1、房地產(chǎn)項目中現(xiàn)場施工管理的多個問題解析梁煒純佛山順德區(qū)碧園物業(yè)發(fā)展有限公司摘要：本文主要闡述了房地產(chǎn)施工管理過程中的一些問題，并發(fā)表了一些看法，主要強調(diào)了施工質(zhì)量控制、協(xié)調(diào)各部門工作以及市政配套設施建設的管理，來更好的完善現(xiàn)場施工的管理以及城市建設的美好和前景。關鍵詞：工程質(zhì)量；施工質(zhì)量；管理策略1、現(xiàn)場施工過程的控制和管理房地產(chǎn)甲方管理建設丁程，應該管些什么哪些是必須由甲方來管理的，哪螳又可以通過監(jiān)理、甚至施工單位自身來實現(xiàn)管理的細分

2、各方的管理權限。甲方工程管理才會有的放矢，而不是漫無目的地進行“大爺”式的甲方管理?！按鬆敗笔降墓芾硎鞘┕挝粯O為反感的管理方式。工程管理的理想境界是：工程質(zhì)量達到甚至超過期望，施工工期控制在充分的時間內(nèi)，使施工單位獲得了合理的經(jīng)濟效益。這樣甲方和施工單位不再是對立的雙方，而是真正的合作伙伴。所以，甲方要從以下幾個方面進行管理。11嚴把工程質(zhì)量關加強質(zhì)量管理，控制返工率。在施工過程中，要嚴把工程質(zhì)量關，充分認識到“細節(jié)決定成敗”的含義，

3、各方質(zhì)量管理人員要把加強施工工序的質(zhì)量檢查和管理工作真正貫徹到整個過程中，采取防范措施，消除質(zhì)量通病，避免造成不必要的人、財、物的浪費而加大丁程投資。111要管理好施工質(zhì)量，首要的任務是按圖施工甲方代表應隨時抽查施工方是否嚴格按照設計圖紙進行施工。若發(fā)現(xiàn)問題，及時處理，該返工則返工，由此造成的損失由施工方負責。但需注意，不可繞過監(jiān)理單位而直接與施nT方進行交涉。其次應檢查是否存在偷工減料、以次充好的問題。建筑施工企業(yè)在施工中偷工減料的，

4、使用不合格的建筑材料、建筑構配件和設備的，應責令其改正、處以罰款；情節(jié)嚴重的，責令停業(yè)整頓，降低資質(zhì)等級或者吊銷資質(zhì)證書；造成建設工程質(zhì)量不符合規(guī)定的質(zhì)量標準的，施工方應負責返工、修理，并賠償因此造成的損失I構成犯罪的，依法追究刑事責任。112對隱蔽工程和中間部位的檢查和驗收房地產(chǎn)工程具備覆蓋、掩蓋條件或達到協(xié)議條款約定的中間驗收部位，施1二方要進行自檢并在48小時前通知甲方代表。通知內(nèi)容包括施工方自檢記錄，隱蔽工程和中間部位驗收的內(nèi)容

5、、時間和地點，并且請求甲方進行驗收。若驗收合格，甲方代表要在驗收記錄上簽字后方可繼續(xù)施工。倘若甲方代表查驗不合格，施工方要在限定的時間內(nèi)修改并重新驗收。隱蔽工程未經(jīng)驗收，甲方代表有權對已經(jīng)隱蔽的工程進行檢驗。乙方要按要求進行剝露，并配合檢查。檢查不合格的，甲方代表不能在隱蔽工程記錄單上簽字，并要求其拆除返工。12確保工程按期完成在施工進度方面，甲方代表要注意查看施T單位是否按合同工期進行施t。是否按施工組織設計進行，發(fā)現(xiàn)問題要及時提出來

6、。對于按照施工組織設計進行的。發(fā)現(xiàn)在合同約定的工期內(nèi)確實完不成的，要適當延長工期或者督促施工單位加人加班。13對施工單位獎懲分明在施工合同上，可以注明對施工質(zhì)量好壞及工期提前或拖延情況的獎懲制度。這樣甲方就能充分調(diào)動施工方的積極性，在使施工單位獲得合理的經(jīng)濟效益的基礎上感到“干好干壞不一樣”。同時也達到了丁程管理的理想境界。2做好個部門的協(xié)調(diào)工作21充分認識協(xié)調(diào)工作的暈要性工程中各專業(yè)的交叉部位明顯的問題容易發(fā)現(xiàn)和解決，容易出問題的多數(shù)

