1、<p><b>　　項目發(fā)展策劃書</b></p><p><b>　　第一部分 項目策劃</b></p><p><b>　　一、項目概況</b></p><p>　?。ㄒ唬?、項目基本情況</p><p><b>　　1、項目名稱： </b>&

2、lt;/p><p><b>　　2、建設地點： </b></p><p>　　3、項目性質(zhì)：新建；</p><p>　　4、項目開發(fā)商： ；</p><p>　　5、建設規(guī)模：該項目總占地面積為114421㎡，建筑面積為50503.8㎡；</p><p>　　6、工程投資：1.2億元人民幣；</

3、p><p>　　7、建設內(nèi)容：低密度商品住宅及娛樂、運動設施。擬建131棟建筑：130棟商品住宅和1棟會所/管理中心。會所內(nèi)設室內(nèi)羽毛球場、乒乓球、沙灘排球、棋牌室等。</p><p><b>　?。ǘ⒅黝}思想</b></p><p><b>　　神話仙境，天人合一</b></p><p><

4、b>　?。ㄈ⒃O計構(gòu)想</b></p><p>　　1、水景：項目整體建在海濱，真正的面朝大海；</p><p>　　2、自然生態(tài)：原生態(tài)海景，蓬萊閣景區(qū)近在眼前，四周綠樹成蔭；</p><p>　　3、亞熱帶風情：從建筑風格上采用歐式類型別墅演繹亞熱帶風情;</p><p>　　4、別墅之城：總規(guī)模達114421m

5、78;，建筑面積為50503.8㎡，規(guī)模宏大。</p><p>　?。ㄋ模?、初步經(jīng)濟指標</p><p><b>　　經(jīng)濟技術(shù)指標表</b></p><p>　?。ㄎ澹?、總體分期發(fā)展規(guī)劃</p><p>　　2012年 8月——2012年11月項目全面規(guī)劃、工程設計</p><p>　　2013年

6、1月——2013年11月土建（含一期裝飾、園林工程在內(nèi)）</p><p>　　2014年1月——2014年10月二期土建、裝飾、園林工程</p><p>　?。?、樓型戶型設想</p><p>　　1、樓型設計朝向設想</p><p>　　別墅與多層相結(jié)合，以別墅為主。多層以五層為主不宜超過六層。其中四到五層復式為上下兩套復式單位，分別帶屋

7、頂花園、地面花園。項目樓型考慮以板式住宅為主，結(jié)合規(guī)劃需要布置部分點式住宅，并注意住宅朝向，務必做到“戶戶朝南或朝東”。各樓型所占比例大致為：別墅約占70%；四~五層復式約占30%。</p><p><b>　　2、戶型設計設想</b></p><p>　　別墅戶型以大規(guī)模的戶型為主，并以350-400平方米的戶型為主打戶型，多層住宅以150～200平方米的四房和復式

8、為主。</p><p><b>　　3、空間特征設想</b></p><p>　　別墅與多層復式住宅合理設計方位，使得空間上有層次感。體現(xiàn)“陽光外灘”名稱特點。多層復式單位設計在頂樓或底樓，成為“空中別墅”或“花園別墅”。頂層單位結(jié)合坡屋頂作“頂層賣空間”，底層單位可設私家花園。局部考慮首層架空設計，增加庭院通透感。 </p><p><

9、;b>　　4、立面設計設想</b></p><p>　　為體現(xiàn)項目概念設計內(nèi)涵，塑造建筑形象的象征性、標志性，考慮到歐陸風格在突出樓盤形象、項目檔次等方面的優(yōu)勢，“陽光外灘”擬采用創(chuàng)新的“現(xiàn)代歐風”建筑形式，借鑒居住文化特征鮮明的歐洲國家的民居和園林風格，強調(diào)人性化的休閑意趣和自在生活情調(diào)，塑造清新自然的“現(xiàn)代歐風”風格。</p><p><b>　　5、環(huán)境設

10、計設想</b></p><p>　　本項目的環(huán)境設計應具備空間層次豐富、序列化組織、文化內(nèi)涵深厚、功能配置齊全的特征。小區(qū)內(nèi)裝飾：串聯(lián)各個區(qū)域，作為生態(tài)系統(tǒng)、人流交通聯(lián)系紐帶擬采用綠脈環(huán)境設計，生態(tài)綠脈擬采用自由式、現(xiàn)代園林的手法，并增加富有歐洲文化內(nèi)涵的景點小品，如以歐洲雕塑為題材的環(huán)境雕塑、小品等。</p><p><b>　　6、配套設施構(gòu)想</b>

11、</p><p>　　1棟會所/管理中心。會所內(nèi)設室內(nèi)羽毛球場、乒乓球、沙灘排球、棋牌室等。配電站，垃圾站一類附屬配套設施，應結(jié)合周邊環(huán)境，在外型上適當造型，配以一定的色彩，使之融合在環(huán)境中，或與環(huán)境互相輝映。避免產(chǎn)生呆板突兀，與環(huán)境格格不入的情況。</p><p><b>　　(七)、投資估算</b></p><p><b>　　總

12、投資估算表</b></p><p><b>　　二、項目營銷策劃</b></p><p><b>　?。ㄒ唬⑹袌龈艣r</b></p><p><b>　　1、近期市場特征</b></p><p>　?。?）目前整個海邊區(qū)域正處于開發(fā)的前奏，作為新項目，必將吸引公眾

13、的眼球；；</p><p>　?。?）由于還處于開發(fā)前期，再加上房地產(chǎn)市場目前正處于轉(zhuǎn)折時期，因而具有很大的升值空間；</p><p>　?。?）真正屬于新區(qū)規(guī)劃內(nèi)的樓盤目前基本沒有，在高端市場仍然屬于稀有產(chǎn)品；</p><p>　?。?）開發(fā)區(qū)海邊的開發(fā)，以及濱海路的改造，使本案處于城市發(fā)展熱點的中心區(qū)域，必將產(chǎn)生更多的機遇，帶來更大的市場需求；</p>

