1、農用地是一個復雜的自然、生態(tài)和社會復合體；農用地的價值由農用地的自然質量價值和無形價值構成。農用地的無形價值主要是指農用地為農民提供社會保障，為社會提供糧食安全，保持生態(tài)平衡等功能。隨著我國經濟的發(fā)展，城市化、工業(yè)化的趨勢日見明顯，越來越多的農用地被征收作建設用地。農用地是農民賴以生存和發(fā)展的重要生產資料，因而，農用地的征收價格是否合理，對于失地農民來講是至關重要的，這關系著他們及其后代的生存與發(fā)展。由于目前我國征地價格的制定只注重農用

2、地的經濟生產功能而忽視其他方面功能，未能體現(xiàn)完全的農用地的價值，造成征地價格偏低，并由此產生了一些不合理的現(xiàn)象。本文旨在通過對農用地的價格構成的分析和對征地區(qū)片綜合地價概念的理解，建立農用地估價體系，顯化農用地價值，為今后征地制度改革中的土地補償提供價值標準，尋求緩解或解決上述問題的途徑。 本文通過對農用地功能的研究，論述了農用地價值的構成，結合目前提出的征地區(qū)片綜合地價的概念，認為農用地的征收價格應當包括農用地質量價格、社會保

3、障價格、社會穩(wěn)定價格、生態(tài)價格和其他價格五個部分。對農用地的質量價格運用了收益還原法，社會保障價格依據(jù)原中保人壽保險公司1998年版?zhèn)€人養(yǎng)老金保險費躉繳金額確定，社會穩(wěn)定價格和生態(tài)價格分別用農用地開墾熟化費和綠地開發(fā)費代替，由于農用地的其他功能價格內容廣泛且還不夠成熟，所以本文中并沒有考慮這部分價格。 本文以河北省平原區(qū)滄縣為例，對農用地價格構成進行了驗證。首先以行政村為基本單元，對該地區(qū)的農用地利用現(xiàn)狀、農業(yè)投入產出、農民生活

4、水平、年齡結構及征地案例等情況進行了全面而詳細的調查，收集到豐富可靠的數(shù)據(jù)。同時建立了征地區(qū)片綜合評價體系，根據(jù)調查數(shù)據(jù)對每一單元進行綜合評價分值的計算，運用頻率分布法將全縣劃分為四個區(qū)片，對各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)各級區(qū)片進行面積量算，借助地理信息技術繪制了1：75，000的《滄縣農用地征地區(qū)片圖》，顯化了農用地征收價格的空間分布及其差異；最后運用收益還原、替代等方法對四個區(qū)片農用地價格進行測算。 根據(jù)對滄縣征地區(qū)片的劃分，從全縣范圍看，區(qū)片

5、Ⅰ主要受區(qū)位因素中距城鎮(zhèn)中心遠近這一因子控制，呈環(huán)形分布于縣城中心周圍；因為全縣的農用地質量、耕作方式并無明顯的差異，道路分布也較為均勻，區(qū)片Ⅱ分布范圍最廣，19個鄉(xiāng)鎮(zhèn)中16個鄉(xiāng)鎮(zhèn)都有分布，區(qū)片Ⅲ多分布于距城鎮(zhèn)中心較遠或土壤質量相對較差的地區(qū)，區(qū)片Ⅳ的面積較小，只是零散分布于縣的邊緣上。另外，在征地區(qū)片綜合地價的測算結果中，各個征地區(qū)片農用地質量價格和社會保障價格中表現(xiàn)出適當差異，在計算社會穩(wěn)定價格和生態(tài)價格時，運用了簡便卻較為粗放的替