1、房地產基礎知識初級,2010年9月,房地產基礎知識,地產與房地產,建筑名詞解釋,房地產銷售常用知識,房地產營銷的基礎知識,4,1,2,3,課程大綱,一、地產與房地產,地產與房地產,地產的概念 指能夠為其權利人帶來收益或滿足其權利人工作或生活需要的土地資產。,地產與房地產,地產的類型及其土地使用年限,各類用途的土地使用權出讓最高年限,1、居住用地七十年； 2、工業(yè)用地五十年； 3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育

2、用地五十年； 4、商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；,類型,居住用地 工業(yè)用地 倉庫用地 交通用地 市政用地 商業(yè)服務用地 公共綠化用地 港口碼頭用地 軍事用地 教科文衛(wèi)設施用地 其他用地,指土地上、土地上的房屋等建筑與構筑物

3、，以及固定在土地和建筑物上不可分離的部分（如樹、電力設備、電梯、水暖、空調設備等）。房地產又稱不動產或物業(yè)。房地產有三種表現(xiàn)形態(tài)，即單純的土地、單純的建筑物、房地合一。,房地產法： 《城市房地產管理法》是1994年7月5日于八屆人大八次會議通過，并于1995年1月1日起實施。 《商品房銷售管理辦法》是中華人民共和國建設部令第88號\自2001年6月1日起實施.,房地產的概念,地產與房地產,房地產的特征,地產與

4、房地產,二、建筑名稱解釋,建筑名詞解釋,一、基本術語,1、 住宅： 就是供人居住的房子。人在任何房子里都可居住，但并 不是所有的房子都可稱為住宅?？晒┤藗兙幼〉姆孔樱瑧斁邆淇晒┤藗兩钇鹁拥墓δ芎驮O施。,2、居住區(qū)用地：居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和 公共綠地等四項用地的總稱。,3、宗地圖：宗地圖包括土地使用合同書附圖及房地產登記附圖。它 反映一宗地的基本情況。包括：宗地權屬界線、界址

5、點 位置、宗地內建筑物位置與性質，與相鄰宗地的關系等。,建筑名詞解釋,4、紅線圖：是規(guī)劃局確定的項目建筑總平面圖，或城市規(guī)范管 理部門正式確定的項目建筑的總用地面積的示意 圖，其中紅線是用來表示建筑物的邊界外沿界限， 即實際可使用土地的邊界圖。,5、 三通一平（凈地）：水，電，路(通)，場地平整。,6、 七通一平（熟地）：通給水、通排水、通

6、電力、通道路、通電訊、通燃氣、通熱力，場地平整。,建筑名詞解釋,7、 容積率：總建筑面積與土地總面積之比。 8、 基地面積：指根據(jù)用地性質和使用權屬確定的建筑工程項目的使用場地，該場地的面積稱為基地面積。9、 總建筑面積： 整個建筑每一層加起來的面積總和。,10、得房率： 是套內建筑面積和住宅面積之比。11、綠化率: 是指規(guī)劃建設用地范圍內的綠地面 積與規(guī)劃建設用地

7、面積之比。,建筑名詞解釋,12、建筑密度：即建筑覆蓋率，是指在一定用地范圍內所有建 筑物的基底面積與基地面積之比。,13、建筑高度：是指自建筑物散水外緣處的室外地坪至建筑物最高 部分的垂直高度。,14、層高: 本層地面至上一層地面的高度。15、凈高: 本層樓地面與本層頂?shù)母叨?。凈?樓板厚度=層高。,建筑名詞解釋,16、承重墻：是指在砌體結構中支撐著上部樓層重量的墻體，在 工

8、程圖上為黑色墻體，打掉會破壞整個建筑結構； 承重墻是經過科學計算的，如果在承重墻上打孔裝 修，就會影響建筑結構穩(wěn)定性，改變了建筑結構的 體系。是非常危險的事情，非專業(yè)設計人員最好不 要改變承重墻。,17、非承重墻：指不支撐著上部樓層重量的墻體， 只起到把一個房間和另一個房間隔開的作用，在工程圖上為中空墻體，對建筑結構沒什么大的影響。18