14、;<p>　　（6）目前蓬萊房地產(chǎn)高端市場無論是投資還是居住，都處于供需兩旺的總體態(tài)勢。</p><p>　　2、市場發(fā)展趨勢及利弊分析</p><p>　?。?）發(fā)展趨勢：根據(jù)蓬萊市房地產(chǎn)市場的發(fā)展來看，未來三到五年內(nèi)蓬市房地產(chǎn)市場的最大一個轉(zhuǎn)變是：商品房的消費將很快從平民化消費過渡到貴族化消費，這是一種消費模式的根本改變。這種消費模式的改變將會深刻影響到蓬萊市未來的市場格

15、局， 住宅消費將成為一種時尚，主題樓盤大量涌現(xiàn)，市場進一步細分，人們消費需求更加個性化、多樣化。住宅將成為一種大眾投資工具，而政策和金額將提供更廣泛的支持。</p><p><b>　?。?）不利因素</b></p><p>　?、傩麻_樓盤劇增，增幅和增量均創(chuàng)歷史記錄，相反購買力的增漲卻依然緩慢，經(jīng)濟形勢不容樂觀，普通百姓收穩(wěn)定性較差。</p><

16、p>　?、陂_發(fā)商更加成熟，規(guī)劃、設計、廣告、行銷方式等方面的競爭進一步加強。</p><p><b>　?。?）有利因素</b></p><p>　　①政策的利好因素較多，總方向是擴大內(nèi)需，放松銀根，刺激消費，利息有再度調(diào)低的可能。住房信貸規(guī)模繼續(xù)擴大，手續(xù)進一步簡化；</p><p>　?、诒卷椖克幬恢脼槭劳馓以矗茈y受外來其他周邊項

17、目影響，會吸引更多客戶。</p><p><b>　　（二）、營銷策略</b></p><p><b>　　1.宣傳策略</b></p><p>　　充分利用“仙境”這一優(yōu)勢，三面環(huán)海，側(cè)依丹崖山。蓬萊自古就被奉為神仙居住之地，依山傍水，宛若仙境，項目所在地更是三面環(huán)海，真正的黃金地段。整體環(huán)境獨一無二，堪稱旅游度假村的的

18、整體環(huán)境，且周圍可開發(fā)地段相當少，潛在競爭很小，而且不用擔憂后續(xù)開發(fā)對本地段的整體環(huán)境造成影響。</p><p><b>　　2、營銷概念傳播：</b></p><p>　　廣告總精神：仙境神話，天人合一</p><p>　　推廣主口號：人間有仙境，得道在蓬萊</p><p><b>　　3、產(chǎn)品設計的思考&l

19、t;/b></p><p>　?。?）對環(huán)境的思考：依托于我們的“仙境神話”為中心，結(jié)合生態(tài)綠化造景，在別墅城中締造非同一般的景觀。人間仙境，天人合一。 </p><p>　?。?）對建筑的思考：</p><p>　　以大海構(gòu)筑建筑組團，在營造水系景觀的基礎(chǔ)上進行別墅產(chǎn)品的創(chuàng)意。尊重自然，要求有私密性，建筑同地塊和整體景觀相連系。經(jīng)過巧妙的規(guī)劃，實現(xiàn)室內(nèi)室外空

20、間的相通互融。</p><p><b>　　（3）關(guān)于會所：</b></p><p>　　作為別墅社區(qū)的精神集中反映地，會所的設計顯得尤為重要。會所與水景的互生相融：會所伸架在水面、水繞會所甚至將水引入會所，或者會所內(nèi)溫泉、室內(nèi)游泳池的設計都可以體 現(xiàn)會所與水景的互生相融。</p><p><b>　　4、價格策略建議</b&g

21、t;</p><p>　?。?）低價入市價格策略</p><p>　　我們可將銷售分為試銷（預訂）及全面發(fā)售兩個階段，試銷階段是為正式銷售尋找突破口，同時又可調(diào)整自己的部署。既然是定位為高檔建筑群，如果以低價入市，借助品牌優(yōu)勢、項目的規(guī)模優(yōu)勢，使入市即達到很好的效果。</p><p>　　（2）動態(tài)價格，逐步提高</p><p>　　低價入市

22、收到良好的銷售成果時，即進入全面發(fā)售階段，根據(jù)銷售及工程進度實施制定漲價策略，且該策略在推廣之初告之客戶，使其對購房者形成實惠的感覺，以此增加銷售率，價格可三次至四次調(diào)價，每次上調(diào)100元/㎡左右，上調(diào)幅度為3%左右，總調(diào)幅度為9%</p><p><b>　　5、銷售方式策略</b></p><p>　　靈活多樣的銷售方式，直接會影響到銷售的情況。我們現(xiàn)提出如下建議

23、：</p><p>　?。?）一次性付款，優(yōu)惠3%。</p><p>　　（2）銀行按揭：不享受房價優(yōu)惠，按揭不低于7成，年限不低于10年。</p><p>　?。?）凡是在高新區(qū)工作的高級技術(shù)、管理人才，從博士后到大學本科文憑的購房者，根據(jù)學位的高低，實行5%——2%的優(yōu)惠政策。</p><p>　?。?）結(jié)合高新區(qū)政府引進西部人才的優(yōu)惠政

24、策，采取靈活多樣的銷售方式。</p><p>　　6、廣告策略 （1） 主訴求點：  突出社區(qū)無以倫比的內(nèi)部優(yōu)勢，以“廊橋遺夢，水印宅邸”為主訴求點。 理由：本案的內(nèi)部優(yōu)勢得天獨厚，其他樓盤無法比擬，本案由期房開始銷售，如單純宣傳社區(qū)品質(zhì)，存在可信度的問題，而自然環(huán)境的優(yōu)勢及多層的建筑形式顯而易見，易被客戶接受，產(chǎn)生共鳴，則引起市場沖擊相對容易。 

