1、購物中心--體驗式商業(yè)地產(chǎn),,,房地產(chǎn)實戰(zhàn)( 六）,2013年3月,購物中心定義,國際購物中心協(xié)會的定義是：“購物中心系由開發(fā)商規(guī) 劃、建設(shè)、統(tǒng)一管理的商業(yè)設(shè)施；擁有大型的核心店、多樣化商 品街和寬廣的停車場，能滿足消費者的購買需求與日?；顒拥纳虡I(yè)場所”購物中心是一種復合型的商業(yè)形態(tài)，而不是一種業(yè)態(tài),購物中心核心,購物中心選址一般為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道內(nèi) 部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級市場作為核心店，以及各類專業(yè)店、專賣店等零售

2、業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂設(shè)施構(gòu)成服務(wù)功能齊 全，集零售、餐飲、娛樂為一體。根據(jù)銷售面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車場設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實行賣場租賃制目標顧客，以流 動顧客為主根據(jù)選址和商圈不同，購物中心可分為近鄰型、社區(qū)型、區(qū)域型、超區(qū)域型種類空間劃分：購物、交通、商品展示、服務(wù)、休閑五大空間購物中心商圈：核心商圈（主圈）、輻射商圈（次、邊圈）,購物中心核心,一、購物中心商圈1、65%左右的客戶來自主圈，一般在5KM范圍內(nèi)，乘坐

3、交通工具來店不超過20分鐘；2、25%左右的客戶來自次圈，一般在8KM范圍內(nèi)，乘坐交通工具來店不超過40分鐘；3、 10%左右的客戶來自邊圈，一般在8KM范圍外，乘坐交通工具來店平均在40分鐘以上。二、商圈分析要考慮的因素1、人口數(shù)量及特點；2、建設(shè)狀況；3、社會因素；4、商業(yè)發(fā)展?jié)摿Γㄒ⒁馍倘︼柡投龋?購物中心功能要點,購物是通過愉快的享受、滿足消費者購買欲望來實現(xiàn)的，購物中心不僅要提供更有選擇余地的商品，還要提供具

4、有附加價值的服務(wù)乃至消費服務(wù)過 程中的精神享受它的共享空間都比較大，甚至 將要達到1:1或1:2的比例；要有寬闊的購物通道和良好的動線設(shè)計，充分考慮到來客的休息和停車設(shè)施，要通過環(huán) 境的塑造形成自身聚客的引力,購物中心功能要點,一、購物中心（Mall），由于面積巨大，一般定位于家庭（全家/全客層）的一站式購物消費和一站式休閑享受；二、購物中心理想的高、中、低檔商品比例為3：5：2 1、高檔：70%以上為高檔商品，則一

5、般最大只能做到10萬㎡，如上海恒隆廣場； 2、廣義（中高檔）：高、中、低檔商品比例為3：5：2，如廣州天河城； 3、中低檔：低檔商品一般不能超過60%，如馬尼拉Ever Mall;三、購物中心的交通 1、周圍道路把交通引入購物中心； 2、購物中心自身用地及建筑物內(nèi)部的交通組織； 分流：人車分流；購物車流、貨運車流、公共交通車流分流。,購物中心規(guī)劃設(shè)計要點,一、交通體系

6、1、平面交通體系：人車要分流，人流出入的大門口不要緊挨著車出入口；2、垂直交通體系：合理、方便人流上下3、卸貨區(qū)：合理安排二、購物中心的高度、負載1、超市最少1噸，圖書2噸，建材4噸；2、餐飲樓板要降板，要考慮排油、排煙、排水三、規(guī)劃設(shè)計要留有余地,購物中心綜合管理,購物中心作為一個復合型商業(yè)業(yè)種，管理要求相對于其它業(yè)態(tài)具有更高的要求，它包含 著多種流行的商業(yè)業(yè)態(tài)，其主要目的在于追求整合性的需求以達到最高的經(jīng)營效益。,購物

7、中心綜合管理,1、時段劃分方面的考慮2、做好客源重疊分析和規(guī)劃3、使商品趨向全方位服務(wù)功能4、結(jié)合個別形象，塑造購物中心的群體形象5、注重提升平效6、補充招商：開業(yè)一年內(nèi)，租戶置換率20-40%；開業(yè)三年穩(wěn)定后，可降到2-3% 商業(yè)物業(yè)管理是購物中心能否保值增值的關(guān)鍵,實體店購物三階段,體驗式商業(yè)的三種感受方式,體驗式商業(yè)地產(chǎn)的三種模式,大規(guī)模地增加了建筑形態(tài)的變化、內(nèi)部裝飾的變化，使業(yè)態(tài)組合與物業(yè)形態(tài)有了有機

8、的融合，更多地激發(fā)起消費者參與的熱情,購物＋餐飲＋娛樂主要強調(diào)的是業(yè)態(tài)的組合，對物業(yè)（建筑）特色方面要求不高,不僅將視覺（聽覺）、觸覺、味覺都融入了其中，而且還會使消費者感受到一種文化的東西，通常情況下以主題化的面貌出現(xiàn)，它是最能使人感覺到愉悅的全方位參與的購物行為方式,,經(jīng)典案例,新奇與消費結(jié)合的體驗---朗豪坊,朗豪坊項目位于香港旺角砵蘭街，于2004年落成，是該區(qū)的著名地標建筑，包括商場、寫字樓和酒店三部分，朗豪坊購物商場（Th