9、、戶型： 房型結構 ，如幾房幾廳幾衛(wèi)幾陽臺。,建筑名詞解釋,19、預置板：指預先按照尺寸統(tǒng)一制作的樓板，到時候再直接鋪 上去，這樣可以使施工速度加快，造價低，但整體 抗震性和抗?jié)B性較差，廚、衛(wèi)一定不能用。20、現(xiàn)澆板： 指在施工現(xiàn)場直接用水泥澆鑄的樓板。,21、期房：是指房地產開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證為止，所出售商品房稱為期房。消費者在購買期房時應

10、簽商品房預售合同。期房在港澳地區(qū)稱做為買“樓花”，這是當前房地產開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產項目。,建筑名詞解釋,23、毛坯房：毛坯房又稱為“初裝修房”，這樣的房子大多屋內只 （清水房）有門框沒有門，墻面地面僅做基礎處理而未做表面處理。而屋外全部外飾面，包括陽臺、雨罩的外飾面應按設計文件完成裝修工程。24、精裝修房：是指房屋交鑰匙前，裝修一次到位；所有功能空 間 的固定面全部

11、鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設備全部安裝完成，簡稱全裝修住宅。”通常我們稱之為“精裝修”。,22、現(xiàn)房：是指通過竣工驗收，可以交付使用，并取得房地產權證的房屋。開發(fā)商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具備正常使用功能，還要通過建筑工程質量驗收、規(guī)劃竣工驗收、環(huán)衛(wèi)環(huán)保驗收、消防驗收，取得新建住宅交付使用許可證，才能到房地產管理部門進行房地產初始登記。購買現(xiàn)房簽訂的是房屋買賣合同，購房人可以立即辦理產權登記手續(xù)，取得產權證。,建筑

12、名詞解釋,26、凸窗：指位置與主墻體有一定的橫向距離，而不是傳統(tǒng)的安裝 在墻體中間的窗戶。通常也稱為陽光窗、飄窗。由于 凸窗在立面上只是窗戶范圍往室外飄出，依照現(xiàn)在建筑面積計算的規(guī)定，采用飄窗來增大室內空間不會計入建筑面積。,25、玄關：指住宅室內與室外之間的一個過渡空間，也就是進入室內換鞋、脫衣或從室內去室外整貌的緩沖空間，也有人把它叫做斗室、過廳、門廳。 玄關的作用： 1.視覺屏障作用 2.

13、較強的使用功能 3.保溫作用,（飄窗）,建筑名詞解釋,27、開間：住宅設計中，即住宅的寬度是指一間房屋內一面墻的定 位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實際距離，故又 稱開間。28、進深：指建筑物縱深各間的長度。即位于同一直線上相鄰兩柱 中心線間的水平距離。在建筑學上是指一間獨立的房屋或 一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。,建筑名詞解釋,29、日照

14、間距：指前后（南北）兩排房屋之間，為保證后排房屋在規(guī)定的時日獲得所需日照量而保持的一定間隔距離。建筑間隔系數(shù)（指遮擋陽光的建筑與被遮擋陽光的建筑的間隔為遮擋陽光的建筑高度的倍數(shù)）不得小于1:1.2。,建筑名詞解釋,30、地下室：地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的 1／2者。31、半地下室：半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者。,建筑名詞解釋,32、復式：是近年來推廣的一

15、種新穎住宅建筑形式。,特點： 復式住宅的下層供起居、炊事、進餐、洗浴用，上層供休 息、睡眠和貯藏用，戶內居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確；相互干擾較小。,二、房地產建筑形態(tài),建筑名詞解釋,1、低層：低層房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般 是1-3層建筑物，如平房、別墅等。,特點： 一般建筑結構簡單，施工期短，建造成本低廉，給人 以親切安寧、有天有地的感覺，它的舒適