25、（2） 各銷售期訴求 ① 引導期：可通過軟廣告、主題宣傳活動等形式進行先期引導，主要介紹社區(qū)的地理優(yōu)勢及內(nèi)部配套設施開發(fā)觀念等。 ② 開盤期：主打環(huán)境優(yōu)勢，結(jié)合靈活的付款方式及優(yōu)惠措施吸引客戶，建立人氣。 ③正常銷售期：進入正式銷售期后，在主訴求點統(tǒng)一提領(lǐng)下，分期展現(xiàn)戶型、配套設施、綠化、交通、文化、商業(yè)、景致等品質(zhì)，使之成為一廣告系列。 </p>

26、<p>　?。?）廣告媒體選擇 1、 電視--以形象廣告為主，結(jié)合綜藝性廣告。 2、 報紙--軟廣告與硬廣告結(jié)合。前期通過軟廣告進行引導，正 式銷售期通過硬廣告進行沖擊 3、 車體--主要選擇能直達本案的以及經(jīng)過重要公共場地等繁華地區(qū)的公交車。 4、 電臺--選擇覆蓋面廣、收聽率高的電臺，如交通音樂之聲。 5、&#

27、160;三維動畫--提前展現(xiàn)小區(qū)內(nèi)部的景致和內(nèi)部設施，便于樹立消費者信心，運用高科技的宣傳手段還進一步提高開發(fā)商的品牌力度。</p><p>　　第二部分 工程項目組織管理</p><p>　　一、項目管理組織形式</p><p>　　二、項目人力資源管理</p><p>　　考慮到本工程地處蓬萊市政府建設重點新區(qū)的繁華窗口地段，因此把本工

28、程列為蓬萊分公司重點窗口工程，將在技術(shù)上、管理上充分發(fā)揮集團公司人才優(yōu)勢，抽調(diào)更為有力的精兵強將組建項目管理機構(gòu)，精心組織，精心施工，高質(zhì)量地如期完成施工任務。</p><p>　　第三部分 工程項目進度管理</p><p>　　一、進度計劃(見附圖)</p><p><b>　　二、進度控制方法</b></p><p>

29、;　?。ㄒ唬?、整個項目實施過程要做到：</p><p>　　①在工程準備階段，向委托人提供有關(guān)工期的信息和咨詢，協(xié)助委托人進行工期目標和進度控制決策。</p><p>　?、谶M行環(huán)境和施工現(xiàn)場調(diào)查及分析，根據(jù)總承包合同規(guī)定的工期編制項目總進度技劃，編制工作詳細計劃并控制其執(zhí)行。</p><p>　?、蹖徍耸┕挝坏墓こ炭偸┕みM度計劃，并在其施工過程中，通過履行監(jiān)理職

30、責、監(jiān)督、檢查、控制、協(xié)調(diào)各項進度計劃的實施。</p><p>　?、芨鶕?jù)檢查總進度計劃執(zhí)行，準備了解工程進度，如發(fā)生延誤，及時分析原因，提出相應措施，并報告委托人。</p><p>　?、菝吭?5日前向委托人提交監(jiān)理工作月報，切實反映每月工程的質(zhì)量、進度狀況，與計劃作比較，發(fā)生偏差及時找出原因并加以調(diào)整，確保工期進度要求。</p><p>　?。ǘ?、編制項目進度

31、計劃：</p><p>　?、偈紫攘谐鰧崿F(xiàn)項目目標的所有步驟。從最大塊的工作開始進行細化，然后將每塊工作分配到各項任務中，最后收集并輸入工期的估計值。</p><p>　?、谠趧?chuàng)建了任務列表并按大綱的組織形式將其組織起來之后，就可以決定這些任務之間的相互關(guān)系并指定日期了。</p><p>　?。ㄈ?、進度控制措施</p><p><b&

32、gt;　　組織措施</b></p><p>　　健全項目管理的組織體系，如需要，可根據(jù)具體情況調(diào)整組織體系，避免項目組織中的矛盾，多溝通；</p><p>　　在項目組織結(jié)構(gòu)應有專門的工作部門和符合進度控制崗位資格的專人負責進度控制工作；</p><p>　　建立施工進度計劃審核制度和進度計劃實施中的跟蹤檢查、分析制度；</p><p

33、>　　編制項目進度控制的工作流程，并檢查這些工作流程是否受到嚴格落實，是否根據(jù)需要進行調(diào)整；</p><p>　　建立三級計劃管理體系，一級計劃——總控制進度計劃，二級計劃——階段性工期計劃或分部工程計劃，三級計劃——周計劃</p><p><b>　　管理措施</b></p><p>　　采用工程網(wǎng)絡計劃方法進行進度計劃的編制和實施控制

34、；</p><p>　　選擇合理的合同結(jié)構(gòu)，避免過多的合同交界面而影響工程的進度；</p><p>　　分析影響工程進度的風險，并在分析的基礎(chǔ)上采取風險管理措施，以減少進度失控的風險量；</p><p>　　利用信息技術(shù)輔助進度控制；</p><p>　　加強索賠管理，及時進行工期索賠。</p><p><b&g

35、t;　　經(jīng)濟措施</b></p><p>　　編制與進度計劃相適應的資金需求計劃和勞動力、主要材料、施工機械需要的需求量計劃，以確保施工進度目標的實現(xiàn)；</p><p>　　在工程與預算中考慮加快工程進度所需要的資金，包括為實現(xiàn)進度目標的將要采取的經(jīng)濟激勵措施等所需要的費用；</p><p><b>　　技術(shù)措施</b></p

36、><p>　　選擇有利于加快施工速度的施工方案；</p><p>　　當施工進度拖延時，選擇合理的趕工方案，盡可能降低趕工費用。</p><p>　　第四部分 工程項目費用管理</p><p><b>　　一、投資控制</b></p><p><b>　　1．投資的事前控制</b>

37、;</p><p>　　該階段的控制目的是進行工程風險預測，并采取相應的防范性對策，盡量減少預算外的投資及施工單位提出索賠的可能。 </p><p>　　1）協(xié)助預算部審核施工圖預算，明確投資控制的重點。 </p><p>　　2）按合同要求，如期提交施工現(xiàn)場，保證施工單位正常施工。 </p><p>　　3）按合同要求，如期按質(zhì)按量供應由甲

