1、<p>　　《房 地 產 經 營 與 管 理》</p><p><b>　　課 程 設 計</b></p><p>　　專 業(yè)： 工 程 管 理 </p><p>　　姓 名： </p><p>　　學 號：

2、 </p><p>　　指導老師： </p><p>　　日 期： 2010年12月 </p><p>　　設計題目：房地產開發(fā)項目設計方案評價</p><p>　　2010年 12 月</p><p>　　《房地產開發(fā)》課程設計任務書</p&

3、gt;<p>　　一、課程設計小組成員：</p><p><b>　　二、課程設計題目</b></p><p>　　房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計方案評價（武漢市硚口區(qū)）</p><p>　　對武漢市硚口區(qū)“紫潤明園”房地產開發(fā)項目，根據該項目詳細規(guī)劃設計，結合實地考察情況，對該規(guī)劃設計方案進行評價，并提出改進的意見。</p>

4、<p><b>　　三、設計任務分工</b></p><p>　　實地調查和網上查詢由王琳負責；</p><p>　　數據整理和課程設計編寫由魏磊負責。</p><p>　　四、課程設計進度計劃</p><p>　　2010年20日到22日 進行有關武漢房地產市場的調查，以及相關數據的統(tǒng)計。</p&

5、gt;<p>　　2010年23日到26日 結合實地調查情況，針對硚口片區(qū)房地產市場現狀進行數據計算分析，通過評價指標對比分析，從而提出投資開發(fā)的建議。</p><p>　　五、課程設計實施途徑和措施</p><p>　　相關數據和市場情況進行實地考察、圖書館和網上查詢等，分析部分則運用課本知識進行分析。主要運用工具是課本和網絡。</p><p>&

6、lt;b>　　六、課程設計正文</b></p><p>　　房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計方案評價</p><p><b>　　目錄</b></p><p>　　1、項目概況- 3 -</p><p>　　（1）、武漢市房地產市場概況- 3 -</p><p>　　（2）、武漢市硚口

7、區(qū)房地產概況- 4 -</p><p>　?。?）、本方案項目概況- 5 -</p><p>　　2、開發(fā)項目環(huán)境適應性評價- 5 -</p><p>　　3、規(guī)劃設計方案綜合評價- 5 -</p><p>　　（1）、評價方案的確定- 5 -</p><p>　　（2）、評價指標的選擇- 5 -</

8、p><p>　?、?、投資利潤- 6 -</p><p>　　②、投資利潤率- 6 -</p><p>　?、?、投資回收期- 6 -</p><p>　?。?）、評價過程的實施- 7 -</p><p>　　4、對評價結果的分析- 8 -</p><p>　?。?）、房地產經濟指標分析-

9、8 -</p><p>　?。?）、房地產四象限模型分析- 8 -</p><p>　　5、改進的意見和建議- 9 -</p><p><b>　　1、項目概況</b></p><p>　?。?）、武漢市房地產市場概況</p><p>　　2008年，受國際金融危機的影響，武漢市房地產市場從快

10、速增長期轉入了調整期。商品房銷售量、土地市場供應量同比均有所下降，商品住房空置面積同比上升，市場中面臨著較大的問題與考驗。但從長遠發(fā)展看，房地產市場需求依然存在，有需求即有進一步發(fā)展的潛力，隨著國家“擴內需、保增長”的經濟發(fā)展思路進一步明確，在積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策推動下，武漢房地產市場已逐漸迎來恢復性增長。到2009年，武漢市房地產開發(fā)完成投資為778.59億元，占全市社會固定資產的25.9%，同比增長36.7%，其中住房

11、開發(fā)投資為498.04億元，同比增長17.19%，武漢市共計成交商品房99477套，比2008年增長82.3%，成交均價同比上升16.7%。到2010年，武漢市房地產市場發(fā)展更加穩(wěn)定和迅速。</p><p>　　武漢市作為中心城市，有著良好的先天發(fā)展優(yōu)勢，無論在金融、流通、商貿、科技文娛，還是在城市基礎建設、能源等方面，都有著廣闊的市場開發(fā)潛力，良好的投資市場和人口數量的激增，影響了武漢市房地產市場的供需結構。武

