1、!1111111kllllqllllilIHlll111b!IY3262419|_一：、2fjf，：mJI!，4河南衙蕁己大聾碩士學位論文(專業(yè)學位)商品房預售中買受人權益保護問題穢究專業(yè)學位領域專業(yè)學位類別申請人指導教師法律(法學)法律碩士揚歌韓久龍副教授二C一七年五月摘要IIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIY3262419在房地產業(yè)發(fā)展過程中，商品房的交易方法日益多樣化，時至今日，商品房預售已經成為房地產買賣的主要交易方

2、式。預售制度并非內地首創(chuàng)，而是參照香港等地的相關制度，并結合內地實際情況，90年代初期引進的銷售模式。商品房預售制度解決了房地產企業(yè)的融資問題，對于推動房地產業(yè)的快速發(fā)展起到了積極的作用，同時也緩解了居民購房的經濟壓力。但隨著商品房預售在國內的快速發(fā)展，伴隨該制度而產生的問題也越來越多，實踐中買受人權益受損問題時有發(fā)生，主要表現(xiàn)在：出賣人一房多賣導致無法交付房屋、出賣人未取得預售許可證銷售房屋、出賣人不按期交房、出賣人交付的房屋質量不合

3、格、出賣人濫用格式條款減輕或免除自身責任等，不僅侵害了買受人的正當權益，而且也影響了房地產業(yè)的健康發(fā)展。究其原因，主要有以卜幾個因素：商品房預售登記制度存在不足，出賣人不主動、不及時備案行為得不到有效規(guī)制；缺乏有效的商品房預售款使用監(jiān)管制度，預售款得不到?？顚Ｓ?；現(xiàn)行房屋質量驗收制度存在缺陷，出賣人作為驗收t體權利過大：缺乏嚴格的預售廣告發(fā)布監(jiān)管措施；現(xiàn)行《商品房買賣合同(預售)》示范文本允許出賣人選擇適用的條款過于寬泛：買賣雙方信息的

4、不對稱等，使得買受人的權益得不到有效保護。隨著房地產交易市場的發(fā)展，現(xiàn)有的法律制度并不能很好的解決商品房預售糾紛，買受人的權益未能得劍充分的法律保障。針對買受人權益受損的豐要問題和具體原兇，結合我國的國情及房地產市場發(fā)展規(guī)律，借鑒國外及我國港臺地區(qū)在商品房預售中對買受人權益保護的相關規(guī)定，筆者認為應從以下兒方面完善相關制度：完善商品房預售登記制度，強化對預售的監(jiān)管；完善商品房預售款使用監(jiān)管制度，確保預售款用于房屋建設：完善商品房質量驗收