38、方負責的材料、設備到現(xiàn)場。</p><p>　　4）按合同要求及時提供設計圖紙等技術(shù)資料。 </p><p>　　2．投資的事中控制 </p><p>　　1）按合同規(guī)定，及時答復施工單位提出的問題及配合要求，不要造成違約和對方索賠的條件。 </p><p>　　2）施工中主動搞好設計、材料、設備、土建、安裝及其它外部協(xié)調(diào)、配合。 </

39、p><p>　　3）工程變更、設計修改要慎重，提醒公司有關(guān)部門作好事前的經(jīng)濟合理性分析。 </p><p>　　4）嚴格經(jīng)費簽證凡涉及經(jīng)濟支出的停窩工簽證、用工，使用機械的簽證，以及材料調(diào)價等簽證，必須由工程部經(jīng)理最后核簽后方有效。 </p><p>　　5）定期向公司工程部經(jīng)理報告工程投資動態(tài)情況。 </p><p>　　3．投資的事后控制&

40、lt;/p><p>　　1）審核施工單位提交的工程結(jié)算書并報預算部審定。 </p><p>　　2）協(xié)助監(jiān)理公司處理施工單位提出的索賠。</p><p>　　二、合理部署降低成本措施</p><p>　　降低施工項目成本的途徑，應該是既增收又節(jié)支。歸納起來有三大方面：組織措施、技術(shù)措施、經(jīng)濟措施。</p><p>　?。ㄒ?/p>

41、）、組織措施。項目經(jīng)理、經(jīng)營部、經(jīng)濟部、財務部及其他部門和班組應各負其責，精心組織，為增收節(jié)支盡責盡職。（二）、技術(shù)措施    1．制訂先進的、經(jīng)濟合理的施工方案，以達到縮短工期、提高質(zhì)量、降低成本的目的。</p><p>　　2．在施工過程中努力尋求各種降低消耗、提高工效的新工藝、新技術(shù)、新材料等措施。</p><p>　　3．嚴把質(zhì)量關(guān)，杜絕

42、返工現(xiàn)象，縮短驗收時間，節(jié)省費用開支。</p><p>　?。ㄈ?、經(jīng)濟措施    1．人工費控制管理。主要是改善勞動組織，減少窩工浪費；實行合理的獎懲制度； 加強技術(shù)教育和培訓工作；加強勞動紀律，壓縮非生產(chǎn)用工和輔助用工，嚴格控制非生產(chǎn)人員比例。     2．材料費控制管理。主要是改進材料的采購、運輸、收發(fā)、保管等方

43、面的工作，減少各個環(huán)節(jié)的損耗，節(jié)約采購費用；合理堆置現(xiàn)場材料，避免和減少二次搬運；嚴格材料進場驗收和限額領(lǐng)料制度；制訂并貫徹節(jié)約材料的技術(shù)措施，合理使用材料，綜合利用一切資源。    3．機械費控制管理。主要是正確選配和合理利用機械設備，搞好機械設備的保養(yǎng)修理，提高機械的完好率、利用率和使用效率。    4．間接費及其他直接費控制。主要是精減管理機構(gòu)，合

44、理確定管理幅度與管理層次，節(jié)約施工管理費等等。項目成本控制的目標是把各項生產(chǎn)費用控制在計劃成本的范圍之內(nèi)，保證成本目標的實現(xiàn)。施工項目成本控制的目的，在于降低項目成本，提高經(jīng)濟效益。 5、合同方面：依據(jù)施工圖，承包合同為依據(jù)，根據(jù)合同要求的工程項目、質(zhì)量、進度等指標，詳細地編制好施工組織設計，以此作為制定計劃成本的基礎(chǔ)。對合同中的暫定項目和存在變更的分項工程，及時申報</p><p>　　第五部分 工程項目質(zhì)

45、量管理</p><p>　　一、項目質(zhì)量計劃策劃</p><p>　　依據(jù)蓬萊建筑工程質(zhì)量要求和公司A版質(zhì)量體系文件及本工程合同、現(xiàn)行國家施工規(guī)范等編制質(zhì)量計劃，適用于蓬萊陽光外灘工程建設的質(zhì)量管理，是本項目建設實施質(zhì)量保證的綱領(lǐng)文件之一，所有與工程項目施工相關(guān)的人員必須遵照執(zhí)行。</p><p><b>　　二、質(zhì)量目標</b></p&

46、gt;<p>　　項目質(zhì)量目標為：達到驗收優(yōu)良等級，確保至少 50幢獲“蓬萊”杯。</p><p>　　三、質(zhì)量風險分析及對策質(zhì)量管理程序</p><p>　　確定質(zhì)量目標，按國家規(guī)定和合同要求</p><p><b>　　編制項目質(zhì)量計劃</b></p><p>　　由項目經(jīng)理親自主持編制</p&g

47、t;<p><b>　　集體編制</b></p><p>　　始終以業(yè)主為關(guān)注焦點</p><p>　　體現(xiàn)從工序、分項工程、分部工程、單位工程的過程控制</p><p>　　體現(xiàn)從資源投入到完成工程質(zhì)量最終檢驗和實驗的全過程控制</p><p><b>　　項目質(zhì)量計劃實施</b>&

48、lt;/p><p>　　質(zhì)量計劃實施時，質(zhì)量管理人員應按照分工進行控制，按規(guī)定保存質(zhì)量控制記錄。項目負責人應定期組織具有資格的質(zhì)量檢查人員和內(nèi)部質(zhì)量審檢員驗證質(zhì)量計劃的實施效果。</p><p>　　項目質(zhì)量持續(xù)改進和檢查、驗證</p><p>　　項目檢查、驗證，是對項目質(zhì)量計劃執(zhí)行情況的檢查、內(nèi)部審核和考核評價，驗證實施效果。對考核中出現(xiàn)的問題、缺陷或不合格，則召開

