1、最高法院《關于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》的理解與適用最高人民法院于近日發(fā)布的《關于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）將于2010年11月18日起施行。為正確理解適用，對其起草背景和主要內(nèi)容說明如下：一、房屋登記案件的受案范圍一、房屋登記案件的受案范圍《物權法》剛一公布，各種房屋登記的可訴性就成為房屋登記案件審理當中引起熱烈討論的一個問題?！段餀喾ā芳敖ㄔO部配套的《房屋登記辦法》（以下簡稱《辦法》）關于房屋登記的規(guī)

2、定涉及兩類行為，一是房屋登記行為，包括房屋所有權登記、抵押權登記、地役權登記三類權利登記，以及異議登記、更正登記、預告登記三類輔助登記。二是相關行政行為，包括是否準予查詢、復制登記資料以及撤銷登記、收繳權屬證書等行為。兩類行為都符合《行政訴訟法》關于受案范圍的規(guī)定，均為可訴。鑒此，《規(guī)定》第一條規(guī)定：“公民、法人或者其他組織對房屋登記機構(gòu)的房屋登記行為以及與查詢、復制登記資料等事項相關的行政行為或者相應的不作為不服，提起行政訴訟的，人民

3、法院應當依法受理?！标P于房屋登記排除司法審查的問題，司法解釋規(guī)定了三種情形：（1）根據(jù)有權機關法律文書所為的房屋登記?！兑?guī)定》第二條第一款規(guī)定：“房屋登記機構(gòu)根據(jù)人民法院、仲裁委員會的法律文書或者有權機關的協(xié)助執(zhí)行通知書以及人民政府的征收決定辦理的房屋登記行為，公民、法人或者其他組織不服提起行政訴訟的，人民法院不予受理，但公民、法人或者其他組織認為登記與有關文書內(nèi)容不一致的除外?！睋?jù)此，可分兩種情況，一是按照具有確權效果的人民法院判決、

4、仲裁委員會的仲裁書、人民政府的征地決定作出的房屋登記行為。按照《物權法》第二十八條規(guī)定，此時，新的權利人已經(jīng)直接取得了房屋題的解釋》第四十四條第（十）項規(guī)定，訴訟標的為生效判決的效力所羈束的行政行為不可訴。所以，問題就是民事判決將房屋登記的結(jié)果的房屋權屬證書作為證據(jù)使用，是否屬于“羈束”的情形。我們認為，應為不羈束，因為民事訴訟的證據(jù)審查與行政訴訟對行政行為的合法性審查并不是一回事。這是《規(guī)定》第三條第（三）項的主要理由。二、債權人的原

5、告資格問題二、債權人的原告資格問題債權人訴轉(zhuǎn)移登記的資格問題，在房屋登記案件中大量出現(xiàn)，對此加以明確的呼聲比較強烈。我們認為，債權人一般沒有原告資格，因為房屋所有權人把房屋賣掉可獲對價，對價仍可還債，并不影響債權。不過，確實存在某些特殊情形應當承認原告資格。鑒此，《規(guī)定》第四條作出如下規(guī)定：“房屋登記機構(gòu)為債務人辦理房屋轉(zhuǎn)移登記，債權人不服提起訴訟，符合下列情形之一的，人民法院應當依法受理：（一）以房屋為標的物的債權已辦理預告登記的；（

6、二）債權人為抵押權人且房屋轉(zhuǎn)讓未經(jīng)其同意的；（三）人民法院依債權人申請對房屋采取強制執(zhí)行措施并已通知房屋登記機構(gòu)的；（四）房屋登記機構(gòu)工作人員與債務人惡意串通的?！毕旅鎸ι鲜鏊姆N情形分別說明：第一，以房屋為標的物的債權已辦理預告登記的。房屋買賣雙方辦理預告登記后，房屋買受人享有的債權就由普通債權變成了受到特別保護的債權。按照《物權法》第二十條第一款，預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。據(jù)此，債務人再次轉(zhuǎn)