12、漢市現有開發(fā)資質的開發(fā)商就有近2000家，各類地產代理機構有3000多家。另一方面，武漢地產市場的巨大消費潛力吸引了20余家全國一線開發(fā)商進駐。由此，不難看出，武漢房地產市場競爭激烈，市場需求巨大，并且在不斷增長。市場潛力增長迅速，需求明顯大于供求，房地產市場前景一片大好，而且，在國家有利政策的調控下，武漢市房地產市場必然會更加迅猛的發(fā)展。</p><p>　?。?）、武漢市硚口區(qū)房地產概況</p>

13、<p>　　硚口區(qū)位于湖北省武漢市主城區(qū)西北部長江、漢水交匯處，轄區(qū)東臨武漢中央商務區(qū)（CBD）和漢口商業(yè)中心區(qū)，南臨漢水緊接武漢經濟技術開發(fā)區(qū)，西臨東方馬城，北臨臺商投資區(qū)，區(qū)轄面積41.92平方公里，下轄11個街道，132個社區(qū)和12個行政村，常住人口72.5萬人，是武漢市最具創(chuàng)新活力的中心城區(qū)和最具發(fā)展?jié)摿Φ慕洕沟亍?lt;/p><p>　　進入新世紀，硚口著力轉換發(fā)展方式，全面加快老工業(yè)基地、傳

14、統(tǒng)市場、舊城區(qū)和城中村“四大改造”，不斷壯大現代服務業(yè)、都市工業(yè)、房地產業(yè)“三大產業(yè)”，走出了一條獨具特色的科學發(fā)展之路。</p><p>　　以漢正街商貿旅游區(qū)、寶豐商務區(qū)、漢西中央采購區(qū)、古田商圈、濱水發(fā)展帶等重點功能區(qū)為依托，現代服務業(yè)迅猛發(fā)展：2500余家商貿企業(yè)、3000余家總代理總經銷、近20家公司總部、14個世界500強分支機構、10家星級賓館酒店、近30家金融機構及瑞典宜家等一批具有輻射帶動作用的

15、大項目，共同匯聚成人流、物流、資金流、信息流，托起硚口現代商貿業(yè)、現代物流業(yè)、文化創(chuàng)意產業(yè)和新興服務業(yè)發(fā)展的一片天空。以硚口經濟開發(fā)區(qū)為載體，先進制造業(yè)和生產性服務業(yè)方興未艾：憑借133家重點納稅企業(yè)和機械電子、電線電纜、包裝印刷3大優(yōu)勢產業(yè)群，硚口高擎武漢都市工業(yè)發(fā)展大旗，并整合國家級新材料產業(yè)基地、專利產業(yè)化試點基地等平臺資源，充分利用武漢城市圈的廣闊腹地，加快實施產業(yè)雙向轉移，大力發(fā)展循環(huán)經濟，打造科技型、環(huán)保型、知識型、服務型的

16、工業(yè)“頭腦經濟”，老工業(yè)基地再次華麗轉身，煥發(fā)勃勃生機。以舊城改造和城中村改造為抓手，房地產業(yè)異軍突起：堅持土地集約利用，2003年以來累計開發(fā)竣工面積超過500萬平方米，一個個環(huán)境優(yōu)美的居民小區(qū)相繼建成，一幢幢富有現代氣息的商務樓宇拔地而起，大開發(fā)、大建設中的硚口實現了經濟效益、環(huán)境效</p><p>　　潮平兩岸闊，風正一帆懸。沿著科學發(fā)展的軌道，朝著建設“兩型城區(qū)”的目標，厚積薄發(fā)的硚口已經崛起成為武漢資源