49、有關(guān)專業(yè)人員參加的質(zhì)量分析會，并制定整改措施。</p><p>　　四、質(zhì)量風險分析及對策</p><p><b>　?。ㄒ唬┲饕蝿帐牵?lt;/b></p><p>　　1、仔細分析設計圖紙，及時向設計單位提出圖紙中存在的問題。對設計變更進行技術(shù)經(jīng)濟分析，并按照規(guī)定的程序辦理設計變更手續(xù)。凡對投資及進度帶來影響的設計變更，需會同業(yè)主核簽；<

50、/p><p>　　審核各設計階段的設計圖紙與說明是否符合國家有關(guān)設計規(guī)范、設計質(zhì)量和標準要求，并根據(jù)需要提出修改意見；</p><p>　　在設計進展過程中，協(xié)助審核設計是否符合業(yè)主對設計質(zhì)量的特殊要求，并根據(jù)需要提出修改意見；</p><p>　?。ǘ椖克捎玫闹饕O備、材料充分了解其性能，并進行市場調(diào)查分析；對設備、材料的選用提出咨詢報告，在滿足功能要求的條件

51、下，盡可能降低工程成本。</p><p>　　1.材料質(zhì)量風險分析</p><p>　?。?）對本工程功能和結(jié)構(gòu)有影響的主要材料為砼；鋼筋；砌體材料；裝飾材料等，任何一種材料出現(xiàn)問題，都會對工程實體質(zhì)量造成重大危害。</p><p>　?。?）材料質(zhì)量風險對策：</p><p>　　嚴格執(zhí)行公司材料管理制度，嚴把材料驗收關(guān)，做好材料驗收記錄；

52、進貨產(chǎn)品在投入使用前，必須由產(chǎn)品的采購人員獲取產(chǎn)品的各種質(zhì)量證明的有效文件，如合格證，出廠證明、試驗報告，準用證和其他規(guī)定證件等；凡進入施工現(xiàn)場的物資，由項目部材料員黃善發(fā)及質(zhì)檢員陸益兵進行驗證，并作好驗證記錄，驗證合格后由材料員黃善發(fā)和倉庫保管員龔祖成辦理入庫手續(xù)；凡《材料檢驗和試驗規(guī)范》中規(guī)定需要復試的產(chǎn)品，在投入使用前必須進行復試，未經(jīng)復試或復試不合格的產(chǎn)品不得投入使用，需復試產(chǎn)品有水泥、鋼材、防水材料、外加劑，砌塊，砂、石等；產(chǎn)

53、品在使用前或使用過程中，如對其質(zhì)量仍懷疑時，須再次進行檢驗與試驗，從而進一步保證產(chǎn)品的質(zhì)量。</p><p>　　2.施工工藝風險分析</p><p>　?。?）本工程屬住宅工程，基本無特殊施工工藝，存在風險主要有砼實體強度不足（碳化度過大）、施工測量誤差及房間尺寸等。</p><p>　?。?）施工工藝風險對策</p><p>　　加強技術(shù)

54、交底工作，重視過程控制；提前做好砼的試配工作，安排專人負責砼的養(yǎng)護工作；嚴格控制軸線位移、樓層標高、預留預埋位置等，跟班監(jiān)督好班組施工中軸線標高、幾何尺寸的控制工作。</p><p>　　3.不合格品風險分析</p><p>　?。?）不合格品主要包括不合格物資及不合格過程，施工工程中不可避免的會產(chǎn)生不合格品，若處理不當，同樣會給工程質(zhì)量帶來隱患。</p><p>

55、　?。?）不合格品風險對策</p><p>　　一旦發(fā)現(xiàn)不合格品，及時做好標識；對不合格品根據(jù)嚴重程度，劃分處理權(quán)限；不合格糾正后，由項目經(jīng)理部技術(shù)負責人呂建君、質(zhì)檢員陸益兵及相關(guān)工長進行驗證，返工/返修后的產(chǎn)品應重新進行檢驗和試驗；對于項目出現(xiàn)的重大不合格過程，由項目部上報公司技術(shù)質(zhì)檢科進行處理。</p><p>　　第六部分 工程項目安全管理</p><p>&

56、lt;b>　　安全管理口號：</b></p><p>　　傳播安全文化，宣傳安全知識 </p><p>　　安全來于警惕，事故出于麻痹</p><p><b>　　二、安全管理措施：</b></p><p>　　施工項目承擔控制、管理施工生產(chǎn)進度、成本、質(zhì)量、安全等目標的責任。因此，必須同時承擔進行安全

57、管理、實現(xiàn)安全生產(chǎn)的責任。</p><p>　?。?）堅持預防為主，生產(chǎn)必須安全</p><p>　　樹立安全第一、預防為主的思想，杜絕重生產(chǎn)輕安全，忽視安全工作的錯誤傾向，也不能存在滿不在乎、麻痹僥幸的思想。誰出問題誰負責。</p><p>　?。?）安全組織機構(gòu)完善，分工具體明確</p><p>　　施工現(xiàn)場應首先建立安全保證體系，項目經(jīng)

58、理任組長，專職安全員、副經(jīng)理（隊長）、班長為成員。安全領(lǐng)導小組具體負責施工現(xiàn)場的安全生產(chǎn)管理工作，落實安全生產(chǎn)責任制，明確個人的現(xiàn)任范圍，建立工地管理人員輪流值班制度。</p><p>　?。?）加強安全教育，安全警鐘常鳴</p><p>　　加強對安全規(guī)程的學習和運用，新入場人員應先培訓、后上崗、不培訓不準獨立操作。每天班前要召開安全會議，并記好安全日記。</p><

59、p>　?。?）落實檢查制度，問題一抓到底</p><p>　　堅持安全檢查制度，定期和隨機相結(jié)合?？偣驹聶z，項目部旬檢。發(fā)現(xiàn)問題及時整改，并做到“三不放過”問題整改不徹底不放過，沒有預防措施不放過，責任人及其它人員未吸取才識不放過。</p><p>　　（5）考核特殊工種，必須持證上崗</p><p>　　特殊作業(yè)人員要持證上崗，如電工、電焊工、架工、機械工