16、度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。人們特別喜歡以此為住宅。,但是，低層房屋占地多，土地利用率低，特別是在寸土寸金的城市難以廣泛開發(fā)。,建筑名詞解釋,獨棟別墅：單樓獨棟的別墅即是獨棟別墅，這種別墅上有獨立空間，下有私家花園領地，是私密性很強的獨立式住宅，表現(xiàn)為上下前后左右都屬于獨立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。,這一類型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式。 其主要特點表現(xiàn)為私密性強，市場價格較高，定位多為高端品質，一

17、般有很好的環(huán)境配套。,低層建筑,建筑名詞解釋,雙拼別墅：是聯(lián)排別墅與獨棟別墅之間的中間產品，由兩個單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。,特征：,1）與聯(lián)排、獨棟對比而言，除了有天、有地、有獨立的院落外，最關鍵是降低了社區(qū)密度，增加了住宅采光面，使其擁有了更寬闊的室外空間。 2）是低層小樓加上私家花園，這種相對獨立的雙拼別墅，在保證 擁有私家花園的基礎上，既要加強戶外空間的交流，使私家小環(huán)境融合社區(qū)大環(huán)境，也改變了City house和

18、Townhouse兵營式排列的呆板面孔。 3）雙拼別墅基本是三面采光，外側的居室通常會有兩個以上的采 光面，一般來說，窗戶較多，通風不會差，重要的是采光和觀景。,低層建筑,建筑名詞解釋,聯(lián)排別墅:,又稱TOWNHOUSE，有天有地，每戶獨門獨院，設有1至2個車位，還有地下室。它是由幾幢單戶別墅并聯(lián)組成的聯(lián)排或住宅，一排二至四層聯(lián)結在一起，每幾個單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設計和獨立的門戶。特征：1）價位相比較別墅

19、較低，為中產階級中上層人士及新貴階層度身定造。2）具備別墅的生活體驗,低層建筑,在歐洲原始意義上的Townhouse是指在城區(qū)聯(lián)排而建的市民城區(qū)住宅，這種住宅均是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上表現(xiàn)為大進深小面寬，層數(shù)一般在3層至5層，而立面式樣則體現(xiàn)為新舊混雜，各式各樣。Townhouse現(xiàn)在在很多國家和地區(qū)已非常普及，由于離城很近、方便上班及工作、價格合理、環(huán)境優(yōu)美，成為城市發(fā)展過程中不可逾越的階段———住宅郊區(qū)化的一種

20、代表形態(tài)。,建筑名詞解釋,建筑名詞解釋,2、多層：多層房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層 房屋一般為4 –7層，一般采用磚混結構，少數(shù)采用鋼筋 混凝土結構。多層房屋一般規(guī)格(房型)整齊，通風采光 狀況好，空間緊湊而不閉塞。與高層相比，多層房屋公 用面積少，得房率相應提高，這是很多人喜歡多層房屋 的主要原因。,建筑名詞解釋,3、小

21、高層：人們一般把8層至12、13層的建筑稱為“小高層”。小 高層住宅一般采用鋼筋混凝土結構，帶電梯。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點，又有普通高層結構強度高、耐用年限高、景觀系數(shù)高，污染程度低等優(yōu)點，很受購房人歡迎。同時，小高層對土地的利用率提高，土地成本相對下降，,建筑名詞解釋,4、高層：超過一定高度和層數(shù)的多層建筑。 1972年國際高層建筑會議將高層建筑分為4類： 第一類為9～16層（最高50米）

22、 第二類為17～25 層（最高75米) 第三類為26～ 40層（最高100米） 第四類為40層以上(高于100米）5、超高層：30層以上的建筑稱為超高層。,建筑名詞解釋,高層住宅和多層住宅的優(yōu)缺點：,一般來說多層住宅的容積率較低，環(huán)境較好，建筑形式多為條狀，所以基本上是戶戶朝南，建造成本低，一般售價不高，得房率較高。 高層住宅一般地段較好，由于地段好，地價較高，為降低樓板地價只能提高建筑容積率，往高空發(fā)展。

