50％的部分3002超過(guò)50％100％（含）的部分4053超過(guò)100％－200％（含）的部分50154超過(guò)200％的部分6035土地增值稅在實(shí)際計(jì)算過(guò)程中涉及大量的數(shù)據(jù)，人工計(jì)算難免會(huì)出現(xiàn)失誤，用Excel則能很輕松解

2、決這個(gè)問(wèn)題，且能大大提高工作效率，下面作者將與大家共同討論一下用Excel計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅。在完成下面工作之前我們先假設(shè)一個(gè)前提，即財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，能夠按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⒛軌蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)有效證明，且利息金額不超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。第一步：建立Excel工作表，取名為“土地增值稅”，在工作表的A1、B1、C1、D1、E1、F1、G1、H1、I1、J1、單元格分別輸入與房地產(chǎn)銷(xiāo)售有關(guān)的收入、與房地產(chǎn)

3、開(kāi)發(fā)有關(guān)的稅金、取得土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、其他扣除項(xiàng)目、允許扣除項(xiàng)目之和、土地增值額、應(yīng)交土地增值稅。第二步：輸入公式在F2單元格輸入“＝（C2D2）5%”，代表房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5％扣除（如上述假設(shè)不存在，只需把5%變?yōu)?0％，且“財(cái)務(wù)費(fèi)用”變?yōu)椤?”即可）；在G2單元格輸入“＝（C2D2）20％”代表房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按取得土地使用權(quán)所支付

4、的費(fèi)用與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和，加計(jì)20％扣除；在H2單元格輸入“=B2C2D2E2F2G2”，此公式用于計(jì)算準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目之和；在I2單元格輸入“=A2H2”，此公式用于計(jì)算土地增值額；(1)采取一次性全額收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑據(jù)(權(quán)利)時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).(2)采取分期付款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).付款方提前付款的在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).(3)采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)

5、發(fā)產(chǎn)品的其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).(4)采取委托方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn):①采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)按實(shí)際銷(xiāo)售額于收到代銷(xiāo)單位代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn).②采取視同買(mǎi)斷方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷(xiāo)單位代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).③采取包銷(xiāo)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)按包銷(xiāo)合同或協(xié)議約定的價(jià)格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).包銷(xiāo)方提前付款的

6、在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).④采取基價(jià)(保底價(jià))并實(shí)行超過(guò)基價(jià)雙方分成方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計(jì)算的價(jià)格于收到代銷(xiāo)單位代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).委托方和接受委托方應(yīng)按月或季為結(jié)算期定期結(jié)清已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的清單.已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的名稱地理位置編號(hào)數(shù)量單價(jià)金額手續(xù)費(fèi)等.(5)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn):①將待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)先以經(jīng)營(yíng)性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后

7、再出售的租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)出售時(shí)再按銷(xiāo)售痢疾確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).②將待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以臨時(shí)租賃方式租出的租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)出售時(shí)再按銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).(6)以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的應(yīng)于分得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).2視同銷(xiāo)售行為的收入確認(rèn):(1)下列行為應(yīng)視同銷(xiāo)售確認(rèn)收入:①將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用捐贈(zèng)贊助廣告樣品職工福利獎(jiǎng)勵(lì)等②將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)③將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用作對(duì)外投資以及分

8、配給股東或投資者④以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)⑤以開(kāi)發(fā)產(chǎn)呂換取其他企事業(yè)單位個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn).(2)視同銷(xiāo)售行為的收入確認(rèn)時(shí)限:視同銷(xiāo)售行為應(yīng)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)呂所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移或于實(shí)際取得利潤(rùn)權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).說(shuō)明:預(yù)售收入““=銷(xiāo)售收入政策““=執(zhí)行掌握3稅率:5%――可以利用的稅收政策《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》(財(cái)稅字[2003]016號(hào))“單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)和受讓的土地使用權(quán)以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使