1、中國房地產行業(yè)政策屬性及政策走勢的利益博弈視角觀察,第 2 頁,2 思源顧問,目 錄,話題一：中國房地產行業(yè)產業(yè)鏈特征及利益博弈整體格局房地產業(yè)在國民經濟中的地位特征中國房地產行業(yè)的基本制度中國房地產業(yè)的特點及產業(yè)鏈特征中國房地產業(yè)關聯(lián)的利益博弈整體格局話題二：近年來政策走勢的利益博弈視角分析土地政策分析金融政策分析交易政策分析當前階段整體政策調控的綜合分析物權法展望話題三：政策導向下的行業(yè)發(fā)

2、展大勢及思源企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略隨想,第 3 頁,3 思源顧問,第一部分,中國房地產行業(yè)產業(yè)鏈特征及利益博弈整體格局,,摘 要,目錄,房地產業(yè)在國民經濟中的地位特征中國房地產行業(yè)的基本制度中國房地產業(yè)的特點及產業(yè)鏈特征中國房地產業(yè)關聯(lián)的利益博弈整體格局,,第 4 頁,4 思源顧問,房地產業(yè)在國民經濟中的重要性，在產業(yè)結構中的地位，直接決定了中央宏觀政策的傾向以及房地產各關聯(lián)主體（尤其是開發(fā)商）的話語權，也影響了房地產業(yè)關聯(lián)

3、利益博弈的整體格局。,第 5 頁,5 思源顧問,房地產行業(yè)對經濟增長有很大的直接拉動作用,房地產投資與房地產消費直接拉動經濟增長（拉動宏觀經濟增長的三架馬車）。房地產投資占固定資產投資的比例逐漸上升：2003年，房地產開發(fā)投資首次突破1萬億元，同比增長29.7%，高出同期固定資產投資增幅(26.7%)3個百分比。98年東南亞經濟危機之后，擴大內需以政府基礎設施建設為重點，房地產發(fā)揮了重大作用房地產消費占GDP的比例連年上升：

4、1996年的2.1%，躍升至2001年的5.7%（5年時間增加了1.4倍），2004年占8.4%,第 6 頁,6 思源顧問,房地產行業(yè)對經濟增長巨大的帶動與杠桿撬動作用,房地產產業(yè)鏈包括多個環(huán)節(jié)，關聯(lián)產業(yè)龐雜,獲取土地,投資分析,項目定位,規(guī)劃設計,建筑施工,策劃銷售,物業(yè)管理,資金融通,,,,,,,,房地產項目開發(fā)價值鏈,投資顧問公司,政府主管部門,銀行基金

5、信托,顧問策劃公司,規(guī)劃設計單位,材料商、建筑商、監(jiān)理,銷售代理公司,物業(yè)管理公司,,,,,,,,,開發(fā)企業(yè)主導地產產業(yè)鏈，日益扮演資源整合的角色,專業(yè)服務公司日益成熟，細分產業(yè)鏈,委托,經營管理,,,經營管理公司,房地產業(yè)橫跨第一、第二、第三產業(yè)，對相關產業(yè)的帶動能力強。房地產業(yè)、城市建設、基礎市政建設（道路、橋梁等）等的發(fā)展更會帶動建材、建筑施工、能源（水

6、泥、剛材、煤炭、汽油等）等行業(yè)的發(fā)展。,第 7 頁,7 思源顧問,房地產服務業(yè)的市場細分,市場調研,定位策劃,規(guī)劃設計,投資分析,,材料供應,園林景觀,設計裝修,建筑施工(監(jiān)理）,銷售代理,廣告設計,媒體推廣（活動公司）,營銷策劃,整體策劃,規(guī)劃設計,拆遷代理,市場研究,市政建設,推廣策劃,出讓代理,土地評估,土地一級市場,二級開發(fā)市場,二手中介,物業(yè)顧問,經營管理,經營顧問,物業(yè)管理,項目主體,組織主體,資訊服務,融

7、資服務,法律服務,資源整合,中介資訊,三級市場,政府,地產開發(fā)企業(yè),,,消費者,研究咨詢,IT服務,招商引資,管理咨詢,IT服務,中介服務,,,理財顧問,人才培訓,第 8 頁,8 思源顧問,房地產行業(yè)的發(fā)展程度與城市化進程息息相關,城市化是社會發(fā)展的必然趨勢，城市化不僅是人口、產業(yè)向城市積聚的過程，同時也是農用地轉化為城市用地、城市房地產需求急劇膨脹的過程。中國的農村城鎮(zhèn)化進程不斷加速，城市建設持續(xù)提速1990年，城市化率18.9

8、%2003年，城市化率約40%，城市人口5.2億，農村人口7.6億照此推算2020年城市化率將達到60%，以人口16億計算，城市人口9億，有4億農民要進入城市城市化進程與房地產發(fā)展息息相關：城市化進程的核心是城市經營、土地運作，其核心便是經營土地。土地是承載城市發(fā)展的最基本載體，無論城市規(guī)模的變動，還是經濟增長，最終都體現(xiàn)在城市土地利用規(guī)模、密度和結構上，經營城市和提高城市競爭力的最終結果，都體現(xiàn)在城市土地總體價值上。增長的城