23、高層基礎較復雜，結構要求高，十分堅固，但成本也高。高層配有電梯，人們進出較為便利。高層建筑的中上樓層，視野開闊，通風采光極佳。但下部樓層較為壓抑，采光較差。,建筑名詞解釋,6、板樓和塔樓（也叫點式樓） ： 板式結構一般戶型通透， 例如多層住宅、高層板樓；,塔樓（點式樓）是圍繞一個中心點，在一層內分布多戶獨立 住房的戶型。,板樓四大優(yōu)點：,1）南北通透，便于采光通風 2）板樓均好性強3）管理成本不高

24、 4）住戶得房率很高,建筑名詞解釋,三、房地產結構材質,1、磚木結構：房屋的一種建筑結構.主要承重構件是由磚和木兩種材 料制成的．由于力學工程與工程強度的限制，一般磚 木結構是平層(1-3層)。,明代中期磚木結構樓房,建筑名詞解釋,2、磚混結構：磚混結構一般指把磚砌體用作內外承重墻或隔墻，樓 蓋、屋蓋、梁、柱（也可是磚柱）是鋼筋混凝土作用

25、 在墻柱上的荷載，主要是由梁板傳來的屋蓋、樓蓋上 的活、恒荷載，它通過墻柱基礎傳到地基。作用在縱 墻上的水平荷載（如風荷）一部分直接由縱墻傳給橫 墻，另一部分則通過屋蓋和樓蓋傳給橫墻，再由橫墻 傳至基礎，最后傳給地基，承重墻的厚度及長度是根 據(jù)強度和穩(wěn)定性的要求，通過計算來確定的。,特點：

26、（1）建造層數(shù)一般在6層以下，造價較低 （2）抗震性能較差，開間和進深的尺寸及層高都受到一定的 限制。這類建筑物正逐步被鋼筋混凝土結構的建筑物所替代。,建筑名詞解釋,3、框架結構：框架結構住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再 用預制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶 爛等輕質板材隔墻分戶裝配成而的住宅。適合大規(guī)模 工業(yè)化施工，效率

27、較高，工程質量較好。 框架結構由 梁柱構成，構件截面較小，因此框架結構的承載力和 剛度都較低，它的受力特點類似于豎向懸臂剪切梁， 樓層越高，水平位移越慢，高層框架在縱橫兩個方向 都承受很大的水平力，這時，現(xiàn)澆樓面也作為梁共同 工作的，裝配整體式樓面的作用則不考慮，框架結構 的墻體是

28、填充墻，起圍護和分隔作用，框架結構的特 點是能為建筑提供靈活的使用空間，但抗震性能差。,建筑名詞解釋,4、鋼結構：鋼結構是建筑物的主要承重構件由鋼材構成的結構。 具有自重輕、強度高、延性好、施工快、抗震性好 的特點。鋼結構多用于超高層建筑，造價較高。,廠房,超高層建筑,建筑名詞解釋,5、剪力墻結構：是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結構中的梁柱，

29、 剪力墻結構住宅能承擔各類荷載引起的內力，并 能有效控制結構的水平力，這種用鋼筋混凝土墻 板來承受豎向和水平力的結構稱為剪力墻結構。,建筑名詞解釋,四、如何辨別承重墻,墻體是否是承重墻，關鍵看墻體本身是否承重。 　　建筑施工圖中的粗實線部分和圈梁結構中非承重梁下的墻體都是承重墻?，F(xiàn)場察驗墻體上無預制圈梁的肯定是承重墻。非承重墻體一般在圖紙上以細實線或虛線標注，為輕質、簡易的

30、材料制成的墻體，非承重墻一般較薄，僅做隔斷墻體用。 　　一般地講，磚混結構的房屋所有墻體都是承重墻；框架結構的房屋內部的墻體一般都不是承重墻。當然具體到房屋結構本身，判斷墻是否是承重墻，應仔細研究原建筑圖紙并到現(xiàn)場實際勘察后才能確定。,建筑名詞解釋,五、何為五證二書,1、 土地使用許可證 2、 建設用地規(guī)劃許可證 3、 建設工程規(guī)劃許可證4、 建筑工程施工許可證 5、 商品房銷售（預售）許可證 6、 住宅使用說明書

