1、京滬房地產(chǎn)市場的比較研究京滬房地產(chǎn)市場的比較研究北京和上海的住宅建設和房價走勢分別代表了我國北方和南方乃至全國的房地產(chǎn)“晴雨表”。北京和上海一直是我國房地產(chǎn)發(fā)展最快、房價最高和需求最大的國際化城市。去年年底，一些業(yè)內(nèi)專家提出2004年我國房地產(chǎn)將出現(xiàn)拐點的預測之后，關于我國房價看“漲”還是看“跌”話題，在今年始終是一個焦點。筆者認為：經(jīng)濟的發(fā)展、社會的需求和成本的上升，決定了我國房價在2004年仍將穩(wěn)步上升。但由于各省市的內(nèi)外環(huán)境不同，

2、所以在不同的省市會存在房價漲跌互現(xiàn)的情況。一、價格拐點的市場調(diào)節(jié)和政策調(diào)控北京房地產(chǎn)所遭遇的是市場調(diào)節(jié)的價格拐點，上海房地產(chǎn)出現(xiàn)的是受政策調(diào)控的漲幅拐點。此次北京出現(xiàn)的價格拐點，在原價格指數(shù)上下降，是真正意義上的降價；而上海遭遇的是漲幅拐點，也就是說上海房價依舊在上漲，只是上漲幅度和速度有所下降。從更深層面上分析，北京降價是市場調(diào)控的結果，而上海漲幅下降則更多地與政策調(diào)控有關。北京特殊的城市地位和近年來北京在發(fā)展過程中引發(fā)的對房地產(chǎn)的巨

3、大需求，使得北京的房價從1997年開始始終保持著高開高走的局面。如果將北京樓市同上海、深圳、廣州等城市的房地產(chǎn)市場對比的話，北京房價之所以以“貴”著稱，除了市場的原因以外，還包含著一些非市場的因素，樓市的整體發(fā)展缺乏平衡性。衡量一個城市的房地產(chǎn)市場是否成熟的主要標志，就是看其二手房市場是否成熟。2003年統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京二手房交易量僅為上海的30%，但北京的歷史比上海多600年，城市面積也是上海的近一倍，存量房數(shù)量也應高于上海，這說明

4、北京二手房市場發(fā)展的滯后。正是由于二手房市場不發(fā)達，迫使購房者選擇一手房市場，造成了市場供求關系緊張，推動了房價的上升。2003年6月，國務院頒布了《中央在京單位已購公房上市出售管理辦法》，終于為二手房市場打開了第一道枷鎖。據(jù)悉，該《辦法》實施的第一天，北京房地產(chǎn)交易中心一片火熱。二手房的解禁，部分開發(fā)商擔心新盤滯銷，于是便主動采取降價的手段，抓緊時機清倉。為了解決中低收入家庭的住房需求，北京市政府從2002年底起加大了經(jīng)濟適用房的開發(fā)

5、力度。僅2002年，經(jīng)濟適用房復工720萬平方米，新開工360萬平方米。經(jīng)濟適用房在2003年下半年大量推向市場，平抑了北京的房價。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)上看，1997年北京房價最高達到每平方米5478元，此后5年內(nèi)北京房價始終在每平方米46004800元之間浮動，但從2002年底開始，北京房價有所下跌，均價在每平方米4467元，2003年又降至4386元。其中，經(jīng)濟適實用房的大量上市，是北京房價下跌的主要原因之一，是市場求關系基本平衡。同時，上海

6、樓市在短期內(nèi)也不會出現(xiàn)過熱。三、區(qū)域支撐和價格互動效應國際發(fā)達國家的經(jīng)驗表明：一個地區(qū)的房價是否能保持高位運行，不僅取決于該地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平、市場需求狀況，而且還需要周邊地區(qū)的支撐。如果說市中心的房價與邊遠地區(qū)，或是該城市的房價與相鄰城市的房價相差很大的話，那么房價的高位運行將是不穩(wěn)定的。北京此次的降價風波，從某種意義上說也是北京房價缺乏周邊地區(qū)支撐的必然結果。而上海房價卻在周邊城市的眾星捧月之下，實現(xiàn)著穩(wěn)步增長。北京與上海，分別是渤

7、海灣都市圈和長三角都市圈的中心城市。兩相比較，北京的經(jīng)濟實力不僅在渤海灣地區(qū)雄居榜首，而且北京的房價同天津、大連等城市相比更是獨領風騷。以同屬直轄市的天津房價為例，2003年天津房價為每平方米2600元左右，幾乎只有北京的一半。在這種情況下，北京房價一旦盤整或下跌，周圍沒人托盤，其房價下降空間將會很大，且短期內(nèi)可能難以復蘇。另外，北京市中心房價與邊遠地區(qū)相差較大，西單、王府井的房價早已是過萬的天價，但一些邊遠地區(qū)的房價迄今剛剛越過300

8、0元大關。上海雖然也是長三角內(nèi)的經(jīng)濟龍頭，但由于整個長三角的發(fā)展較為平衡，江浙地區(qū)與上海的差距并不是很大。上海的房價同杭州、南京、寧波等城市比較，相差并不明顯。杭州西子湖畔的房價已經(jīng)過萬，就連遠離市中心的六和塔地區(qū)房價也達到了每平方7000元的歷史高位。南京老城區(qū)內(nèi)也已基本消滅了均價在每平方米6000元以下的樓盤。寧波的中心城區(qū)商品房的均價已經(jīng)同上海中心城區(qū)不相上下。如此一來，上海房價有了周邊地區(qū)的強大支撐，其下降的空間便很小。即使下降

9、，也必受到周邊城市購房者、投資者的追捧。同時，近兩年來隨著“一城九鎮(zhèn)”的建設和多條地鐵的建設和延伸，使上海市中心與邊遠區(qū)域內(nèi)的房價差距不斷縮小。四、政策調(diào)控下的資金壓力和通道房地產(chǎn)開發(fā)模式、消費者購房理念和金融創(chuàng)新能力的不同，使得上海、北京兩地市場受“121”文件的影響也截然不同。上海市場幾乎沒有受到多少沖擊，復地、中海、綠地、上房等開發(fā)商均表示，“121”之后并未感到資金的壓力。而北京的一些開發(fā)商卻已經(jīng)在“121”的影響下，資金鏈開始