7、都是一些小的東西。一般情況下對工程影響不大。但有時也會出現(xiàn)一些較大的問題，讓我們很難補救，甚至無法挽救。即便是這些小的問題，如果事先不設法考慮解決，事后處理起來也很麻煩，有時甚至要花幾倍的代價，而且還會影響工程的質(zhì)量，造成經(jīng)濟損失。22加強管理建立科學的管理模式這里所強調(diào)的加強管理，是指在現(xiàn)有管理水平的基礎上，認真對待每一個管理環(huán)節(jié)，不走過場，針對影響工程質(zhì)量品質(zhì)的一些關鍵問題從技術上、人事制度上、體系結構上建立更有效的、更加科學的管‘

8、理體制，從而達到進一步提高管理水平的目的。23發(fā)揮監(jiān)理單位的技術協(xié)調(diào)作用231明確監(jiān)理權力甲方書面授權給監(jiān)理單位進行監(jiān)理，監(jiān)理在委托的范圍內(nèi)，有工程使用材料和施工質(zhì)量的檢驗權、T程施T進度的檢查監(jiān)督權、結算工程款的復核確認權和否決權等。這就明確了在建設工程中，監(jiān)理方是甲方重要的技術協(xié)調(diào)和行使權力代表。232監(jiān)督監(jiān)理方是否真正履行其職責這就要求甲方代表要留意監(jiān)理是否在甲方賦予的職權范圍之內(nèi)進行了實際下作。比如監(jiān)理查驗質(zhì)量T作后，對所批準使

9、用的建筑材料、設備、構件是否真正合格，甲方代表要實測一下，發(fā)現(xiàn)問題，甲方代表要責令監(jiān)理方監(jiān)督施工方更換建筑材料、設備、構件，或可依照《建筑法》有關條款追究其法律責任。3重視市政工程建設和竣工驗收31市政配套設施建造市政配套是房地產(chǎn)項目中非常重要的一部分，且自來水、雨污水、電力、采暖、天然氣、綠化等市政T程的實施難度極大，體現(xiàn)為時間要求緊、作、№場地小、互相影響大，壟斷單位多等特點。做好市政配套設施建造的關鍵一是及早準備，比如說天然氣工程

10、，目前其設計與樓體施工圖設計脫節(jié)，但要在項目主體施工前完成天然氣工程的設計及交底，可避免主體的二次破壞、防水隱患、成本等；二是做好各專業(yè)問設計圖紙的疊加，及時進行設計優(yōu)化和加強對各專業(yè)的施工組織設計的審查：是對壟斷專業(yè)隊伍的選擇慎之又慎。32必須安排好竣工驗收做好竣1：驗收下作的基礎除了保證各專業(yè)下程順利完成質(zhì)量合格外，還必須在工程建造后期做好竣1』驗收計劃，計劃中明確工程竣工備案時間和要件要求，明細產(chǎn)品主體、電梯、消防、人防、環(huán)境、規(guī)

11、劃等驗收和取證時間，明細由建設單位牽頭，參建各方參加的T程驗收小組，施T單位驗收整改人員的安排等。做好竣T驗收的關鍵首先是利用好公司培養(yǎng)的各種政府職能部門的社會資源；二是要盡早安排。一般至少在建筑主體完成后，院內(nèi)市政配套開始施j二時，就適時萬方數(shù)據(jù)施工監(jiān)理對工程投資控制的主要作用探討馮祝竹浙江處州建設管理有限公司浙江爵水3230010摘要：市場經(jīng)濟務件下，對工程全過程進行有效的監(jiān)理可以有效的控制建設項目的工程造價。建設監(jiān)理制是一種科學的

12、有效的建設項目管理方法，建設監(jiān)理制度的建立主要是依據(jù)國家的法規(guī)政策、技術規(guī)范、合約合同等。為了確保三大目標的實現(xiàn)必須做到有效的監(jiān)督控制施工過程的投資、安排好工期和保證質(zhì)量。關鍵詞：施工監(jiān)理；工程造價；投資控制；工程投資施工監(jiān)理的過程可以概括為“三控制、兩管理、一協(xié)調(diào)”。其中三控制是對質(zhì)量、投資和進度的控制；兩管理包括合同管理和信息管理。進度控制是監(jiān)理工程中很重要的環(huán)節(jié)。整體看來，現(xiàn)階段我國的監(jiān)理工作重心放在質(zhì)量控制上，但同時進度的控制和

13、投資方面的控制卻沒有給予應有的重視。如果投資目標制定的不合理或者項目實施過程中監(jiān)管的不合理會出現(xiàn)很多不良的問題，比如內(nèi)概算超估算等，這也可能就是造成這種現(xiàn)象普遍變得很好解釋。項目決策階段是決定項目是否有實施的必要，這也就給予了決策權很重要的作用，決策過程直接關系到投資的成敗，這個階段是控制投資的很重點的階段。受現(xiàn)階段基本建設管理模式等多種錯綜復雜因素的影響，建設監(jiān)理僅僅在施工階段起作用，而在項目實施的整個過程卻沒有起到應有的作用，尤其是