60、等，都應經(jīng)過學習，并考核合格，由有關(guān)部門簽發(fā)合格證，才能上崗操作。</p><p>　　（6）重視安全交底，針對關(guān)鍵問題</p><p>　　工長、技術(shù)員要用書面和口頭的形式對各工種進行安全交底。交底內(nèi)容針對性要強，重點問題要特別交待清楚。</p><p><b>　?。?）做好防護措施</b></p><p>　　凡是

61、危險處都要作好防護設置工作，地坑四周、樓梯口、預留口應設護欄；出入口、吊籠出口等處應搭好防護棚。夜間施工必須有足夠的照明，道路應暢通。</p><p>　　（8）充分利用“三寶”遵守安全規(guī)章</p><p>　　安全帽、安全網(wǎng)、安全帶被稱為安全“三寶”，是我們建筑業(yè)安全生產(chǎn)的物質(zhì)保障。進入現(xiàn)場必須戴好安全帽、高空作業(yè)需掛好安全網(wǎng)，人員要系好安全帶。</p><p>

62、　?。?）用好安全設施，加強安全驗收</p><p>　　塔吊、井架應專設限位裝置，以及安全鉤、鈴、指示燈、安全門等。各種腳手架、井架、塔吊、機具、線路等應經(jīng)有關(guān)部門和人員檢查，合格并辦理驗收交接手續(xù)后，方可使用。</p><p>　　（10）保證安全用電，抓好防火工作</p><p>　　現(xiàn)場用電線路應按“三相五線制”架設，并按規(guī)定設漏電保護裝置，各種電動機械應接

63、地接零，一機一閘，并做到專人專機。本工場地應配備滅火工具?；鹪磻h離木工棚、倉庫、電氣線路等，防火工作設專人負責</p><p><b>　　三、項目安全檢查</b></p><p>　　安全檢查是發(fā)現(xiàn)不安全行為和不安全狀態(tài)的重要途徑。是消除事故隱患，落實整改措施，防止事故傷害，改善勞動條件的重要方法。    安全檢查的形式有

64、普遍檢查，專業(yè)檢查和季節(jié)性檢查。 (1)安全檢查的內(nèi)容主要是查思想、查管理、查制度、查現(xiàn)場、查隱患、查事故處理。  1)施工項目的安全檢查以自檢形式為主，是對項目經(jīng)理至操作，生產(chǎn)全部過程、各 </p><p>　　個方位的全面安全狀況的檢查。檢查的重點以勞動條件、生產(chǎn)設備、現(xiàn)場管理、安</p><p>　　全衛(wèi)生設施以及生產(chǎn)人員的行為為主。發(fā)現(xiàn)危及人的安全因

65、素時，必須果斷的消除。  2)各級生產(chǎn)組織者，應在全面安全檢查中，透過作業(yè)環(huán)境狀態(tài)和隱患，對照安全生</p><p>　　產(chǎn)方針、政策，檢查對安全生產(chǎn)認識的差距。  3)對安全管理的檢查，主要是:   安全生產(chǎn)是否提到議事日程上，各級安全責任人是否堅持 "五同時"。   業(yè)務職能部門、人員，是否在各自業(yè)務范圍內(nèi)，落實

66、了安全生產(chǎn)責任。專職安全 </p><p>　　人員是否在位、在崗。   安全教育是否落實，教育是否到位。   工程技術(shù)、安全技術(shù)是否結(jié)合為統(tǒng)一體。   作業(yè)標準化實施情況。   安全控制措施是否有力，控制是否到位，有哪些消除管理差距的措施。   事故處理是否符合規(guī)則，是否堅持 "

67、;三不放過"的原則。 (2)安全檢查的組織  1)建立安全檢查制度，按制度要求的規(guī)模、時間、原則、處理、報償全面落實。  2)成立由第一責任人為首，業(yè)務部門、人員參加的安全檢查組織。  3)安全檢查必須做到有計劃，有目的，有準備、有整改，有總結(jié)，有處理。 (3)安全檢查的準備  1)思想準備。發(fā)動全員開展自檢，自檢與制度檢查結(jié)合，形成自檢自改，邊檢邊改&l

68、t;/p><p>　　的局面。使全員在發(fā)現(xiàn)危險因素方面得到提高，在消除危險因素中受到教育，從</p><p>　　安全檢查中受到鍛練。  2)業(yè)務準備。確定安全檢查目的、步驟、方法。成立檢查組，安排檢查日程。分析</p><p>　　事故資料，確定檢查重點，把精力側(cè)重于事故多發(fā)部位和工種的檢查。 規(guī)范檢</p><p>　　

69、查記錄用表，使安全檢查逐步納入科學化、規(guī)范化軌道。 (4)安全檢查方法。常用的有一般檢查方法和安全檢查表法。  1)一般方法。常采用看、聽、嗅、間、測、驗、析等方法。    看:看現(xiàn)場環(huán)境和作業(yè)條件，看實物和實際操作，看記錄和資料等。    聽:聽匯報、聽介紹、聽反映、聽意見或批評，聽機械設備的運轉(zhuǎn)響聲或承重</p>

70、<p>　　物發(fā)出的微弱聲等。    嗅:對揮發(fā)物、腐蝕物、有毒氣體進行辨別。    間:評影響安全問題，詳細詢問，尋根究底。    查:查明問題、查對數(shù)據(jù)、查清原因，追查責任。    測:測量、測試、監(jiān)測。    驗

71、：進行必要的試驗或化驗。    析:分析安全事故的隱患、原因。 2)安全檢查表法。是一種原始的、初步的定性分析方法，它通過事先擬定的安全檢查 </p><p>　　明細表或清單，對安全生產(chǎn)進行初步的診斷和控制。  安全檢查表通常包括檢查項目、內(nèi)容、回答問題、存在間題、改進措施、檢查措施、 </p><p>　　檢