9、市人口的居?。ㄗ≌?、就業(yè)、生活（商業(yè)用房）、教育醫(yī)療等需求依賴房地產發(fā)展，又帶動房地產發(fā)展產業(yè)的聚集帶動房地產發(fā)展（工廠、經濟園區(qū)）,第 9 頁,9 思源顧問,房地產行業(yè)發(fā)展能優(yōu)化投資渠道并擴大消費,資本具有追求利得的基本屬性，房地產業(yè)發(fā)展有利于擴大、優(yōu)化投資渠道。高額利潤率吸引其他行業(yè)的剩余資本進入；房地產區(qū)域性的特點吸引不同地區(qū)間的資本流動，促動經濟落后區(qū)域的招商與經濟發(fā)展(江浙資本向內地轉移）；吸引外資進入中國（國外

10、投資基金、游資)，如何記黃埔和長江實業(yè)、凱德置地;要考慮人民升值的預期我國民間存在大量游資，但面臨著出路不暢的問題。股市一天比一天熊，不能扛起資金分流的大旗；物價指數(shù)（CPI）快速攀升，2003年末進入負利率時代；其他行業(yè)或投資領域利潤趨減；溫州購房團，山西購房團不足為奇；有利于分流儲蓄余額。國內城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額，從1996年的3.85萬億元，到2001年的7.4萬億元，再到2003年的10.94萬億，連年高漲，增勢不

11、減，如此高的增幅表明我國居民手中蘊藏巨大的投資和消費能量。,第 10 頁,10 思源顧問,房地產行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了龐大的崗位需求緩解就業(yè)壓力,房地產開發(fā)企業(yè)的數(shù)量龐大，全國一萬多家，需要大量的人才更重要的是，房地產帶動其他眾多的關聯(lián)產業(yè)（房地產服務業(yè)、建筑業(yè)、建材業(yè)、能源）的發(fā)展，更提供了數(shù)量龐大的就業(yè)崗位。建筑行業(yè)勞動密集型產業(yè)，吸引需要大量建筑工人，吸引農民工進城，分散農村剩余勞動力,第 11 頁,11 思源顧問,房地產行業(yè)發(fā)

12、展關乎老百姓安居樂業(yè)、政治穩(wěn)定與執(zhí)政黨生存發(fā)展,土地資源的稀缺，使其成為戰(zhàn)爭爆發(fā)、朝代更替的焦點土地問題的合理解決也是中國共產黨革命成功、建國執(zhí)政的重要基礎農業(yè)用地（耕地） 、糧食產量關乎國計民生，尤其是人口大國的中國人民的居住需求需要滿足：居者有其屋。住房保障制度：安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏吃飯、居住問題代表老百姓的切身利益，關乎政治穩(wěn)定,第 12 頁,12 思源顧問,小結：房地產業(yè)在國民經濟產業(yè)結構中的地

13、位,無論從經濟角度、還是政治角度，房地產業(yè)對國民經濟產生的作用是至關重要的。從行業(yè)的經濟產值來看，房地產行業(yè)可能不符合作為支柱產業(yè)的標準（GDP10%)，但是，從房地產關聯(lián)行業(yè)的龐雜來看，房地產行業(yè)絕對是對國民經濟而言占有基礎性地位的行業(yè).關于房地產業(yè)在國民經濟中的地位（支配性/從屬性）、房地產業(yè)是否國民經濟中的支柱產業(yè)，存在爭論！這個問題本身，也成為各方博弈的一個焦點（后面案例分析）,,,,GDP,房地產業(yè),城市化與城

14、市建設,關聯(lián)產業(yè),就業(yè)崗位,居住保障,第 13 頁,13 思源顧問,博弈案例：房地產行業(yè)是否國民經濟的支柱產業(yè),房地產是近年來中國利益博弈最典型的一個領域，房地產集團也是目前中國發(fā)育程度最高的一個利益群體。房地產集團最漂亮的一次博弈是2003年圍繞121文件的利益博弈。 2003年6月13日央行出臺121文件（《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》），要求各商業(yè)銀行嚴控開發(fā)貸款、嚴控土地儲備貸款、嚴防建筑貸款

15、墊資、加強個人住房貸款管理等。對此，有人驚呼：“房地產的冬天來了”。緊接著，房地產商動作頻頻，各種研討會相繼召開，業(yè)內的頭面人物紛紛發(fā)表講話，而最重要的一個動作則是在房產商的力推下，工商聯(lián)邀請眾多房產商同心協(xié)力，寫出一個報告上報給國務院。輿論認為，這個舉動促成了國務院18號文件的出臺。該文件確認，房地產業(yè)是國民經濟的重要產業(yè)，且發(fā)展是健康的，并指出，“房地產業(yè)關聯(lián)度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業(yè)”。由此，房地產的“國民經濟的

16、重要支柱產業(yè)”地位得到官方確認?？梢哉f，在改革以來的20多年中，一個利益群體能夠通過自己的努力影響甚至改變政府的一項重要政策，這還是第一次。反映了政府對房地產業(yè)既打壓又呵護的矛盾心態(tài)隨后，有些專家對此進行討論，部分專家以房地產業(yè)產值占GDP的比例來說明房地產業(yè)并非國民經濟的支柱產業(yè)。,第 14 頁,14 思源顧問,第一部分,中國房地產行業(yè)產業(yè)鏈特征及利益博弈整體格局,,摘 要,目錄,房地產業(yè)在國民經濟中的地位特征中國

