1、典型物業(yè)管理案例分析典型物業(yè)管理案例分析物業(yè)公司不是物業(yè)公司不是“第二警力第二警力”案例：2004年5月，陳某與某物業(yè)公司簽訂了入住協(xié)議書(shū)。某日，陳某晚上下班后將自己的摩托車(chē)未加防盜裝置就停放在了小區(qū)內(nèi)，等第二天上班時(shí)，陳某發(fā)現(xiàn)自己的摩托車(chē)已不在停放點(diǎn)了，便立即報(bào)了警，但至今未破案。今年10月，陳某起訴至法院，請(qǐng)求法院判令物業(yè)公司賠償摩托車(chē)的損失。分析：陳某在入住后，與物業(yè)公司簽訂了入住協(xié)議書(shū)，該合同是物業(yè)公司對(duì)陳某提供物業(yè)管理服務(wù)的承

2、諾和陳某愿意接受服務(wù)和物業(yè)管理的明確表示。雙方并未就陳某的財(cái)產(chǎn)由物業(yè)公司保管簽訂過(guò)保管合同或有其他約定，物業(yè)公司無(wú)保管陳某摩托車(chē)的義務(wù)。盡管物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的安全負(fù)有日常管理的義務(wù)，但其所承擔(dān)的小區(qū)安全防范的義務(wù)只是協(xié)助義務(wù)。點(diǎn)評(píng)：當(dāng)前，業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛不少已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)移到家庭財(cái)產(chǎn)的失竊方面。由于業(yè)主家里的財(cái)產(chǎn)被盜事件經(jīng)常發(fā)生，于是許多業(yè)主片面理解物業(yè)公司就是小區(qū)的“第二警力”，一旦自己家庭財(cái)產(chǎn)遭遇損失動(dòng)輒就將物業(yè)公司推上被告席，然而這

3、并不代表物業(yè)公司必須承擔(dān)業(yè)主失竊的后果。業(yè)主與業(yè)主直接對(duì)簿公堂業(yè)主與業(yè)主直接對(duì)簿公堂案例：王某與李某是鄰居關(guān)系，2004年7月中旬，王某未將其空調(diào)室外機(jī)安裝在物業(yè)指定位置，而安裝在正對(duì)李某房門(mén)的位置，空調(diào)機(jī)啟動(dòng)后，熱風(fēng)從窗戶吹進(jìn)鄰居房?jī)?nèi)，加之噪音影響，擾亂了李某的休息。所以李某就一紙?jiān)V狀將鄰居王某告上了法庭，要求王某拆除空調(diào)室外機(jī)并賠償精神損失。分析：王某作為小區(qū)業(yè)主對(duì)自有房屋依法享有權(quán)利，但必須接受相應(yīng)的限制。王某將空調(diào)器的室外機(jī)移至

4、房屋的北側(cè)外立面，違反了《民法通則》的關(guān)于相鄰關(guān)系的有關(guān)規(guī)定，李某得到法院的支持也在情理之中。點(diǎn)評(píng)：目前，業(yè)主與業(yè)主之間因相鄰關(guān)系而引發(fā)的糾紛正呈逐步增多的趨勢(shì)，其現(xiàn)象不外乎業(yè)主違章搭建或擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和使用功能以及侵占公共區(qū)域等方面。以前，有的業(yè)主不了解，有的業(yè)主出于私心或礙于鄰居的情面一般不愿直接與鄰居對(duì)簿公堂，而是選擇由物業(yè)公司出面處理，如物業(yè)公司不肯協(xié)調(diào)，則大多以拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)相要挾，無(wú)形中物業(yè)公司做了他們的“替罪羊”。物業(yè)管

5、理費(fèi)要明示物業(yè)管理費(fèi)要明示去年4月，某物業(yè)公司正式進(jìn)駐某高檔小區(qū)，行使前期物業(yè)管理權(quán)。根據(jù)商品房預(yù)售合同附件約定，物業(yè)公司每月應(yīng)收取每平方米4.5元的物業(yè)管理費(fèi)，當(dāng)業(yè)主入住該小區(qū)后，就發(fā)生有的業(yè)主以隔壁相近樓盤(pán)每平方米只收2.4元為由，拒付物業(yè)費(fèi)并投訴到物價(jià)管理部門(mén)該物業(yè)公司在管理期限屆滿后，拒絕將物業(yè)管理費(fèi)結(jié)余款交付給廣場(chǎng)業(yè)委會(huì)，顯然與雙方的約定相悖，侵害了廣場(chǎng)業(yè)委會(huì)的合法權(quán)益。目前，業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)表決由業(yè)委會(huì)追訴物業(yè)公司業(yè)委會(huì)用房