72、查人等內(nèi)容。(5)安全檢查的形式 1)定期安全檢查。指列入安全管理活動計劃，有較一致時間間隔的安全檢查。 定期安全檢查的周期，施工項目自檢宜控制在10~15天。班組必須堅持日檢。季節(jié) </p><p>　　性、專業(yè)性安全檢查，按規(guī)定要求確定日程。2)突擊性安全檢查。指無固定檢查周期，對特別部門、特殊設備、小區(qū)域的安全檢查，</p><p>　　屬于突擊性安全檢查。3)特殊檢查

73、。對預料中可能會帶來新的危險因素的新安裝的設備、新采用的工藝、新</p><p>　　建或改建的工程項目，投入使用前，以"發(fā)現(xiàn)"危險因素為專題的安全檢查，叫特殊</p><p>　　安全檢查。 特殊安全檢查還包括，對有特殊安全要求的手持電動工具，電氣、照明設備，通風</p><p>　　設備，有毒有害物的儲運設備進行的安全檢查。<

74、;/p><p>　　(6)消除危險因素的關(guān)鍵。安全檢查的目的是發(fā)現(xiàn)、處理、消除危險因素，避免事故傷害，實現(xiàn)安全生產(chǎn)。消除危險因素的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在于認真的整改，真正的、確確實實的把危險因素消除。對于一些由于種種原因而一時不能消除的危險因素，應逐項分析，尋求解決辦法，安排整改計劃，盡快予以消除。安全檢查后的整改，必須堅持"三定"和"不推不拖"，不使危險因素長期存在而危及人的安全。&q

75、uot;三定"指的是對檢查后發(fā)現(xiàn)的危險因素的消除態(tài)度。三定即定具體整改責任人;定解決與改正的具體措施，限定消除危險因素的整改時間。在解決具體的危險因素時，凡借用自己的力量能夠解決的，不推拖、不等不靠，堅決的組織整改。自己解決有困難時，應積極主動尋找解決的辦法，爭取外界支援以盡快整改。不把整改的責任推給上級，也不拖延整改時間，以盡量快的速度，把危險因素消除。</p><p>　　四、施工現(xiàn)場“十不準”

76、</p><p>　?。ㄒ唬?、不戴安全帽，不準進現(xiàn)場 。</p><p>　　(二)、酒后和帶小孩不準進現(xiàn)場。</p><p>　?。ㄈ?、井架等垂直運輸不準乘人。</p><p>　　（四）、不準穿拖鞋、高跟鞋及硬底鞋上班。</p><p>　　（五）、模板及易腐材料不準作腳手板使用，作業(yè)時不準打鬧。</p&g

77、t;<p>　?。?、電源開關(guān)不準一閘多用，未經(jīng)訓練的職工，不準操作機械。</p><p>　　（七）、無防護措施不準高空作業(yè)。</p><p>　?。ò耍⒌跹b設備未經(jīng)檢查(或試吊)不準吊裝，下面不準站人。</p><p>　?。ň牛?、木工場地和防火禁區(qū)不準吸煙。</p><p>　?。ㄊ?、施工現(xiàn)場各種材料應分類堆放整齊，

78、做到文明施工</p><p>　　第七部分 工程項目風險管理</p><p><b>　　一、項目風險識別</b></p><p><b>　　1、直接風險</b></p><p><b>　　（1）工期風險</b></p><p><b>　

79、　（2）質(zhì)量風險</b></p><p><b>　?。?）技術(shù)風險</b></p><p>　　本工程屬一般住宅工程，技術(shù)含量不高；但本工程作為高尚商品房，對各種質(zhì)量通病及質(zhì)量隱患的防治就顯的極為重要。故本工程技術(shù)風險主要集中在工程測量控制、外墻（門窗、廚衛(wèi)間防水）滲漏、房間凈空尺寸等方面。</p><p><b>　　

80、（4）安全風險</b></p><p>　　本工程屬高層住宅，高處施工作業(yè)范圍廣；職工素質(zhì)不高，安全防范意識不強。 </p><p><b>　　（5）索賠簽證風險</b></p><p>　　工程變更的有效性；工程變更的時效性；工程變更簽證的管理。</p><p>　?。?）指定分包與指定材料風險</

81、p><p>　　本工程樁基工程、鋁合金門窗、陽臺欄桿（百葉）、電梯工程等為業(yè)主指定分包工程；內(nèi)墻保溫砂漿等為業(yè)主指定材料。以上工程對項目總體進度計劃的實施影響深遠。</p><p><b>　　2、間接風險</b></p><p><b>　?。?）物價上漲風險</b></p><p><b>

82、;　?。?）不可抗力風險</b></p><p>　　合同規(guī)定不可抗力按通用條款執(zhí)行。</p><p><b>　?。?）管理風險</b></p><p>　　管理風險主要集中在以下幾個方面：一內(nèi)部管理人員的團結(jié)協(xié)作；二是業(yè)主、監(jiān)理和兄弟施工單位的配合；三是外部質(zhì)監(jiān)、環(huán)保、公安、市容等監(jiān)察監(jiān)督部門。</p><p

83、><b>　?。?）付款風險</b></p><p>　　合同規(guī)定付款節(jié)點，施工單位能否按時完工是風險。</p><p>　?。?）施組及方案認可風險</p><p>　　施工方案應兼顧技術(shù)與經(jīng)濟措施；保證方案的有效性。</p><p><b>　　3、其他風險</b></p>

84、<p>　?。?）合同中約定不明和隱含條款帶來的風險</p><p>　?。?）施工單位的能力或其他原因引起的停工及損失</p><p><b>　?。?）竣工風險</b></p><p>　　（4）竣工結(jié)算風險策劃</p><p>　　二、項目風險的分析（三點預測法、蒙特卡羅模擬法、啟發(fā)式研究法、決策樹）

85、三點預測法：三個變量（樂觀、悲觀、最大可能）舉例：樂觀完成工期時間為4星期、悲觀預測為25星期、最大可能為10星期。一般公式是：[樂觀值+（4*最大可能值）+悲觀值]/6就是結(jié)果。也就是[4+（4*10）+25]/6=11.33星期。</p><p><b>　　三、項目風險策略</b></p><p>　　1、直接風險對策和措施</p><p&