17、房地產行業(yè)的基本制度中國房地產業(yè)的特點及產業(yè)鏈特征中國房地產業(yè)關聯(lián)的利益博弈整體格局,,第 15 頁,15 思源顧問,政策就是游戲規(guī)則，用以平衡利益！既定的政策，也決定了利益博弈的整體格局，尤其是關乎房地產業(yè)屬性的重大基本政策。,第 16 頁,16 思源顧問,我國的房地產法律體系五個組成部分之一——法律,國家的根本大法：《中華人民共和國憲法》全國人大及其常委會制定的房地產相關法律，效力僅次于憲法：《中華人民共和國土地管理法

18、》：由第九屆全國人民代表大會常務委員會第四次會議于1998年8月29日修訂通過，自1999年1月1日起施行。該法共分八章，即總則、土地的所有權和使用權、土地利用總體規(guī)劃、耕地保護、建設用地、監(jiān)督檢查、法律責任、附則；《中華人民共和國城市房地產管理法》：1994年《中華人民共和國農村土地承包法》：2002年8月29日經全國人大常委會通過《城市規(guī)劃法》、《經濟合同法》、《中華人民共和國民法通則》等與房地產開發(fā)經營活動有密切關系的法律，

19、如 《城市規(guī)劃法》規(guī)定城市一切建設必須符合城市規(guī)劃的要求，在城市規(guī)劃區(qū)范圍內的建設項目必須取得城市規(guī)劃許可證的規(guī)定，違反城市規(guī)劃者所承擔的法律責任，對房地產開發(fā)有很大約束作用《物權法》：可能即將出臺；,法 律,第 17 頁,17 思源顧問,我國的房地產法律體系五個組成部分之二——行政法規(guī),行政法規(guī)，國務院頒布的有關房地產及其經營或動的行政法規(guī)，是對全國人大在房地產立法方面的補充與具體化，更具現(xiàn)實可操作性：《中華人民共和國土地管理法

20、實施條例》：由1998年12月24日國務院第12次常務會議通過，自1999年1月1日起施行。該法也分八章，與《土地管理法》相一致。  《外商投資開發(fā)經營成片土地管理暫行辦法》《城鎮(zhèn)房屋所有權登記暫行辦法》《城市房屋拆遷管理條例》《基本農田保護條例》：由1998年12月24日國務院第12次常務會議通過，自1999年1月1日起施行。該法分六章，即總則、劃定、保護、監(jiān)督管理、法律責任、附則?！蛾P于做好省級以下國土資源管理體

21、制改革有關問題的通知》： 2004年4月，國務院下發(fā)的一個旨在從管理體制上，限制地方行權的文件。,行政法規(guī),第 18 頁,18 思源顧問,我國的房地產法律體系五個組成部分之三——行政規(guī)章,行政規(guī)章：國務院有關部委頒布的有關房地產管理的行政規(guī)章。房地產是一個新興產業(yè)，其管理很大一部分職能是由國務院所屬的部委來完成的，這些職能部門如國土資源部、建設部等根據(jù)管理工作需要頒布的行政規(guī)章。建設部：《全國房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)實施辦法》，《房屋拆遷

22、估價指導意見的通知》國土資源部：《國有土地使用權審批管理暫行規(guī)定》國家計委：關于印發(fā)《招標代理服務收費管理暫行辦法》的通知,行政規(guī)章,第 19 頁,19 思源顧問,我國的房地產法律體系五個組成部分之四——地方性法規(guī)和地方規(guī)章,地方性法規(guī)和地方規(guī)章：我國各省、自治區(qū)和直轄市人大及其常委會制定的地方性法規(guī)和省級人民政府、國務院授權的計劃單列市人民政府制定的管理房地產開發(fā)經營活動的地方規(guī)章，在其轄區(qū)內具有法律效力。地方性的規(guī)章往往是根

23、據(jù)當?shù)氐木唧w情況制定的，具有地方性的特點，同樣是我國房地產法律體系的一部分。,地方法規(guī)規(guī)章,第 20 頁,20 思源顧問,我國的房地產法律體系五個組成部分之五——最高法院司法解釋,依據(jù)法律規(guī)定，我國最高人民法院有權就司法審判工作中任何具體應用法律、法規(guī)做出具有法律效力的司法解釋。目前關于房地產方面的司法解釋已有一百多條2004年6月21日，最高人民法院公布的“關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋”，自8月1日起

24、施行，共28條，三個方面內容：關于土地使用權出讓合同糾紛的處理、關于土地使用權轉讓合同糾紛的處理、關于合作開發(fā)房地產合同糾紛的處理,高法司法解釋,第 21 頁,21 思源顧問,附：我國房地產法的立法發(fā)展歷程,第一階段：1949年----1978年,第 22 頁,22 思源顧問,第一階段的房地產法的立法特點主要有： 這時期房地產立法主要是以部門規(guī)章、黨的政策的形式出現(xiàn)。確立了城市土地為國家所有，農村土地歸集體所有的原則，徹底消滅了

25、土地私有制。土地供給由行政劃撥；土地的經濟價值不被承認。城市住房實行非商品化。立法數(shù)量過少；立法程序混亂，缺乏民主性；立法層次較低，缺乏科學性，規(guī)范性。,第 23 頁,23 思源顧問,第二階段：1979年----1994年,第 24 頁,24 思源顧問,第二階段房地產法立法的特點黨的十一屆三中全會以后，經歷了幾十載沉寂的房地產業(yè)開始了復蘇，房地產“熱”起來了。為使房地產業(yè)在生產、流通和消費等各個環(huán)節(jié)有法可依，國家加強了對房地產

