1、發(fā)達(dá)地區(qū)的城市化和工業(yè)化發(fā)展相對(duì)迅速，后續(xù)的城市建設(shè)和工業(yè)發(fā)展對(duì)新增建設(shè)用地需求在一定時(shí)期內(nèi)仍比較旺盛。通常發(fā)達(dá)地區(qū)人地矛盾比較尖銳，生態(tài)環(huán)境問(wèn)題突出，土地利用面臨挑戰(zhàn)。在城鄉(xiāng)建設(shè)用地總量管控的背景下，實(shí)行農(nóng)村宅基地退出是提高城鄉(xiāng)土地資源配置效率、緩解城市新增建設(shè)用地供需矛盾、優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)的有效選擇之一。發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)村宅基地退出面臨著獨(dú)特的區(qū)域特征，例如大規(guī)模的外來(lái)務(wù)工人員和家庭作坊、戶籍人口城鎮(zhèn)化率較低、高房?jī)r(jià)等。在已有的研究成果

2、中，對(duì)發(fā)達(dá)地區(qū)農(nóng)村宅基地退出的探索尚缺乏系統(tǒng)性和專門化，因此，選擇浙江省慈溪市作為研究地域，來(lái)探索發(fā)達(dá)地區(qū)農(nóng)村宅基地退出中存在的困境和路徑選擇，其研究成果不僅能夠?yàn)榇认修r(nóng)村宅基地退出提供政策制定依據(jù)，還可以為其他發(fā)達(dá)地區(qū)探索相似問(wèn)題提供參考。
　　通過(guò)采用訪談法、問(wèn)卷調(diào)查法和計(jì)量模型等方法，對(duì)浙江省慈溪市農(nóng)村宅基地退出的必然性、存在的困境和解決措施等進(jìn)行了研究。首先，分析了影響慈溪市農(nóng)村宅基地利用的宏觀因素，主要包括自然地理、社

3、會(huì)經(jīng)濟(jì)、城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和土地利用等內(nèi)容，為探索該市農(nóng)村宅基地退出提供基礎(chǔ)和依據(jù)。其次，依據(jù)“社會(huì)存在—社會(huì)意識(shí)—行為決策”理論分析框架，研究了慈溪市農(nóng)村宅基地退出中面臨的困境、原因及其解決思路。再次，使用訪談法和問(wèn)卷調(diào)查等方法，分析了慈溪市宅基地退出意愿的影響因素，并結(jié)合該市的具體情況探索了分階段實(shí)施的路徑。最后，探索了慈溪市農(nóng)村宅基地退出的制度設(shè)計(jì)，并借鑒可轉(zhuǎn)移發(fā)展權(quán)制度提出了該市農(nóng)村宅基地市場(chǎng)化退出的機(jī)制設(shè)想。
　　主要研究

4、結(jié)論如下:
　　(1)未來(lái)慈溪市工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的發(fā)展仍需要大量的新增建設(shè)用地。該市城鎮(zhèn)化的顯著特點(diǎn)是戶籍人口城鎮(zhèn)化率低、常住人口城鎮(zhèn)化率高，將會(huì)給農(nóng)村宅基地退出帶來(lái)一定困難。在未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)，慈溪市仍將有大量的外來(lái)農(nóng)民工和家庭作坊，這些態(tài)勢(shì)要求該市農(nóng)村宅基退出必須與民生問(wèn)題、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)等協(xié)同解決。耕地保護(hù)面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)、建設(shè)用地比例過(guò)高、部分鎮(zhèn)和街道的土地利用類型單一化等，均為慈溪市實(shí)行農(nóng)村宅基地退出提供了現(xiàn)實(shí)依據(jù)。
　　(

5、2)慈溪市農(nóng)村宅基地利用中存在的主要問(wèn)題包括:其一，“一戶多宅”與宅基地短缺并存;其二，部分農(nóng)戶“建新”之后并未“拆舊”;其三，村干部濫用職權(quán)與受賄;其四，村莊缺乏規(guī)劃;其五，舊房出租與家庭作坊較多。慈溪市農(nóng)村居民點(diǎn)用地存在的問(wèn)題是由多種因素引起的，主要有:①家庭經(jīng)濟(jì)收入;②傳統(tǒng)觀念的影響;③宅基地監(jiān)管的權(quán)責(zé)設(shè)計(jì)不合理;④宅基地配置機(jī)制的不健全;⑤產(chǎn)業(yè)發(fā)展和民生問(wèn)題對(duì)宅基地利用產(chǎn)生影響;⑥對(duì)村干部監(jiān)督的缺失;⑦農(nóng)村宅基地資產(chǎn)化逐漸凸顯。

6、
　　(3)采用“社會(huì)存在—社會(huì)意識(shí)—行為決策”分析框架，探索了慈溪市宅基地退出中存在的困境及其原因。在宅基地退出中依然遵循社會(huì)存在決定社會(huì)意識(shí)的基本規(guī)律，同時(shí)社會(huì)意識(shí)又是行為決策的關(guān)鍵?？梢詮纳鐣?huì)存在、社會(huì)意識(shí)和行為決策三個(gè)層面探索慈溪市宅基地退出的困境;而且，宅基地退出中每個(gè)層面困境產(chǎn)生的原因均不相同。不僅在同一層次內(nèi)存在著沖突，而且跨層次沖突也是宅基地退出產(chǎn)生困境的主要原因。在此分析框架下，探討了發(fā)達(dá)地區(qū)農(nóng)村宅基地退出制度改

7、革的方向。
　　(4)采用訪談、問(wèn)卷調(diào)查和計(jì)量建模等方法，對(duì)慈溪市農(nóng)民宅基地退出意愿進(jìn)行了研究。根據(jù)描述性統(tǒng)計(jì)分析和計(jì)量模型的結(jié)果，本文針對(duì)慈溪市農(nóng)村宅基地退出提出了相應(yīng)的政策建議:宅基地退出要與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)和民生問(wèn)題統(tǒng)籌解決;加強(qiáng)農(nóng)村教育和農(nóng)村社會(huì)保障制度建設(shè);農(nóng)村宅基地退出政策需要分階段實(shí)施;建設(shè)新型農(nóng)村社區(qū)是近期安置退地農(nóng)戶的主要方式;制定合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，維護(hù)退地農(nóng)戶土地權(quán)益;革新傳統(tǒng)習(xí)俗，樹立正確的農(nóng)村生活理念;政府應(yīng)積極

8、制定有利于宅基地退出的相關(guān)配套政策。
　　(5)根據(jù)慈溪市的生產(chǎn)力發(fā)展階段、農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、農(nóng)民需求和行為方式、區(qū)域基本利益格局和自然經(jīng)濟(jì)社會(huì)三方面均可行等，來(lái)設(shè)計(jì)慈溪市農(nóng)村宅基地退出制度。宅基地退出制度主要包括四個(gè)方面，即明確界定政府職能，建立以市場(chǎng)化為主的配置機(jī)制，從導(dǎo)向、激勵(lì)、約束和控制四個(gè)方面構(gòu)建宅基地的退出機(jī)制，從利益調(diào)控機(jī)制、利益調(diào)控對(duì)象和利益調(diào)控途徑等三個(gè)維度構(gòu)建合理的利益平衡機(jī)制。
　　(6)借鑒國(guó)外的