31、 7、 住宅質量保證書,建筑名詞解釋,六、何謂物業(yè)管理,物業(yè)管理是物業(yè)管理企業(yè)接受房屋產權人或業(yè)主委員會的委托，依照物業(yè)管理合同或協(xié)議，對已投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施及場地進行管理，同時對房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠地、道路養(yǎng)護統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，并向住用人提供多方面的綜合性服務。物業(yè)管理是集管理、經營、服務為一體的有償勞動，它按照社會化、專業(yè)化原則進行管理。,建筑名詞解釋,七、何謂智能化管理,

32、管理建筑物的軟件體設施，稱之為智能化。 智能化應用系統(tǒng)包括四個子系統(tǒng)：物業(yè)管理、公共安防、家居智能、信息服務，每個子系統(tǒng)又包含很多分系統(tǒng)，所有分系統(tǒng)通過小區(qū)局域網連成一個整體。 物業(yè)管理系統(tǒng)涉及給排水、交配電、區(qū)域照明、電梯、供暖、三表出戶、電子公告、廣播及背景音樂、一卡通、住戶服務中心及小區(qū)管理中心等。,建筑名詞解釋,八、住宅基礎配置,1、 給水：一次供水,即自來水公司的統(tǒng)一正常供水。

33、 二次供水,即除正常供水渠道外,另設一獨立蓄水裝置,以供使用。2、 排水：排水管路,包括廚房,廁所的排水管道及統(tǒng)一的排水裝置。3、 通風管：多設在廚房或廁所。,建筑名詞解釋,4、 燃氣：一般由室外通向廚房和衛(wèi)生間。5、 消防：安裝在樓梯消防通道。6、 電信設施:電話、電視、網絡。7、 供電:220V,三、房地產銷售常用知識,房地產銷售常用知識,1、什么是商品房： 商品房是指在市場經濟條件下，通過出讓方式

34、取得土地使用權后 開發(fā)建設的房屋，均按市場價出售。商品房根據(jù)其銷售對象的不 同，可以分為外銷商品房和內銷商品房兩種。內銷商品房是指房 地產開發(fā)企業(yè)通過實行土地使用權出讓形式，經過政府計劃主管 部門審批，建成后用于在境內范圍（目前不包括香港特別行政區(qū)、 澳門和臺灣）出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。外銷商品 房是指房開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實行土 地批租形式，報政

35、府計劃主管部門列入正式項目計劃，建成后用 于向境內、外出售的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。,房地產銷售常用知識,2、什么是集資房 集資房屬經濟適用住房范圍，是政策性住房，是企事業(yè)單位為 了解決內部職工的住房問題，企事業(yè)單位以擁有的劃撥土地建 設、按成本價出售給內部職工的房屋，不能在市場上自由流通。,房地產銷售常用知識,3、什么是經濟適用房 經濟適用住房是指已經列入國家計劃，由城市政府組織房地產開發(fā)

36、企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。 它是具有社會保障性質的商品住宅。具有經濟性和適用性的特點。經濟性是指住宅價格相對于市場價格而言，是適中的、能夠適應中低收入家庭的承受能力。適用性是指在住房設計、單套面積設定及其建筑標準上強調住房的實用效果。經濟適用住房的價格按建設成本確定。,房地產銷售常用知識,4、什么是廉租房 廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標準且住

37、房困難的家庭提供社會保障性質的住房。廉租房的分配形式以租金補貼為主，實物配租和租金減免為輔。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。,房地產銷售常用知識,5、承建商：是指從事住宅建設的企業(yè)，承建商是負責施工建筑 的，它是受開發(fā)商委托、依照開發(fā)商的要求進行 施工建設的。6、監(jiān)理公司：監(jiān)理是一種高智能的技術服務活動，是“旨在實 現(xiàn)項目投資目的的微觀監(jiān)督管理活

38、動”。根據(jù)有 關法律法規(guī)和合同的要求，認真監(jiān)督，遵守基建 程序；精益求精，完善使用功能；嚴格把關，保 證工程質量，提高施工工藝，加快進度，降低施 工成本，使業(yè)主和承包商都取得最大效益。,房地產銷售常用知識,7、房地產代理：《房地產經紀執(zhí)業(yè)規(guī)則》指出，房地產代理， 是指以委托人的名義，在委托協(xié)議約定的范