26、領域的法制建設，隨著經濟體制的改革，房地產的發(fā)展受到主管機關的高度重視，制定了大量的房地產法規(guī)、條例、政策，尤其是1986年《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國土地管理法》、對與土地所有權、使用權、建設用地、農村建設用地等房地產關系做出了重要規(guī)定。房地產立法地位提高了。過去我們對于房地產管理習慣于用政策和行政命令的手段，現(xiàn)在這一手段已被法律、法規(guī)所取代。已頒布的法律、法規(guī)在調整人們房地產產權、房地產開發(fā)、建設經營等市場活動中

27、所產生的各種法律關系方面已起了重要的調節(jié)作用。房地產法調整的對象和范圍不斷擴大。房地產法調整對象從開始時的房地產產權、私房買賣、租賃擴展到現(xiàn)在，不僅包括原有的調整范圍，而且還包括了房地產開發(fā)、建設、房地產交易、抵押以及房地產使用、消費等新的領域。房地產立法數(shù)量劇增，司法解釋大量存在，司法部出臺了100多個有關房地產方面的司法解釋，部門規(guī)章健全。,第 25 頁,25 思源顧問,第三階段：房里產管理法頒布至今,第 26 頁,26 思

28、源顧問,第三階段我國房地產法的立法特點：當前大量的房地產法律關系是通過國務院頒布的行政法規(guī)，國土資源部、建設部等部委制定的部門規(guī)章，以條例、辦法、規(guī)定、細則等形式出現(xiàn)，立法層次較低。享有立法權的地方人大及其常委會制定的地方性法規(guī)較多。我國房地產基本法律《中華人民共和國城市房地產管理法》得以確立，相應法規(guī)日臻完善，房地產方面的各種規(guī)章制度健全。,第 27 頁,27 思源顧問,決定房地產產業(yè)屬性的基本制度,圍繞房地產的三個要素：

29、土地：房地產業(yè)發(fā)展的載體，承載城市發(fā)展的最基本載體，資金：資金密集型產業(yè)市場（商品房市場）：供給、需求、價格的最終決定與調控,第 28 頁,28 思源顧問,土地所有制,《憲法》、《土地管理法》：中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。國家為公共利益的需要

30、，可以依法對集體所有的土地實行征用。全民所有制的土地為國家所有，簡稱國有土地。其所有權由國家代表全體人民行使，具體又由國務院代表國家行使。國有土地的范圍包括：城市市區(qū)的土地；農村和城市郊區(qū)已經依法沒收、征收、征購為國有的土地；國家依法征用的土地；依法不屬于集體的林地、草地、土地勞動群眾集體所有制采用的是農民集體所有制的形式：也簡稱集體所有土地。從憲法角度，建制鎮(zhèn)的土地不屬于城市的范疇，同時也不屬于農村和城市郊區(qū)的范疇。按新

31、的規(guī)定，其土地的所有權可根據(jù)實際情況分別處理。兩類土地的比重大體相當，根據(jù)全國土地詳查德資料，我國國有土地的面積占全國土地調查面積的53.17%，在國有土地中，農林牧漁場站61.58%，國有儲備土地占37.14%，城鎮(zhèn)土地面積只占0.41%，其他土地面積占0.87%。,第 29 頁,29 思源顧問,集體土地征用制度,城市化的過程從某種意義上講，也是集體土地轉化為城市用地的過程。這一過程主要通過土地的征用實現(xiàn)。憲法第10條：國家為了

32、公共利益的需要，可以依照法律的規(guī)定對土地實行征收或征用。征地，具有三個明顯的特征：具有一定的強制性。被征單位必須服從國家的需要；要妥善安置被征地單位人員的生產和生活，用地單位向被征單位給予經濟補償；土地被征用后所有權發(fā)生轉移，即集體土地變?yōu)閲型恋亍?第 30 頁,30 思源顧問,保護耕地、合理利用土地的原則：人多地少、土地后備資源不足的國情決定了在征地過程中必須貫徹“十分珍惜每一寸土地，合理利用每一寸土地”的基本國策。保證國家

33、建設用地的原則防止兩種偏向：一是以保護農民的利益為理由拒絕國家征用；二是被征用對象是采用各種方法大幅度提高征地補償費用和安置條件。妥善安置被征用土地單位和農民的原則,第 31 頁,31 思源顧問,國有土地使用制度和相關政策,計劃經濟時期，實行的是土地劃撥、無償使用的制度。20世紀80年代，我國實行土地使用制度改革實踐，國有土地有償、有限年限使用制度，是指國家將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，由土地使用者向國家支付土地有

34、償使用費的制度。但是，國家在法律規(guī)定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。  國有土地使用權出讓：內涵：土地所有權出讓是指國家將土地的使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家交付土地使用權出讓金的行為。出讓金的含義是取得土地使用權的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個使用期的地租。在香港又稱為土地批租。土地使用權出讓（也稱土地一級市場）由國家壟斷，任何單位]個人不得出讓國有土地的使用權；取得土

35、地使用權的單位和個人，在土地使用期限內對土地擁有使用、占有、收益、處分權；土地使用權可以進入的市場，可以進行轉讓、出租、抵押等經營活動。但地下埋藏物屬于國家所有。集體土地不經征用，變?yōu)閲型恋刂安坏贸鲎?。出讓形式：招標拍賣協(xié)議掛牌出讓年限:居住用地-70年工業(yè)用地-50年教育科技文化衛(wèi)生、體育或其他用地-50年商業(yè)、旅游、娛樂用地-40年土地使用權的回收與終止：土地使用權到期后，如果使用者不申請續(xù)期和深情未被