17、節(jié)約型、環(huán)境友好型產業(yè)發(fā)展的新高地。 </p><p>　　改善社區(qū)環(huán)境、完善社區(qū)服務，132個社區(qū)成為居民安居樂業(yè)的溫馨港灣；以誠招商、以信留商，優(yōu)質高效的政務環(huán)境營造出企業(yè)眼中的理想的投資興業(yè)天堂；百姓創(chuàng)家業(yè)、能人創(chuàng)企業(yè)，創(chuàng)造財富、創(chuàng)辦事業(yè)、創(chuàng)新業(yè)績的實踐全面展開；倡導和諧理念，培育文明新風，連續(xù)五屆省級文明城區(qū)的榮譽是硚口崇尚文明、共建和諧最好的注解。</p><p>

18、　?。?）、本方案項目概況</p><p>　　本方案是在硚口區(qū)開發(fā)普通高層住宅樓，使用土地面積30000平方米，容積率為5：1，建筑面積為150000平方米。建設期為2年。主要供中薪收入階層購買。</p><p>　　2、開發(fā)項目環(huán)境適應性評價</p><p>　　近年來，在宏觀經濟波動較大情況下，武漢經濟基本面依舊比較健康，始終保持較高增速，為房地產的發(fā)展奠定了

19、穩(wěn)固的基礎；武漢的對內及對外交通格局將會在未來幾年內出現較大的飛躍，對于房地產投資有明顯的促進作用。</p><p>　　雖然目前政策面已經“趨緊”可能，但和一線城市相比，武漢樓市價格漲幅較為平穩(wěn)；另外，根據政府部門的表態(tài)，未來武漢房地產行業(yè)的支柱產業(yè)特征不會改變，因此，對于調控政策實施細則的制定，地方政府可能會有一定的彈性；故從宏觀層面看，2010年武漢房地產市場仍將持續(xù)發(fā)展。</p><p

20、>　　受房地產市場持續(xù)旺銷影響，武漢土地市場復蘇，供應量、成交量在全國十大城市都居前列；與此同時，武漢土地溢價水平卻遠遠低于其它城市；2009年，TOP10企業(yè)看好武漢發(fā)展前景，紛紛加大在漢土地儲備，武漢土地市場在2010年的后續(xù)升值潛力備受關注。</p><p>　　2010年以來，武漢樓市新增供應量一直偏低，住宅新開工面積同比始終保持負增長，但隨著市場的持續(xù)旺銷，土地市場再度火爆，許多新項目紛紛上馬，住

21、宅新開工面積同比增長率在11月轉負為正，因此，預計在2011年樓市供應量會出現明顯增加，新增供應量和需求量嚴重不均衡的格局會得到扭轉。武漢樓市的銷量一直保持平穩(wěn)的旺銷態(tài)勢，供應趨緊，需求旺盛，價格漲幅相對較小，市場整體走勢較為健康。預計2011年上半年，武漢樓市新推項目較多，需求依然較旺，房價也將保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢。</p><p>　　硚口區(qū)交通便利，人口稠密，主要是商貿業(yè)區(qū)，人口數量龐大，對房子的需求量將大大

22、增加，本項目的規(guī)劃設計方案正好適應于該地區(qū)。</p><p>　　3、規(guī)劃設計方案綜合評價</p><p>　?。?）、評價方案的確定</p><p>　　本規(guī)劃設計方案是開發(fā)普通高層住宅樓</p><p>　?。?）、評價指標的選擇</p><p>　　采用經濟指標評價中的靜態(tài)指標。如投資利潤，投資利潤率，投資回收期

23、等。</p><p><b>　　其指標計算如下：</b></p><p><b>　?、佟⑼顿Y利潤</b></p><p>　　此方案用地30000平方米，土地費用為3000元/平方米，則土地使用費為9千萬元，容積率為5：1，則建筑面積為150000平方米，建筑安裝費用為4.8億元。預售樓價為7000元/平方米。如下表：

24、（不考慮折現）</p><p><b>　　項目</b></p><p><b>　　投資利潤＝4.8億</b></p><p><b>　?、?、投資利潤率 </b></p><p>　　此方案中房屋分三年銷售完畢。其銷售比率為40%，60%，40%。</p>&