86、gt;　?。?）工期風險對策和措施</p><p>　　由項目負責人派技術(shù)人員每天親自去施工現(xiàn)場監(jiān)督及督促施工單位按時保質(zhì)量完成進度，合理劃分施工流水段，配備足夠人力、物力，合理組織施工；杜絕由于業(yè)主原因而導致延誤。</p><p>　　（2）質(zhì)量風險對策和措施</p><p>　?、俳⑼暾馁|(zhì)量保證體系，加強工程質(zhì)量管理，確保至少五十棟獲得市優(yōu)工程。</p

87、><p>　　②加強材料采購關(guān)、驗收關(guān)及使用關(guān)，一是要符合圖紙設計要求，二要符合國家材料質(zhì)量規(guī)范要求，三要符合業(yè)主特殊要求；進場材料合格證、準用證、試驗報告等要齊全有效；材料應復驗合格后才能使用。</p><p>　?、圩⒁夤こ谈鞣N資料的收集整理，積極申報。</p><p>　?。?）技術(shù)風險對策和措施</p><p>　?、贉y量人員必須持證上崗

88、，測量工作必須認真細致，誤差在允許范圍之內(nèi)。</p><p>　?、谶M場后必須及時與甲方（監(jiān)理）辦理測量主控點書面交接手續(xù)，并進行復核。</p><p>　?、郜F(xiàn)場定位后，在現(xiàn)場設置明顯標志樁，并采取措施防止破壞或移位。</p><p>　?、芙⒂身椖拷?jīng)理領(lǐng)導、執(zhí)行經(jīng)理中間控制，責任工程師現(xiàn)場檢查，作業(yè)人員自檢的多級測量質(zhì)量管理系統(tǒng)。所有原始測量資料必須整理存檔。

89、</p><p>　?、菁訌娮钥兀┕y量允許一定范圍內(nèi)的偏差。</p><p>　　⑥外墻（門窗、廚衛(wèi)間防水）滲漏風險對策</p><p>　　1）技術(shù)交底工作到位。</p><p><b>　　2）加強過程控制。</b></p><p>　　3）建立專項質(zhì)量驗收制度。</p>&

90、lt;p>　　⑦房間凈空尺寸控制風險對策</p><p><b>　　1）加強過程控制。</b></p><p>　　2）建立專項質(zhì)量驗收制度。</p><p>　　3）根據(jù)蓬萊市分戶驗收專項驗收表格進行檢查驗收。</p><p>　　（4）安全風險對策和措施</p><p>　?、俳⑼暾?/p>

91、的安保體系。</p><p>　　②督促施工單位進場后對所有職工進行安全生產(chǎn)教育，建立安全個人檔案，簽訂安全責任目標書。</p><p>　　③確保安全生產(chǎn)的投入，個人勞動保護用品要滿足生產(chǎn)安全要求。</p><p>　?、墁F(xiàn)場料具堆放整齊，標號、規(guī)格、型號要分清，施工道路清潔、暢通，無積水、垃圾等。</p><p>　?、輫鷫?、大門符合公司

92、統(tǒng)一形象規(guī)定。外架要符合安全生產(chǎn)要求，充分展示企業(yè)形象。</p><p>　　2、間接風險對策和措施</p><p>　?。?）物價上漲風險對策和措施</p><p>　　為確保清標工程量計算準確，應充分利用圖紙會審形式將潛在簽證內(nèi)容予以明確。比如：基礎(chǔ)磚胎模、門窗洞位置門下掛板、蓬萊市質(zhì)量通病防治特殊規(guī)定、加強鋼筋設置等。另外，應特別注意市場物價行情，采用各種措施

93、規(guī)避物價上漲風險。</p><p>　　（2）不可抗力風險對策和措施</p><p>　　施工組織策劃中注意規(guī)避風險，盡量將不可抗力帶來的損失降到最低。</p><p>　?。?）管理風險對策和措施</p><p>　　加強內(nèi)部管理人員的溝通與協(xié)調(diào)，重點以公司規(guī)章制度為準則展開內(nèi)部管理工作；與施工、監(jiān)理等單位保持良好的工作關(guān)系，尊重他人工作，

94、有爭議及時糾正處理；保持與監(jiān)察監(jiān)督部門經(jīng)常性的溝通、聯(lián)系。</p><p>　?。?）付款風險對策和措施</p><p>　　加強與施工單位、監(jiān)理的溝通與協(xié)調(diào)。</p><p>　　（7）施工組織設計及方案認可風險對策和措施</p><p>　　編制施工方案時應考慮周全，兼顧技術(shù)與經(jīng)濟合理。</p><p>　　3、其

95、他風險對策和措施</p><p>　?。?）合同中約定不明和隱含條款帶來的風險對策和措施</p><p>　　對合同約定不明或隱含條款，要及時發(fā)函施工單位給予澄清或確認。</p><p>　?。?）施工單位能力引起的停工及損失對策和措施</p><p>　　若發(fā)生施工單位能力達不到要求或其他原因引起的停工及損失，要及時收集索賠證據(jù)和旁證資料，

96、按照索賠程序索賠。</p><p>　?。?）竣工風險對策和措施</p><p>　　加強業(yè)主直接分包管理，對單位工程竣工擔負總包責任；提前整理竣工資料，并交相關(guān)部門檢查，資料提前實體驗收合格；</p><p>　?。?）竣工結(jié)算風險對策和措施</p><p>　　組織完整的竣工結(jié)算書，竣工一旦完成，迅速介入結(jié)算程序，并主動與審計單位加強溝通

97、，妥善處理各種爭議。</p><p>　?。ㄈ⒅贫L險管理責任</p><p>　　按所列風險因素及對策措施和防范落實責任并責任到人。</p><p>　　（四）、實施過程風險對照</p><p>　　制定隨著工程的進展時間、分階段對風險進行對比，適時調(diào)整風險對策。</p><p>　　附錄一