36、批準，國家應該無償回收土地使用權在特殊情況下，國家根據(jù)社會公眾利益需要，可提前回收土地使用權，但回收時要根據(jù)具體情況對土地使用者給與一定補償土地使用者如果不履行土地使用權合同，或者未按照合同約定的期限和條件開發(fā)利用土地，政府可無償回收土地使用權,第 32 頁,32 思源顧問,國有土地使用權的劃撥：土地使用權的劃撥是指經縣以上人民政府的批準，在用地者繳納土地補償費和安置費之后，將土地交付其使用或者無償使用（國有的荒山、灘涂等）的行

37、為。一般情況下，劃撥土地沒有使用年限，但未經許可不得進行轉讓、出租、抵押等經營活動。在國家沒有法律規(guī)定之前，凡是國有土地均按劃撥土地進行管理。劃撥土地使用權的范圍包括:國家機關用地和軍事用地城市基礎設施和公益事業(yè)用地國家重點扶植的能源、交通、水利設施等項目的用地法律行政法規(guī)規(guī)定的其他用地,第 33 頁,33 思源顧問,土地利用的相關政策,土地管理法規(guī)定：十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策實行最嚴格的耕地保

38、護措施：為了確保我國的耕地數(shù)量不在減少，要求在省一級行政區(qū)域范圍內做到耕地總量平衡，即規(guī)劃期內的耕地數(shù)量不減少。國家還實行占用耕地的補償制度：非農業(yè)建設經批準占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負責開墾與所占用耕地的數(shù)量和質量相當?shù)母兀粵]有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應當按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費，?？钣糜陂_墾新的耕地。實行基本農田保護制度?！痘巨r田保護條例》由1998年12月24

39、日國務院第12次常務會議通過，自1999年1月1日起施行。該法分六章，即總則、劃定、保護、監(jiān)督管理、法律責任、附則。,第 34 頁,34 思源顧問,嚴格控制城市用地和建設用地的規(guī)模：規(guī)定建設用地占用農地的審批權限。為了防止各級政府越權審批建設占用農地現(xiàn)象，我國土地管理法規(guī)定：由省級人民政府批準的大型基層建設項目和國務院批準的建設項目，涉及農用地轉為建設用地的，由國務院批準。在土地利用總體規(guī)劃確定的各類居民點用地規(guī)模范圍內，為實施

40、規(guī)劃將農用地轉為建設用地的，可根據(jù)年度計劃分批次由批準該規(guī)劃的機關批準。在已批準的農用地轉用范圍內，具體的建設項目用地由市、縣人民政府批準。征用下列土地，也需要經過國務院批準：基本農田；超過35公頃的耕地（非基本農田）；超過70公頃的其他用地。在土地管理法中，還明確規(guī)定通過土地利用的年度計劃，實行建設用地的總量控制。即每個城市的用地規(guī)模不得超過計劃確定的用地指標。為了與城市規(guī)劃相銜接，還規(guī)定了城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)的建設用地規(guī)模。

41、除了對建設用地的規(guī)模進行總量控制外，國家還制定了城市、村鎮(zhèn)建設用地標準，作為審批規(guī)劃的重要依據(jù)。其中，城市建設用地的最高標準為人均120平方米，村鎮(zhèn)建設用地的最高標準為人均150平方米。,第 35 頁,35 思源顧問,土地登記發(fā)證制度,《土地登記規(guī)則》依法登記的土地所有權和土地使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。土地登記內容和土地權屬證書式樣由國務院土地行政主管部門統(tǒng)一規(guī)定。土地登記資料可以公開查詢。房產交易登記備案

42、制度,第 36 頁,36 思源顧問,土地用途管制制度,是指國家為保證土地資源的合理利用和經濟、社會及環(huán)境的協(xié)調發(fā)展，通過編制土地利用總體規(guī)劃劃定土地利用區(qū)，確定土地使用條件，并要求土地所有者和使用者嚴格按照國家確定的用途利用土地的制度。國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。  使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地

43、利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。,第 37 頁,37 思源顧問,土地利用總體規(guī)劃制度,《城市規(guī)劃法》城市一切建設必須符合城市規(guī)劃的要求，在城市規(guī)劃區(qū)范圍內的建設項目必須取得城市規(guī)劃許可證的規(guī)定，違反城市規(guī)劃者所承擔的法律責任，對房地產開發(fā)有很大約束作用根據(jù)我國現(xiàn)有的規(guī)劃體系，土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃都是對土地開發(fā)利用具有調控作用的法定規(guī)劃。兩個規(guī)劃的共同之點都是規(guī)定了總用地的規(guī)模和各類用地的比例，將不同用途和功能的物質要素落實的

44、地塊。前者策劃重于建成區(qū)以外的土地利用城市規(guī)劃主要安排城市范圍內的土地利用。在土地管理法中，還明確規(guī)定通過土地利用的年度計劃，實行建設用地的總量控制。即每個城市的用地規(guī)模不得超過計劃確定的用地指標。為了與城市規(guī)劃相銜接，還規(guī)定了城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)的建設用地規(guī)模。,第 38 頁,38 思源顧問,土地整理和收購儲備制度,土地整理：是指通過一系列工程手段和土地產權的調整，進一步改善現(xiàn)有土地的生產、生活條件，提高土地的使用效率。