39、圍 內，為促成委托人與第三人進行房地產交易而 提供專業(yè)服務，并向委托人收取傭金的行為。,8、銷講全名是“銷售講習資料”，指在案前準備期，整個專案組協(xié)同通過對該案的了解所整理出來的一份資料，它包括整體市場介紹、區(qū)域市場介紹、該案環(huán)境介紹（含生活機能、交通動線、掃樓標的圖）、發(fā)展商基本資料、建材與設備介紹、產品解說、SWOT分析、答客問、目前政策法規(guī)介紹、企劃配合（媒體安

40、排）等；其中最重要的是“答客問”，它是整篇銷講的靈魂所在。9、銷控指在專案或主委擬訂的去化順序控制下，對整個樓盤的房源進行控制的一種手段。它包括軟銷控（價格銷控——單價、總價）、硬銷控（房源銷控——樓層、位置、面積、房型）。銷控的唯一目的是為了達成銷售目標：一般來說，在代理而言是為了銷售速度最大化；在包銷而言是為了銷售利潤最大化。,房地產銷售常用知識,10、生活機能指在個案附近的一些與生活相關的場所。例如：菜場、醫(yī)院、學校、金融

41、證券、商場、垃圾站、變電站等等。了解生活機能的主要目的有二：作為NP稿中COPY的一部分；幫助業(yè)務員尋找與客戶聊天的話題。,房地產銷售常用知識,房地產銷售常用知識,11、均價均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業(yè)推出的“不計樓層、朝向，以****元／平方米統(tǒng)一價銷售”，即以均價作銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略。 12、基價基價

42、也叫基礎價，是指經過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出。,房地產銷售常用知識,13、定金定金是指當事人約定由一方向對方給付的，作為債權擔保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現(xiàn)。根據(jù)我國發(fā)法通則和《擔保法》八十九條規(guī)定，定金應當以書面形式約定，當事人在定金合同中應約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效，定

43、金的數(shù)額由當事人約定，但不得超出合同標的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應當向購房者雙倍返還定金。14、違約金違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。,房地產銷售常用知識,

44、15、戶型比它是指各種戶型在總戶數(shù)中所占百分比，反映到住宅設計上，就是體現(xiàn)在一定數(shù)量住宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數(shù)的比重。16、房屋預測面積預測面積是指在商品房期房（有預售銷售證的合法銷售項目）銷售中，根據(jù)國家規(guī)定，由房地產主管機構認定具有測繪資質的房屋測量機構，主要依據(jù)施工圖紙、實地考察和國家測量規(guī)范對尚未施工的房屋面積進行一個預先測量計算的行為，它是開發(fā)商進行合法銷售的面積依據(jù)。17、房屋實測面積實測面積是指

45、商品房竣工驗收后，工程規(guī)劃相關主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測繪資質的房屋測繪機構參考圖紙、預測數(shù)據(jù)及國家測繪規(guī)范之規(guī)定對樓宇進行的實地勘測、繪圖、計算機而得出的面積。是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產權證、結算物業(yè)費及相關費用的最終依據(jù)。,房地產銷售常用知識,18、面積誤差比面積誤差比＝（產權登記面積－合同約定面積）x100%/合同約定面積,房地產銷售常用知識,19、公用建筑面積分攤規(guī)則,1）房屋公用建筑面積分攤以

46、幢為單位。公用建筑面積分攤僅 限于本幢內的公用建筑面積。與幢房屋不相連的公用建筑 （如變電房、水泵房、門衛(wèi)房等）不得分攤到本幢房屋內。2）房屋公用建筑面積按各戶套內建筑面積乘以房屋內相關面 積的比例進行分攤。公用建筑面積分攤后，不劃分各戶攤 得面積的具體部位。公用建筑面積部位一經分攤，任何人 不得侵占或改變其原始設計的使用功能。,房地產銷售常用知識,3）商、住、辦綜合樓，其房屋內各