25、lt;p>　　投資利潤率＝總利潤/銷售年限＝4.8億/3＝1.6億</p><p>　　投資利潤率＝*100%</p><p>　　＝1.6/（9千萬+4.8億）*100%＝28.1%</p><p>　　項目投資利潤率越高，表明項目經濟效益越好，否則表明效益欠佳或虧損。在利用投資利潤率進行評估時，首先要確定一個利潤率標準（例如20％），當投資方案的投資利潤率

26、高于此標準時則接受該投資方案，否則就拒絕該投資方案。</p><p>　　投資利潤率對于快速評估一個壽命期較短項目方案的投資經濟效果是有用的指標；當項目不具備綜合分析所需的詳細資料時，或在建設項目制定的早期階段或研究過程對其進行初步評估也是一個有實用意義的指標。該指標特別適用于工藝簡單而生產情況變化不大的項目方案的選擇和項目投資經濟效果的最終評價。</p><p>　　投資利潤率法主要有以

27、下優(yōu)點：（1）經濟意義易于理解，凈利潤是會計人員較為熟悉的概念；（2）使用簡單、方便；（3）考慮了投資壽命期內所有年份的收益情況。其主要缺點在于：（1）沒有考慮資金的時間價值；（2）由于凈利潤只是會計上通用的概念，與現金流量有較大差異，因此投資利潤率并不能真正反映投資報酬率的高低。</p><p><b>　?、?、投資回收期</b></p><p>　　投資者通常期望

28、所投入的資金能夠在較短的時間內足額收回。用于衡量投資項目初始投資回收速度的評估指標稱為投資回收期，它是指以項目的凈收益抵償全部初始投資所需要的時間。投資回收期一般以年表示，從建設開始年算起。本項目建設期為2年，每年的投資額按總投資的平均算取。即年投資額為：2.85億。</p><p>　　投資回收期一般以年表示，從建設開始年算起，其表達式為：</p><p>　　式中 為投資回收期；CI

29、為現金流入量；CO為現金流出量；為年的凈現金流量。</p><p>　　投資回收期可根據現金流量表（全部投資）中累計凈現金流量計算求得。其計算公式為：</p><p>　　求出的投資回收期與行業(yè)的基準投資回收期比較，當≤時，表明項目投資能在規(guī)定的時間內收回，經濟效果好。</p><p><b>　　單位：億元</b></p>&l

30、t;p>　　投資回收期：＝2.2/3.5+3＝3.6（年）</p><p>　　求出的投資回收期與行業(yè)的基準投資回收期比較，當≤時，表明項目投資能在規(guī)定的時間內收回，經濟效果好。投資回收期法的主要優(yōu)點在于：（1）使用簡單、方便。主要體現在三個方面：一是評估指標計算較為簡單；二是采用該方法只需要確定投資項目前幾年的凈現金流量，而不必確定投資項目壽命期所有年份各年凈現金流量；三是不用確定貼現率。（2）投資回收期

31、的經濟意義易于理解。（3）在一定意義上考慮了投資風險因素，因為通常投資回收期越短則投資風險越小。正是由于投資回收期法具有以上優(yōu)點，所以對小投資項目評估時，經常采用該方法，即使在對大型項目評估時，也經常將此法與其他動態(tài)指標結合使用。投資回收期法的主要缺點有：（1）沒有考慮資金的時間價值，這一點體現在將不同年份的現金流量直接相加。（2）不考慮投資回收期以外各年凈現金流量，所以不利于對投資項目進行整體評估。（3）投資回收期標準的確定主要依賴決

32、策者對風險的態(tài)度。</p><p>　?。?）、評價過程的實施</p><p>　　評價指標主要是通過現有的數據運用公式而計算得來，然后通過各項指標進行經濟分析和四象限模型分析。</p><p>　　4、對評價結果的分析</p><p>　?。?）、房地產經濟指標分析</p><p>　　該規(guī)劃設計方案的評價指標采用經

33、濟指標評價。其指標如下：</p><p>　　投資利潤為：4.8億；</p><p>　　投資利潤率為：28.1%；</p><p>　　投資回收期為：3.6年。</p><p>　　由以上三個指標可以看出；</p><p>　　該方案的投資利潤較高，因此該方案可行；</p><p>　　投資利