45、土地收購：在西方又稱為“土地銀行”，是由政府委托的機構通過征用、回收、置換的方式，從分散的土地使用者中將土地集中起來，進行開發(fā)整理，并根據(jù)市場需要，將這部分土地再投入市場的一種土地經驗經營制度。主要作用：增加政府對土地調控的能力；為國有企業(yè)改革、脫鉤、破產處置提供必要的資金保障。促進土地資源的優(yōu)化配置保證城市規(guī)劃的實施到2001年底，全國已建立1002個土地收購儲備機構，收購土地155.2平方公里，已出讓38.85平方公里

46、，捆村107.7平方公里。,第 39 頁,39 思源顧問,經濟技術開發(fā)區(qū)政策,1992年全國掀起“開發(fā)區(qū)”熱，開發(fā)區(qū)開始圈地運動。截止到2004年6月，全國共有各類開發(fā)區(qū)6741個，規(guī)劃用地面積3.75萬平方米，相當于我國海南省的總面積，而全國城市、建制鎮(zhèn)現(xiàn)狀用地的總和也只有3.15萬平方公里。認識誤區(qū)：開發(fā)區(qū)可以利用優(yōu)惠政策，引來許多投資項目。并不注重當?shù)卣w投資環(huán)境和經濟發(fā)展?jié)摿Φ乃茉?。開發(fā)區(qū)成為土地違規(guī)操作、尋租行為、腐

47、敗大量滋生的溫床。而且導致大量的農田被毀、土地廢置、投資毀損。即使很不錯的經濟開發(fā)區(qū)也存在問題：如亦莊經濟開發(fā)區(qū),第 40 頁,40 思源顧問,住房制度改革,改革開放以前計劃經濟體制下，是低租金實物配給的住房分配制度城市住房建設作為計劃經濟的產物，沒有專項投資基金房屋產權單位所有制，住房分配不公：不同單位居住水平差異大，統(tǒng)一單位不同職工分配標準不一只有投入，沒有收益，住宅產業(yè)的發(fā)展受限制1998年高以前的住房制度屬于高度福

48、利化的住宅制度。1998年出臺的住房制度改革目標主要是把高度福利化的住房制度改革為以市場化為導向的住房分配制度。實物配租、租賃住房補貼、經濟適用房等過渡性政策，公共住房保障制度并沒有得到應有重視。,第 41 頁,41 思源顧問,住房制度改革的歷程,1，試點售房階段（1979-1985）：準許私人建房、私人買房、準許私人擁有房屋。全價出售和三三制補貼售房。2，提租補貼階段（1986-1990）：供方出售遭遇阻力，提高房租，以租養(yǎng)房

49、3，以售帶租階段（1991-1993）：（售房起步，帶動提租，售房給與優(yōu)惠，小步提租不過補貼4，全面推進階段:實現(xiàn)住房商品化、社會化；加快住房建設，改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的住房需求。房改的具體內容是：由實物福利的分配方式改變?yōu)橐园磩诜峙錇橹鞯呢泿殴べY分配方式；建立以中低收入家庭為對象的、具有社會保障性質的經濟適用住房供應體系和以高收入家庭為對象的商品房供應體系。建立住房公積金制度發(fā)展住房金融和住房保險建立政策性和商業(yè)

50、性并存的住房信貸體系。建立規(guī)范化的房地產交易市場那個和發(fā)展社會化的范顧問維修管理市場。5，住房分配貨幣化階段,第 42 頁,42 思源顧問,貨幣化住房分配制度,1998年7月3日，國務院《關于進一步深化住房制度改革加快住房建設步伐的通知》，其核心是：停止住房實物分配；逐步實行住房分配貨幣化，建立和完善以經濟適用房為主的多層次住房供應體系，發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場。住房制度改革是我國經濟改革的一個重要組成部分，因此必然

51、是一個漸進的過程，不可能短期內實現(xiàn)一步到位的目標，制定改革方案要從實際情況出發(fā)，分階段逐步實施房改目標。如：考慮居民的生活水平、職工實物分配的觀念改變等因素出臺房屋銷售政策。住房制度改革是一個系統(tǒng)工程。如：新房出售政策需要金融部門支持、需要多種房屋的供應渠道、需要對工資的改革必須徹底與舊有住房制度徹底決裂：實物分配,第 43 頁,43 思源顧問,現(xiàn)有住房制度的總體思路：,總體思路：2003年8月12日，《國務院關于促進房地產市場

52、持續(xù)健康發(fā)展的通知》:堅持住房市場化的基本方向，不斷完善房地產市場體系，充分發(fā)揮市場在資源配置中的基礎作用；以需求為導向，調整供應結構，滿足不同收入家庭的住房需求；加快建立和完善適合我國國情的住房保障制度；加強宏觀調控，努力實現(xiàn)房地產市場總量基本平衡，結構基本合理，價格基本穩(wěn)定住房分配貨幣化：體制住房實物分配之后，職工的住房消費主要通過貨幣化手段實現(xiàn)經濟適用房：《經濟適用住房管理辦法》經濟適用房是政府為低收入居民提供的

53、住房，為了防止標準過高，對戶型和面積進行控制。規(guī)定要嚴格控制在中小套型，中套住房面積控制在80平米左右，小套住房面積控制在60平米左右。經濟適用房實行政府指導價格，按照保本微利的原則確定。由于享受免交土地出讓金以及21項行政事業(yè)性收費減半等優(yōu)惠政策，房價比普通商品房低10%左右，開發(fā)利潤控制在3%，經濟適用房具有社會保障性質，購房者必須通過申請、審批和公示的制度，符合條件的菜具有購房資格。滿足普通商品房的需求，控制高檔商品房的建