47、部位使用功能，房型分隔差異 較大，應根據(jù)其用途或房型分隔的不同，按相關面積比例先行 分攤全幢公用建筑面積（此次分攤的最小單位為層），然后再 分攤各自公用建筑面積。4）商品房按“套”或“單元”出售。商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內或單元內建筑面積（以下稱套內建筑面積）與應分攤的公用建筑面積。 套（單元）建筑面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積,房地產銷售常用知識,20、套內建筑面積計算方法,套內建筑

48、面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積1）套（單元）內的使用面積； 套內使用面積的計算應符合下列規(guī)定： 套內使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、 衛(wèi)生間、假層、廁所、儲藏室、壁柜等分戶門 內面積 的總和；躍層住宅中的戶內樓梯按自然層數(shù)的面積總 和計入使用面積；不包含在結構面積內的煙囪、通風 道、管道井均計入使用面積；,房地產銷售常用知識,2）套內墻體面積： 新建住宅各套（

49、單元）內使用空間周圍的維護或承重墻 體，有共用墻和非共用墻兩種。新建住宅各套（單元）之 間的分隔墻，套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以 及外墻（包括山墻）均為共用 墻，共用墻墻體按水平投影 面積的一半計入套內墻體面積。非共用墻墻體水平投影面 積全部計入套內墻體面積。 內墻面裝修厚度均計入套內墻 體面積。,房地產銷售常用知識,3）陽臺建筑面積： 原設計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積

50、計算建筑面積； 挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積； 凹陽臺按其凈面積（含女兒墻墻體面積）的一半計算建筑面積； 半挑凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面 積，凹進部分按其凈面積的一半計算建筑面積。,房地產銷售常用知識,房地產銷售常用知識,21、公攤面積計算,公用建筑面積分攤系數(shù) 整幢建筑物的公用建筑面積除以整幢建筑物各套內建筑 面積之和，得

51、到建筑物的公用建筑面積分攤系數(shù)。,公用建筑面積組成：,公用建筑面積=全幢建筑面積—全幢各套內建筑面積之和—單獨具備使用功能的獨立使用空間等,1）電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和 走道、地下設備、值班警衛(wèi)室等。2）套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包 括山墻）墻體水平投影面積的一半,分攤的公用面積=套內建筑面積×公用建筑面積分攤系數(shù),房地產銷售常用知識,22、房地產買賣合同應當載明哪

52、些主要內容,1）轉讓當事人的姓名或名稱、住所； 2）房地產的座落地點、面積、所處范圍； 3）土地所有權性質； 4）土地使用權獲得方式和使用期限； 5）房地產的規(guī)劃使用性質；,房地產銷售常用知識,6）房屋的平面布局、結構、建筑質量、裝飾標準以及附屬 設施、配套設施等狀況； 7）房地產轉讓的價格、支付方式和期限； 8）房地產交付日期； 9）違約責任； 10）爭議的解決方式； 11）轉讓

53、當事約定的其他事項。 12）房地產轉讓合同的示范文本由市房地局制定。,房地產銷售常用知識,23、什么情況下，簽訂商品房預售合同,新建商品房，在取得商品房預售許可證后，未取得房地產權證 前，房地產開發(fā)企業(yè)應和承購人簽訂商品房預售合同。,房地產銷售常用知識,24、什么情況下，簽訂商品房出售合同,凡未經預售階段的商品房現(xiàn)房（取得房地產權證的商品房），在出售時，應簽訂商品房出售合同。,房地產銷售常用知識,25、什么是住宅使用說明書和

54、住宅質量保證書,“住宅使用說明書”是指住宅出售單位在出售住宅時，告知住宅安全、合理、方便使用及相關事項的文本。住宅使用說明書應當載明房屋平面布局、結構、附屬設備、配套設施、詳細的結構圖（注明承重結構的位置）和不能占有、損壞、移裝的住宅共用部位、共用設備以及住宅使用規(guī)定和禁止行為。,“住宅質量保證書”是房地產開發(fā)商將新建成的房屋出售給購買人時，針對房屋質量向購買者做出承諾保證的書面文件，具有法律效力，開發(fā)商應依據(jù)《住宅質量保證書》上約定的

