1、針對商業(yè)地產(chǎn)的科學選址，本義提出了由大到小、由“圈”到“塊”再到“點”的選址思路，即“選址首先選擇商圈，其次選擇地段，最后確定地點”。以此思路為主線，本文主要進行了如下研究： 1、基于商圈動力系數(shù)構(gòu)建了商圈選擇的計算方法。本文認為商圈的未來發(fā)展?jié)摿χ饕Q于該商圈背后的動力機制。在借鑒區(qū)域發(fā)展“五力”理論的基礎(chǔ)上，本文提出了商圈發(fā)展的“六力”理論，即經(jīng)濟力、政策力、環(huán)境力、歷史人文力、消費力、集聚力。以北京的西單商圈為例，本文具

2、體分析了“六力”中各力的組成要素，對“六力”進行了量化研究，提出了標志商圈投資價值大小的系數(shù)，即“商圈動力系數(shù)”，并構(gòu)建了商圈選擇的計算方法。 2、基于價值線理論構(gòu)建了地段選擇的計算方法。根據(jù)地價差別理論，本文提出了地段的“三級價值線”的概念，總結(jié)出了地段選址的“成功三要素”，即所選地段要靠近商圈中心、處在商圈的發(fā)展方向上、與商圈內(nèi)的競爭對手進行商業(yè)錯位。為了對任意地段進行投資價值比較，本文構(gòu)建了地段選擇的計算公式，認為地段的投

3、資價值是由商圈動力系數(shù)和公交交通時間來共同決定。 3、基于“6S”層次分析法和目標規(guī)劃法提出了地點確定的計算方法。本文提出了地點選址的“6S”價值要素，即一是商業(yè)地產(chǎn)硬件的本身（Self），二是商業(yè)地產(chǎn)的稀缺性（Singleness），三是周邊消費的環(huán)境（Surrounding），四是政策的支持（Support），五是時機和開發(fā)商的選擇（Selection），六是有效運營的解決方案（Solution）。本文制定了利潤、交通、競爭

4、三方面的目標約束條件。在此基礎(chǔ)上，本文構(gòu)建了由層次分析法和目標規(guī)劃法組成的集成模型來進行地點的確定。 4、以北京市典型商圈為對象進行了實證研究。本文選取北京不同商圈、不同地段內(nèi)的不同地點為實證研究對象，利用商圈動力系數(shù)公式計算出了對不同商圈的選址排序，利用地段選址公式計算出了對不同地段的選址排序，利用基于“6S”層次分析法和目標規(guī)劃法的集成模型計算出了對不同地點的選址排序。實證研究表明，利用本文所提出的系列方法可以使商業(yè)地產(chǎn)選址