54、設,第 44 頁,44 思源顧問,商品房銷售制度,《商品房銷售管理辦法》預售制度，賣樓花早期支持房地產發(fā)展的特有政策產物,第 45 頁,45 思源顧問,銀行信貸政策,開發(fā)貸款購房按揭貸款公積金貸款商業(yè)貸款,第 46 頁,46 思源顧問,分稅制為主體的稅收制度體系下的政府收入,1994年，實行分稅制財稅制度，強化中央收入的主導地位，提高中央分配比例，使財政收入向中央傾斜，打破中央與地方財政收入分配平衡。實行分稅制，要

55、求按照稅種實現(xiàn)“三分”：即分權、分稅、分管。分稅制實質上就是為了有效的處理中央政府和地方政府之間的事權和財權關系，通過劃分稅權，將稅收按照稅種劃分為中央稅、地方稅(有時還有共享稅)兩大稅類進行管理而形成的一種財政管理體制。中央政府：以稅為主；地方政府：以費為主，收入吃緊所得稅征管范圍調整，并實行中央與地方分享，造成地方稅收入下降3-5個百分點。營業(yè)稅政策調整，普遍實行差額征稅和提高營業(yè)稅起征點的規(guī)定、對安置下崗失業(yè)人員再就業(yè)的稅收

56、優(yōu)惠等，將造成營業(yè)稅減收10-20%，造成地方收入占總收入的比例下降5-10個百分點。共享稅——增值稅分配中地方收入所占比例過低（現(xiàn)為25%），地方收入占中央收入比例將由于原來的40%下降到30%，削弱地方可支付財力和地方政府的職能作用，中央政府與地方政府分鍋吃飯，各級地方政府出現(xiàn)財政困境，土地出讓收益成為地方政府擴大財政收入的重要途徑。,第 47 頁,47 思源顧問,國土房管部門的管理體制-——權力制衡分配體系,去年底我國決定實

57、行省以下土地垂直管理體制，省級以下土地管理部門的官員將主要由上級土地管理部門管理，這意味著上收管理權力、強化部門權威的土地管理體制變革已經發(fā)生。 垂直管理體制的目的：保護耕地與建設用地遏制地方政府的短視行為,第 48 頁,48 思源顧問,土地的國家所有與地方控制出讓權,土地使用規(guī)范化還是利益最大化地方政府掌握出讓權，出讓土地收益，成為地方政府財政收入重要來源,第 49 頁,49 思源顧問,第一部分,中國房地產行業(yè)產業(yè)鏈特征及

58、利益博弈整體格局,,摘 要,目錄,房地產業(yè)在國民經濟中的地位特征中國房地產行業(yè)的基本制度中國房地產業(yè)的特點及產業(yè)鏈特征中國房地產業(yè)關聯(lián)的利益博弈整體格局,,第 50 頁,50 思源顧問,,,,完整的房地產市場框架圖,政府（國土管理部門）,,開發(fā)商,使用者,使用者…,一 級 市 場,二 級 市 場,,,三 級 市 場,,招標、拍賣、掛牌,,,規(guī)劃要求、使用年限…,,,銷售、租賃,,,按合同要求…,,,

59、銷售、租賃,,,按合同要求…,,技術中介,服務中介,,,一級開發(fā)商,,合同要求,合同要求,合同要求,第 51 頁,51 思源顧問,房地產行業(yè)的特征,周期性,房地產業(yè)屬于固定資產投資的范疇，與宏觀經濟一樣具有明顯的周期性,關聯(lián)性,作為基礎性產業(yè)，產業(yè)鏈長，具有高度的綜合性和關聯(lián)度，帶動水泥、鋼鐵、化工等十多個行業(yè),地域性,房地產市場的供求狀況主要受當?shù)亟洕l(fā)展水平的影響，區(qū)域發(fā)展不平衡，級差收益明顯,資金密集,需要高資金投入，同時

60、具有高風險和高回報率,項目導向性,企業(yè)運作以一個個項目為導向展開，項目運作全周期成為企業(yè)的核心價值鏈,第 52 頁,52 思源顧問,中國房地產行業(yè)的特征,政策敏感性較強,縱向壟斷式的產業(yè)鏈，政府在土地一級市場中具有雙重身份，政府與政策是行業(yè)的主導因素，政策對房地產業(yè)的影響主要體現(xiàn)在土地資源供應、各項稅費、房地產流通政策和貨幣政策,行業(yè)技術較落后,體現(xiàn)在規(guī)劃設計理念、材料創(chuàng)新技術、建筑施工技術與管理運營技術等多方面，多數(shù)仍與國外保持差距

61、,資本結構較單一,目前中國房地產投融資市場大部分資金來源于商業(yè)銀行，房地產對國家金融風險有著重要影響，也決定了金融政策對行業(yè)的影響程度很大,市場化程度較低,20年的發(fā)展歷史，行業(yè)市場化程度整體較低，甚至諸多“不規(guī)范”與“潛規(guī)則”還處在被剛剛中結的階段。,第 53 頁,53 思源顧問,政府的雙重角色決定中國房地產業(yè)是政策主導性行業(yè),土地出讓市場中，政府既是土地所有者的代表，又是買賣的一方。房產交易市場中，政府既是供給的調控方（土地供