55、房屋質量標準承擔維修、補修的責任。,26、付款方式,房地產銷售常用知識,1）一次性付款和分期付款各有什么利弊 購房者在購房時可選擇房款的支付方式有一次性付款和 分期付款兩種,房地產銷售常用知識,2）一般分期付款和銀行貸款購房有何區(qū)別,一般分期付款和銀行貸款購房都是以未來收入通過數(shù)次付款進行購房的方式。一般分期付款方式中，參與的只有購房者和售房者兩方，購房者是以自己的信用作為履行合同的擔保，在未付清余款前，房屋產權歸售房者

56、，如購房者違約，售房者可根據(jù)合同約定處置合同所指的房產。,房地產銷售常用知識,銀行貸款購房，是指購房者利用銀行的貸款付清房款，而把取得 的房屋產權質押給貸款銀行，然后再向銀行分期償還貸款及利息。 在這種形式中，參與購房的不僅有買賣雙方，還有銀行。存在著購房者與售房者的買賣關系，購房者與銀行之間的借貸關系以及售 房單位與銀行之間的協(xié)作關系及前期的擔保關系。通過這種方式購 房，購房者不僅利用銀行資金，減輕了付房款的壓力，同時分期付 款

57、的額度比例較大，時間較長，還可利用銀行對售房者的信譽、工期和質量進行有效監(jiān)督。售房單位也可以在短期內收回開發(fā)建設資 金，同時將購房者不履行支付房款的風險轉嫁給了銀行。,房地產銷售常用知識,3）怎樣利用個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)性貸款,只要是繳存公積金的職工，在購房時，即可根據(jù)公積金貸款的有關規(guī)定申請公積金貸款。公積金貸款是國家設立的通過互助形式使廣大職工有能力改善現(xiàn)有住房狀況的一種貸款形式，貸款利息極低，甚至低于定期存款利息。貸款

58、額度根據(jù)個人交繳額度計算，為充分利用優(yōu)惠的公積金貸款，購房者還能利用交繳公積金的配偶或直系親屬的額度。,房地產銷售常用知識,對沒有交繳公積金的購房者，或房款總額較大，光靠公積金貸款不夠的購房者，還可以利用個人住房商業(yè)性貸款。雖然個人住房商業(yè)性貸款的利率要比公積金貸款利率略高，但對資金目前另有它用或資金流轉能產生更大利益的購房者來說，無疑是很合算的。那些對自己未來收入信息十足的購房者也可以利用個人住房商業(yè)性貸款購買更好一些或更大一些的住房

59、。因為貸款的利息相對于當前市場的通貸膨脹和人們收入的增加來說算不了什么。,26、購房稅費,房地產銷售常用知識,（1）簽訂購房合同時，買賣雙方均需要繳納印花稅 印花稅要貼在房屋買賣契約正本上，按照房屋買賣成交價的0.5‰交納應納稅費=計稅金額（購房合同協(xié)議上注明的房屋買賣成交價）×稅率（0.5‰）（2）在辦理產權證時，購房者需要交納契稅、登記費等 契稅是指房屋所有權發(fā)生變更時，就當事人所

60、訂契約按房價的一定比例向產權承受人（即買方）征收的一次性稅收。它是對房地產產權變動征收的一種專稅種。（3）公共維修基金 公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養(yǎng)護基金?！?按照法規(guī)規(guī)定，共用部位是指住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。 　 當乙方轉讓房屋所有權時，結余維修基金不予退還，將隨房屋所有權同時過戶。,

61、根據(jù)規(guī)定，購房者在購買商品房過程中應繳納如下稅費：印花稅、契稅、公共維修基金,四、房地產營銷基礎知識,房地產營銷的基礎知識,一、挑選房產應考慮的問題,1、價格2、面積3、地段4、交通5、房型6、朝向與樓層7、采光、通風與層高8、居住環(huán)境9、建筑質量10、物業(yè)管理狀況11、開發(fā)商實力12、其它考慮因素,房地產營銷的基礎知識,二、房地產賣點庫,1、樓盤硬件2、建筑風格3、空間價值4、園林主題5、自然景觀