1、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化起步較晚，雖然發(fā)展速度并不慢，但積累太少，與國(guó)外特別是歐美發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我們落后很多。經(jīng)過我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)近10年的長(zhǎng)足發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)具有一定規(guī)模，但存在著房地產(chǎn)投資過熱的風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家2005年頒布了控制房地產(chǎn)投資過熱的調(diào)控政策，主要是希望在滿足市場(chǎng)需求的同時(shí)，抑制房?jī)r(jià)的過快上漲，打擊投機(jī)行為確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立，特別是住房分配貨幣化進(jìn)程的全面實(shí)施，住房消費(fèi)己經(jīng)納入居民的日常消費(fèi)，因而房地

2、產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍，競(jìng)爭(zhēng)也越來越激烈。任何產(chǎn)品的自身價(jià)值最終都是要經(jīng)過銷售才能得到社會(huì)的承認(rèn)，所以營(yíng)銷是企業(yè)永恒的主題，是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的核心。在購(gòu)房房客戶消費(fèi)心理日趨成熟，積壓商品房數(shù)量居高不下，有效需求不足與潛在需求巨大，有效供給不足與總量供給過剩等矛盾并存的情況下，房地產(chǎn)營(yíng)銷日益艱難，日益重要，樹立起以消費(fèi)者為中心的全過程營(yíng)銷觀念已成為發(fā)展商們的當(dāng)務(wù)之急。
　　大慶石化總廠久隆房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱為久隆公司）作為一家房地

3、產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司，面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)計(jì)劃開發(fā)的重慶“香溪美林”項(xiàng)目應(yīng)該從營(yíng)銷策劃方面入手，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行合理科學(xué)地全程營(yíng)銷策劃，以期該項(xiàng)目能在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，這是該公司進(jìn)入重慶市場(chǎng)后面臨的一個(gè)全新的挑戰(zhàn)。
　　本文首先對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的相關(guān)理論進(jìn)行了扼要的論述，然后運(yùn)用STP（市場(chǎng)細(xì)分、目標(biāo)市場(chǎng)、市場(chǎng)定位—SegmentationTargetingPositioning）和4Ps、4Cs營(yíng)銷理論，通過項(xiàng)目的市場(chǎng)分析及科學(xué)有針對(duì)性地市

4、場(chǎng)調(diào)查研究，確定了“香溪美林”項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體，確立了該項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，最后文章運(yùn)用4Ps營(yíng)銷理論，制定了該項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷組合策略。
　　目前國(guó)內(nèi)商品住宅的空置率在不斷上升，一方面是由于競(jìng)爭(zhēng)激烈的影響，但更多的則是開發(fā)商沒有對(duì)市場(chǎng)做深入的研究，缺乏科學(xué)合理的營(yíng)銷策略，策劃大師賣點(diǎn)子，炒概念的時(shí)代已經(jīng)一去不返了。開發(fā)企業(yè)的一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都必須圍滕消費(fèi)者的愿望、需求和價(jià)值觀念來展開，即要真正體現(xiàn)“以人為本”的新賣點(diǎn)。我希望本文所提出的