6、、停車(chē)費(fèi)等官司越來(lái)越多，業(yè)主的維權(quán)意識(shí)普遍增強(qiáng)。前物業(yè)公司拒絕前物業(yè)公司拒絕“退場(chǎng)退場(chǎng)”案例：徐匯某小區(qū)今年物業(yè)管理服務(wù)合同正到期，業(yè)委會(huì)出錢(qián)請(qǐng)了專(zhuān)業(yè)物業(yè)咨詢(xún)公司做招投標(biāo)工作，原物業(yè)公司也參加了投標(biāo)，結(jié)果由本市一家知名物業(yè)公司奪標(biāo)。原物業(yè)公司不肯退出，僵持了3個(gè)月，這家中標(biāo)物業(yè)公司一舉將原物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)推上了被告席，要求賠償不能履行合同的經(jīng)濟(jì)損失。分析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理服務(wù)合同到期，原物業(yè)公司應(yīng)做好將物業(yè)管理資

7、料的移交給新物業(yè)公司的工作，并及時(shí)撤離管理區(qū)域。點(diǎn)評(píng)：當(dāng)前，物業(yè)管理服務(wù)合同到期或未到期更換物業(yè)公司而引發(fā)的老物業(yè)不走，新物業(yè)進(jìn)不來(lái)的窘境經(jīng)常上演。有的物業(yè)公司一旦落選，就感覺(jué)臉上無(wú)光，拒絕退場(chǎng)，不遵守游戲規(guī)則，給本市規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)平添了幾分不和諧的聲音。物業(yè)成樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)手段物業(yè)成樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)手段案例：今年3月，本市某知名物業(yè)管理公司從媒體上獲悉某開(kāi)發(fā)商欲將40萬(wàn)平方米建筑量的小區(qū)前期物業(yè)管理委托給一家有實(shí)力、有品牌的物業(yè)公司管理。于

8、是，這家物業(yè)公司經(jīng)過(guò)精心準(zhǔn)備，在幾十家投標(biāo)單位中一舉奪魁，接下來(lái)草簽協(xié)議，將該物業(yè)公司進(jìn)行前期管理寫(xiě)入了商品房預(yù)售合同的附件里，吸引了不少買(mǎi)家。到了10月，開(kāi)發(fā)商開(kāi)出了非?？量痰臈l款，逼中標(biāo)物業(yè)公司自動(dòng)退出，將自己下屬的物業(yè)公司隆重推出，于是，物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商對(duì)簿公堂在所難免。分析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司。點(diǎn)評(píng)：目前，物業(yè)公司因前期物業(yè)管理費(fèi)以及空置房管理費(fèi)問(wèn)題

9、與開(kāi)發(fā)商鬧上法庭的并不少見(jiàn)，但像在媒體公開(kāi)實(shí)行招投標(biāo)中標(biāo)而遭開(kāi)發(fā)商毀標(biāo)的則是首例?？梢?jiàn)，目前仍有部分開(kāi)發(fā)商為了有利銷(xiāo)售，可以采取一切手段來(lái)達(dá)到其目的，因此，政府主管部門(mén)的監(jiān)督與管理應(yīng)該時(shí)刻不能放松監(jiān)管。類(lèi)型八業(yè)委會(huì)換屆選舉類(lèi)型八業(yè)委會(huì)換屆選舉案例：2004年6月，閔行某小區(qū)因業(yè)委會(huì)任期即將終止，部分業(yè)主在當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)的主持下成立了選舉新一屆業(yè)委會(huì)的籌備組，前任業(yè)委會(huì)業(yè)主認(rèn)為自己應(yīng)當(dāng)是下一屆業(yè)委會(huì)籌備組的成員，于是不去報(bào)名登記參加業(yè)委會(huì)委員