62、應、開發(fā)強度控制），又是需求的調控方（信貸政策、拆遷的剛性需求）,第 54 頁,54 思源顧問,對國家金融的高度依賴,融資渠道單一造成國家金融風險的巨大隱患,第 55 頁,55 思源顧問,影響房地產行業(yè)發(fā)展的因素,中國房地產行業(yè),政府&政策,產業(yè)資本,城市化&人口增長,宏觀經濟走勢,行業(yè)技術,行業(yè)人才,第 56 頁,56 思源顧問,第一部分,中國房地產行業(yè)產業(yè)鏈特征及利益博弈整體格局,,摘

63、 要,目錄,房地產業(yè)在國民經濟中的地位特征中國房地產行業(yè)的基本制度中國房地產業(yè)的特點及產業(yè)鏈特征中國房地產業(yè)關聯(lián)的利益博弈整體格局,,第 57 頁,57 思源顧問,博弈=Game（游戲）,貓和老鼠？獵人與狐貍？如來佛與孫悟空？警察與土匪？美女與野獸？,目標就是追求組織或個人利益的最大化,第 58 頁,58 思源顧問,房地產行業(yè)關聯(lián)的多重利益主體與復雜利益博弈格局,龐大復雜的利益博弈格局，昭示利益群體博弈時代,多方

64、利益博弈需要平衡——游戲規(guī)則制定運行玄機重重,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,第 59 頁,59 思源顧問,中央政府的利益訴求,調控宏觀經濟：保證經濟以安全穩(wěn)定的速度發(fā)展，合理的產業(yè)結構促進行業(yè)發(fā)展：房地產行業(yè)維持健康的持續(xù)發(fā)展糧食（耕地）、住房問題關系國計民生，關系全社會的穩(wěn)定和繁榮，是基本生存的保障之一房地產問題政治化：居者有其屋和諧政府思想的深刻背景：從各國的經濟發(fā)展經驗看，當一個國家的經濟發(fā)展持續(xù)高速增長一

65、段時間后，社會矛盾會激化，到目前為止，世界上沒有哪個國家經濟增長以超過7%的速度持續(xù)30年以上；當人均GDP超過1000美元，持續(xù)增長23年以后，幾乎所有的國家都發(fā)生了金融危機和社會動蕩。,第 60 頁,60 思源顧問,中央各部門的利益訴求,從部門職責的最優(yōu)化實現(xiàn)本部門管理權限的擴大化——權欲,第 61 頁,61 思源顧問,地方政府的利益訴求,更多關注本地區(qū)的發(fā)展、地方官員自身任期內的發(fā)展，而GDP增長速度又成為衡量政績的一個重

66、要因素。房地產業(yè)的發(fā)展能帶來短期的經濟繁榮。與其他行業(yè)不同，房地產行業(yè)不需要太多技術和管理經驗積累，依靠政府廉價的土地供給和銀行信貸的支持，在短期就可以快速發(fā)展起來。而且房地產業(yè)的發(fā)展對上下游產業(yè)的拉動很大，房地產業(yè)一活躍，其他相關產業(yè)也跟著活躍起來。房地產業(yè)的發(fā)展是看得見的經濟發(fā)展。一個城市市容的改善和當?shù)鼐用衿渌顥l件的改善相比，給人的影響要直接的多，深刻地多，更能反映地方官員的政績。出讓土地使用權極可以短期內大量增加地方

67、政府的財政收入，用于地方建設，又可以給部分官員帶來大量的租金收入。直接賣地：土地出讓收入用于地方建設。土地儲備：向銀行貸款，先搞建設、土地升值后再行出讓，即所謂城市經營,第 62 頁,62 思源顧問,中央政府調控的重要指標,耕地面積總量與建設用地總量的合理配比房地產的開發(fā)強度、開發(fā)總量的增長速度投資規(guī)模的合理增長(固定資產投資）房地產信貸規(guī)模（國家金融風險）房地產業(yè)與其他產業(yè)的協(xié)調發(fā)展：既要帶動其他關聯(lián)產業(yè)發(fā)展，又要與其他

68、產業(yè)保持適當?shù)谋壤P系。商品房銷售率、空置率，房價（供需平衡，穩(wěn)定增長）房地產產業(yè)的內部結構，物業(yè)的總量配比（地方政府為主導）：住宅、商業(yè)、寫字樓等不同物業(yè)的合理總量配比。住房供應的梯次結構：高檔、中檔、低價、經濟適用房的合理配比。既滿足富人的高端居住需求，又使貧窮老百姓和低收入者有房可住。,第 63 頁,63 思源顧問,國家和各級政府宏觀調控房地產業(yè)的手段,經濟手段：主要運用經濟方面的政策、措施對房地產業(yè)進行宏觀調控。產業(yè)政

69、策：主要用于調節(jié)房地產業(yè)與國民經濟其他產業(yè)之間，房地產內部之間的各類結構，分為三個層次：確定房地產業(yè)在國民經濟中的地位和規(guī)模、發(fā)展速度的政策，如通過國家中長期發(fā)展規(guī)劃對房地產制定目標等；指導行業(yè)本身的政策：如當前各類開發(fā)區(qū)的清理、整頓的政策；更為具體的產業(yè)政策：為控制別墅等高檔房的開發(fā)，而制定的有關暫停別墅、高爾夫審批的規(guī)定等法律手段：政府通過立法、司法，運用法律法規(guī)來規(guī)范房地產經濟運行的秩序，使房地產業(yè)的發(fā)展走上健康的可持續(xù)的