9、e Mall）樓高15層。,通天梯---真是通到天上去了,朗豪坊,商場三大體驗特色：1.四樓至十二樓（在8樓有個緩沖地帶）的“通天電梯”，該扶手電梯可算是香港最長的商場扶手電梯之一，感覺好像看不到頭，進入4樓中庭看著這個“通天隧道”，不由自主就想去體驗下“升天”的感覺;2.順著天梯到達十二、十三樓，這是一個特別區(qū)域Ozone，位處商場頂層，是終極吃喝玩樂的地方，內(nèi)有各式餐廳、酒吧及Cafe，同時是近距離欣賞“數(shù)碼天幕”( Digit

10、al Sky )的最佳位置，這里給人以未來“太空酒廊”的感覺;3.大堂中央擺放的超大型藝術(shù)品Metal Tree（金屬樹），坐落購物中心正門、高三十呎的Happy Man（快樂的人）雕塑，都反映了商場大氣、抽象、前衛(wèi)的風格特征，也與商場主打的年輕潮流服飾相得益彰。,上海大悅城,定位20-30多歲年輕女性，4層樓通天梯的設(shè)置、時尚簡潔的建筑設(shè)計、色彩明快的裝飾風格，以及大量的餐飲商家的引進，配合其眾多的國內(nèi)國際時尚品牌服飾，其體驗的風格

11、已有了朗豪坊的影子。,休閑與消費結(jié)合的體驗澳門威尼斯人酒店（大運河購物中心）,威尼斯人酒店是集住宿、購物、娛樂為一體的超大型的商業(yè)綜合體，面積達90多萬平方，大運河購物中心面積達9.3萬平方，客房2000多間，投資200多億元。其建筑物業(yè)最大的特點是仿自然天空的天幕步行街、室內(nèi)小河、歐式街區(qū)，在“藍天白云”下，在歐式建筑小街上閑逛、在剛朵拉小船上聽著船夫美妙的歌聲，仿佛置身在歐洲的威尼斯。該酒店最終的盈利點在于購物、賭博和住宿，它成

12、功地將休閑、旅游、美食、娛樂與它的終極盈利點自然的、順理成章地結(jié)合到了一起；總之，這里的就是一座城，這里就是只要你愿意（當然也要有錢了）可以住三天三夜不用外出的城，這里就是可以在不知不覺中愉快地休閑、消費、享受的“天堂”。,澳門威尼斯人酒店（大運河購物中心）,室內(nèi)步行街，兩邊是惟妙惟肖的歐式建筑商鋪，里面各種世界奢侈品品牌應(yīng)有盡有，街中間還有人造的小河，頭頂有彩幕藍天白云，仿佛夢回歐洲，甚是新奇有趣。。。你在這里可以街上信步、可以做剛朵

13、拉暢游，可以只逛不買，也可進店細心點挑選名品。。。晚間，“好賭之徒”也可以在酒店超大型的博彩區(qū)“小來來”抑或“大干一場”。,南京水游城購物中心,以水為主題的體驗項目，它在購物中心內(nèi)部也是做成小河，兩邊建筑做成峽谷狀，暢游其間給人以峽谷旅游的感覺，該項目是內(nèi)地體驗式理念運用的比較到位、走在業(yè)界前列的項目，開業(yè)以來業(yè)界爭相參觀學習。,藝術(shù)與消費結(jié)合的體驗K11購物中心,香港K11購物中心開創(chuàng)性地提出了藝術(shù)購物中心的理念，它網(wǎng)羅同好人群關(guān)注

14、和聚集、強化了其標榜的藝術(shù)的購物中心的理念、抬高其品位的作用。。。身臨這樣的購物環(huán)境，使人時時處處都能感受到藝術(shù)氛圍的縈繞。上海K11是香港K11的升級版，其間免費藝術(shù)中心、新食藝、屋頂花園、大型垂直綠化以及多元化品牌名店等的創(chuàng)藝生活元素植入商場內(nèi)外，這里是滬上開創(chuàng)性融合藝術(shù)、人文、自然的體驗型商業(yè)體。其標志性的垂直綠化墻，成為淮海路商圈的一棟抬眼可見的綠色建筑，庭園式的戶外廣場設(shè)計，運用遍布本地植物、屋頂及垂直綠化和都市農(nóng)莊等多維

15、園林景觀，原先部分屋頂車庫將改造成“都市農(nóng)莊”，成為消費者可以互動體驗的現(xiàn)實版“開心農(nóng)場”,運動與消費結(jié)合的體驗香港又一城,又一城是九十年代末修建的，首開了溜冰場進購物中心的先河，其大型的溜冰場在挑高三層的空間下，周邊美食商鋪圍繞其間，構(gòu)成了好似體育場看臺的立體空間;孩子們在下面溜冰場嬉戲玩耍，成年人在周邊“看臺”上品茗美食，這樣立體而又互動的畫面和氛圍好不愜意，這一方式把餐飲和運動、成人與兒童、消費與休閑很好地進行了結(jié)合，起到了有效