1、太倉起浩商貿(mào)有限公司置業(yè)顧問培訓(xùn)手冊1第五講如何進行房地產(chǎn)市場調(diào)查第五講如何進行房地產(chǎn)市場調(diào)查一、房地產(chǎn)的市場調(diào)查概念一、房地產(chǎn)的市場調(diào)查概念是指以房地產(chǎn)為特定對象的調(diào)查，以及相關(guān)市場信息系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析。二、房地產(chǎn)市場調(diào)查分類二、房地產(chǎn)市場調(diào)查分類（一）單個樓盤的市場調(diào)查（一）單個樓盤的市場調(diào)查1產(chǎn)品分析環(huán)境分析：區(qū)域的歷史性、區(qū)域特性（商業(yè)中心、工業(yè)中心、學(xué)院社區(qū)等）、交通狀況（公交、地鐵、高架、輕軌、省市級公路等）、區(qū)

2、域公共配套設(shè)施（公園、學(xué)校、醫(yī)院、賓館、集貿(mào)市場等）及人文環(huán)境等。規(guī)劃分析：土地大小、總建面積、產(chǎn)品類別與規(guī)劃、建筑設(shè)計與外觀以及房型、面積、格局配比、建筑用材、公共設(shè)施和施工進度等。這是市調(diào)的主體部分。2價格分析包括產(chǎn)品的單價、總價、付款方式、層加價、朝向加價等。剖析價格運用策略也是市場最吸引人的地方。3廣告策略包括廣告基調(diào)的推敲、主要訴求點的把握、媒體的選擇、廣告密度的安排和具體實施效果等。4銷售執(zhí)行（最為關(guān)鍵的地方）（1）具體的業(yè)

3、務(wù)安排：銷售點的選擇、人員的配置、業(yè)務(wù)執(zhí)行等。（2）銷售結(jié)果：什么樣的房型最好賣、什么樣的總價最為市場所接受、吸引客戶最主要的地方是什么、客戶群有什么特征等。（3）銷售執(zhí)行是單個樓盤市場調(diào)查工作的全部內(nèi)涵。（二）整體區(qū)域市場調(diào)查（二）整體區(qū)域市場調(diào)查在單個樓盤基礎(chǔ)上在著手區(qū)域范圍的調(diào)查。1區(qū)域分析對影響房地產(chǎn)市場的交通動線、區(qū)域特征、發(fā)展規(guī)劃進行綜合分析。與單太倉起浩商貿(mào)有限公司置業(yè)顧問培訓(xùn)手冊3目前，標準的得房率為多層住宅92%，高層

4、住宅87%，辦公樓70%，商場60%，店面95%（獨立開間）。建筑密度：也稱覆蓋率，是建筑物底層占地面積與建筑基地面積比值。一般而言，建筑密度越小，建筑物的占地面積就越小，社區(qū)活動面積就越大，綠化、道路的范圍就越廣；建筑密度越大，地塊面積所剩無幾，綠化也往往為道路所侵占。公開日期：開盤時間。工程進度：目前工程狀況。建筑面積：房屋各層面積的總和，而每層建筑面積則是按建筑物勒腳以上外墻的水平截面面積計算的?；孛娣e：政府規(guī)劃管理部門正式劃定

5、的項目用地范圍面積。銷售面積：正式確定的建筑總面積。規(guī)劃面積：可售戶型中最小的到最大的單元面積。主力面積：樓盤中所占戶型比例最多的單元面積。分析：分析：環(huán)境分析環(huán)境分析：樓盤周圍的物質(zhì)和非物質(zhì)生活配置。位置：指樓盤的具體坐落方位、地塊的形狀和大小、樓盤的主要展面朝向和相鄰的其他房產(chǎn)狀況如何等?；匚恢脠D：注明地塊的形狀和大小，一般用經(jīng)過縮小比例的地圖來表示的，標注時應(yīng)注意圖的比例與方位。規(guī)劃分析規(guī)劃分析：規(guī)劃用途：公寓（住宅）、寫字樓、