1、31、固定比例收益模式、固定比例收益模式該模式是指土地一級開發(fā)企業(yè)接受政府的委托，按照土地利用總體規(guī)劃該模式是指土地一級開發(fā)企業(yè)接受政府的委托，按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃等，對確定的存量國有土地、擬征用和農轉非土地，統(tǒng)、城市總體規(guī)劃等，對確定的存量國有土地、擬征用和農轉非土地，統(tǒng)一組織進行征地、農轉非、拆遷和市政道路等基礎設施的建設。政府統(tǒng)一組織進行征地、農轉非、拆遷和市政道路等基礎設施的建設。政府統(tǒng)一支付固定的一級開發(fā)利潤及保

2、證增值收益底線。該模式僅從土地一級一支付固定的一級開發(fā)利潤及保證增值收益底線。該模式僅從土地一級開發(fā)本身獲利。開發(fā)本身獲利。該模式有三種具體形式：一是土地一級開發(fā)由土地儲備機構主導，負責該模式有三種具體形式：一是土地一級開發(fā)由土地儲備機構主導，負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設等手續(xù)并組織籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設等手續(xù)并組織實施。開發(fā)企業(yè)僅僅作為土地儲備機構的受托人，具體執(zhí)行一級開發(fā)相實施。

3、開發(fā)企業(yè)僅僅作為土地儲備機構的受托人，具體執(zhí)行一級開發(fā)相關事務，開發(fā)企業(yè)的管理費（利潤率）為開發(fā)成本的關事務，開發(fā)企業(yè)的管理費（利潤率）為開發(fā)成本的2%2%；二是開發(fā)企業(yè)；二是開發(fā)企業(yè)自行負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手自行負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續(xù)并組織實施的，利潤率為開發(fā)成本的續(xù)并組織實施的，利潤率為開發(fā)成本的8%8%。三是政府承諾收益保底，政。三是政府承諾收益保底，政府承

4、諾開發(fā)企業(yè)投入土地一級開發(fā)資金每年將獲得最低收益（通常為府承諾開發(fā)企業(yè)投入土地一級開發(fā)資金每年將獲得最低收益（通常為121215%15%），所提取的收益不足開發(fā)總成本的），所提取的收益不足開發(fā)總成本的5%5%時，政府將補足差額。時，政府將補足差額。北京是采用這一模式的典型。北京是采用這一模式的典型?！侗本┦型恋貎浜鸵患夐_發(fā)暫行辦法北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法》第十四條就規(guī)定：第十四條就規(guī)定：“通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)實施土地開發(fā)的

5、通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)實施土地開發(fā)的…………招標底價包括土地儲備開發(fā)的預計總成本和利潤，利潤率不高于預計成本標底價包括土地儲備開發(fā)的預計總成本和利潤，利潤率不高于預計成本的8%8%?！贝送?，這種模式在福建漳州也有實踐。此外，這種模式在福建漳州也有實踐。20092009年8月，漳州發(fā)展在月，漳州發(fā)展在漳州當地拿下了漳州當地拿下了16401640畝土地的一級開發(fā)權，漳州市龍文區(qū)政府與當地城畝土地的一級開發(fā)權，漳州市龍文區(qū)政府與當地城市建設

6、開發(fā)中心給該企業(yè)承諾：該企業(yè)投入土地一級開發(fā)資金每年將獲市建設開發(fā)中心給該企業(yè)承諾：該企業(yè)投入土地一級開發(fā)資金每年將獲得12%12%的最低收益。的最低收益。2、分享土地出讓金、分享土地出讓金該模式一般是指一級開發(fā)企業(yè)與項目所在地政府聯(lián)手，按照雙方商議確該模式一般是指一級開發(fā)企業(yè)與項目所在地政府聯(lián)手，按照雙方商議確5可以通過持有優(yōu)質公建物業(yè)，提供公共配套服務而獲得長期現(xiàn)金流。該可以通過持有優(yōu)質公建物業(yè)，提供公共配套服務而獲得長期現(xiàn)金流。該

7、盈利模式的本質是政府盈利模式的本質是政府允許土地一級開發(fā)主體進行部分配套的二級開發(fā)建設，這取決于土地一允許土地一級開發(fā)主體進行部分配套的二級開發(fā)建設，這取決于土地一級開發(fā)主體與政府的溝通和協(xié)調。與當地政府投資的企業(yè)共同投資公共級開發(fā)主體與政府的溝通和協(xié)調。與當地政府投資的企業(yè)共同投資公共配套設施，會有利于促配套設施，會有利于促成此事。成此事。由于公共建筑大部分為社會服務性設施，主要包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化于公共建筑大部分為社會服務性設施

8、，主要包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務、行政管理、社區(qū)服務和綠地等公共配套設施，自身盈體育、商業(yè)服務、行政管理、社區(qū)服務和綠地等公共配套設施，自身盈利能力較低，回報周期利能力較低，回報周期長，因此選取優(yōu)質公共物業(yè)是關鍵。對于非專業(yè)從事公共設施運營管理長，因此選取優(yōu)質公共物業(yè)是關鍵。對于非專業(yè)從事公共設施運營管理的一級開發(fā)企業(yè)來說，運營能力幾乎等同于盈利能力。因此，對于一級的一級開發(fā)企業(yè)來說，運營能力幾乎等同于盈利能力。因此，對于一

9、級開發(fā)企業(yè)來說，該模式開發(fā)企業(yè)來說，該模式最大的挑戰(zhàn)在于對公共配套設施的投資決策，以及后期的運營管理能力最大的挑戰(zhàn)在于對公共配套設施的投資決策，以及后期的運營管理能力，且對資金也提出了較高的要求。，且對資金也提出了較高的要求。此盈利模式在現(xiàn)實操作中運用較為少見，北京中關村西區(qū)土地一級開發(fā)即盈利模式在現(xiàn)實操作中運用較為少見，北京中關村西區(qū)土地一級開發(fā)即即是這種模式的體現(xiàn)，即是這種模式的體現(xiàn)，19991999年6月，中央政府批準了北京市和科

10、技部關于月，中央政府批準了北京市和科技部關于建設中關村科技建設中關村科技園區(qū)的報告，在中關村科技園區(qū)核心區(qū)建立商務中心。中關村西區(qū)東起園區(qū)的報告，在中關村科技園區(qū)核心區(qū)建立商務中心。中關村西區(qū)東起中關村大街，西至彩和坊路，北起北四環(huán)路，南到海淀鎮(zhèn)南街，占地中關村大街，西至彩和坊路，北起北四環(huán)路，南到海淀鎮(zhèn)南街，占地51.51.4444公頃。主體用公頃。主體用地功能以金融資訊、科技貿易、行政辦公、科技會展為主，有商業(yè)、酒地功能以金融資訊、