34、潤率也超過基準投資利潤率，因此該方案的綜合經濟效益較好，方案可行；</p><p>　　投資回收期較低，因此該方案可以在較短的時間內收回投資，投資項目初始投資回收速度，該方案可行。</p><p>　?。?）、房地產四象限模型分析</p><p>　　下圖是武漢市人口分布圖：</p><p>　　圖1-2 人口分布圖</p>&

35、lt;p>　　由上圖不難看出，由于硚口區(qū)人口數量龐大，中薪收入階層占大部分，而且此開發(fā)項目是普通住宅，價格適合，因此，如果此項目一旦建成，那么需求量將明顯大幅增長，其他條件不變時，當新開發(fā)建設量增加時，資產市場的供給量增加，另一方面需求量也將增加，第一象限內的使用需求曲線向右上方平移。如果此時供應量不隨之上升，租金必然上升。提高后的租金會導致第二象限內價格的提高，引發(fā)第三象限內開發(fā)量的上升。最后導致第四象限內存量的增大。如圖1-3

36、所示，新的市場均衡為虛線構成的矩形。</p><p>　　四象限模型：房地產使用量需求變動</p><p>　　此時，房地產市場上的租金、價格、開發(fā)量和存量都有了不同程度的增長。此項目的潛在市場分析正是按照這種模型發(fā)展的。在此項目中，開發(fā)量相對于價格來說富有彈性，因而，此方案很合理，新房將大賣。</p><p>　　綜上所述，該方案投資利潤高，投資利潤率高，投資回收

37、期較低，因此可以取得很好的經濟效益，而且所帶來的風險比較低。因而該規(guī)劃設計方案可行，且可行性較高。</p><p>　　5、改進的意見和建議</p><p>　　該開發(fā)項目的規(guī)劃設計方案為開發(fā)普通高層住宅樓，開發(fā)項目使用土地面積為30000平方米，住宅樓容積率為5：1，建筑面積為150000平方米。房屋售價價為7000元/平方米。該規(guī)劃設計方案也可以改為開發(fā)高級住宅樓，因為硚口區(qū)人口稠密，

38、而且附近都是商業(yè)區(qū)，所以高薪收入人群也占一定的比率，開發(fā)高級住宅或者別墅也能夠熱賣，綜合效益也很高。</p><p>　　《房地產開發(fā)》課程設計總結</p><p>　　一、設計任務計劃完成情況</p><p>　　在各組員的積極努力之下，本課程設計能夠如期完成。</p><p>　　按照計劃進度完成了課程設計。</p><

39、;p>　　二、開展的研究工作和取得的成果</p><p>　　首先，通過實地調查取得房地產項目的相關資料和數據。</p><p>　　其次，通過網絡查詢國家宏觀調控政策，以及武漢市房地產發(fā)展情況。</p><p>　　最后，通過經濟指標的研究分析，提出本規(guī)劃方案的可行性。</p><p>　　三、各小組成員承擔的設計任務</p&g

40、t;<p>　　實地調查和網上查詢由王琳負責。</p><p>　　數據整理和課程設計編寫由魏磊負責。其中，課程設計規(guī)劃方案評價分析王琳也有參與，并且出謀劃策。</p><p><b>　　四、課程設計心得</b></p><p>　　通過本次的課程設計，使我們加深了對課堂教學內容的理解；進一步掌握房地產開發(fā)與經營的相關知識，使我

41、們熟悉了房地產開發(fā)各個實踐環(huán)節(jié)的工作內容和程序；培養(yǎng)了我們應用理論知識解決房地產項目實際問題的能力。</p><p>　　在做課程設計的過程中，組員之間懂得相互協作，相互幫助，相互學習，共同進步。遇到不懂問題，組員之間共同研究探討。在此過程中，我們學到了如何提出問題，然后又如何解決問題，由此豐富了知識。在交流中，我們能夠更加深刻的學習房地產開發(fā)的內容，更容易學到知識，同時提高了我們的能力，讓我們獲益頗深。<