14、投資決策階段。因此。應加強監(jiān)理制度的推廣力度拓寬監(jiān)理工作的范圍和內(nèi)容，把監(jiān)理制引入決策階段。設計階段是具體工程項目建設的起點和使項目開發(fā)目標具體化的第一步。也是確定T程造價的主要階段，這一階段不僅對工程質(zhì)量和建設進度產(chǎn)生很大影響，而且對投資產(chǎn)生很重要的影響。通過設計，使項目的規(guī)模、標準、功能、結構等方面都確定下來從而確定了項目的基本工程造價。因此，如何在設計階段進行監(jiān)理是全過程控制投資不可缺少的。一工程建設的投資特點(1)投資金額龐大：

15、工程建設投資一般在千萬甚至高達數(shù)十億元人民幣，而且工程建設對地區(qū)或行業(yè)的經(jīng)濟利益有很大影響，有時候直接影響民生問題。(2)投資差異非常明顯：根據(jù)各項工程的用途、規(guī)模、裝修設計要求、地理位置等差異，這些都將直接影響T程建設的差異。(3)項目需要單獨計算：由于各項T程的實物形態(tài)、地區(qū)費用構成等差異，因此工程建設需要通過特殊的程序就每個項目單獨計算其投資。(4)各因素間互相影響：工程建設投資確定的依據(jù)眾多，關系復雜，而且，在不同建設階段的不同

16、依據(jù)之間，互為基礎、互為指導、互相影響。二項目決策階段投資控制21項目決策的重要性項目決策階段是決定項目在技術上是否可行、經(jīng)濟上是否合理進而決定項目上與不上的階段，其決策的正確與否直接關系到投資的成敗，因此該階段應成為我們控制投資的重點階段。當數(shù)據(jù)資料的在收集階段，應該保證數(shù)據(jù)資料的準確、可靠性，保證數(shù)據(jù)能真實反映實際情況，為最終得出可靠的結論打下基礎；在具體的研究階段，應以嚴謹認真的態(tài)度、科學的方法，將宏觀分析與微觀分析相結合、定性分

17、析與定理分析相結合，靜態(tài)分析與動態(tài)分析相結合，專業(yè)分析與綜合分析相結合對項目前景進行分析，確定出能真正反映目投資額的投資估算。22投資估算的審核投資估算是項目決策的投資控制目標，其中投資估算的審核包括：(1)審查投資估算編制依據(jù)的可信性。內(nèi)容包括：審查選用的投資估算方法必須具有科學性、實用性；審查投資估算采用數(shù)據(jù)資料必須具備時效性、準確性。(2)審核投資估算的編制內(nèi)容與規(guī)定、規(guī)劃要求的一致性。內(nèi)容包括：審查投資估算的編制內(nèi)容與規(guī)定、規(guī)劃

18、要求的一致性；審查項目投資估算的項目產(chǎn)品生產(chǎn)裝置的先進水平和自動化程度等是否符合規(guī)劃要求的先進程度等。(3)審查投資估箅的費用項目、費用數(shù)額的真實性。內(nèi)容包括：審查費用項目與規(guī)定要求、實際情況是否相符；審查“i廢”處理所需投資是否進行了估算；審查是否采用了新技術、新材料以及現(xiàn)行標準和規(guī)范比已建項目的要求提高所需增加的投資額，考慮的額度是否合適。三項目設計階段投資控制31設計階段概算和施工圖預算的控制與審核設計階段足具體工程項目實施階段的

19、第一步，是確定工程造價的主要階段，這一階段不僅對工程質(zhì)量和建設進度產(chǎn)生很大影響，而且對投資的影響舉足輕重。通過設計，使項目的規(guī)模、標準、功能、結構等方面都確定下來，從而確定了項目的基本工程造價。我國自推行建設監(jiān)理制度以來，在工程的質(zhì)量、工期、投資控制等方面得到了可喜的效果，但主要仍停留在施‘T階段。32設計階段監(jiān)理投資控制的要求(1)嚴格審查設計概算和施工圖預算設計監(jiān)理應對項目的工程量、工料機價格、費用計取及編制依據(jù)的合法性、時效性、適

20、用范圍等各方面進行審核，尤其在施工圖設計階段，監(jiān)理要督促設計單位認真落實限額設計指標，確保施工圖預算控制在設計概算之內(nèi)。(2)技術與經(jīng)濟相結合應該看到，技術與經(jīng)濟相結合是控制投資的有效手段之一。長期安排消防檢測和聯(lián)系規(guī)劃驗線；是保證申報驗收的資料正確完整，因為政府的驗收受理方式都采用了工作13制度。資料的錯誤肯定會延誤驗收的進度。4結束語在建筑施工過程中，房地產(chǎn)甲方的施工管理工作是一個系統(tǒng)工程。它必須緊密圍繞著建筑所包含的施工內(nèi)容的多樣