1、第一章第一章房地產由房產與地產二者結合而成因此，在物理屬性上，房產不能脫離地產而獨存，但地產卻可以脫離房產而單獨存在。在法律屬性上，我國立法對房產與地產的關系一直實行分別主義，即房產與地產可以分離而分別確定其物權歸屬。但有鑒于二者物理屬性的緊密結合性和出于簡化法律關系的考慮，在處分上，我國立法卻采取了房產與地產的一體處分原則，即通常所謂的“房隨地走”“地隨房走”。本案中，擬出售房屋的所有權人是張某，其房屋占用范圍內的土地使用權人卻是H市

2、某公司，房屋所有權與土地使用權的歸屬發(fā)生了分離。但根據(jù)一體處分原則，在發(fā)生房地產轉讓行為時，房產與地產應一并轉讓，從而保證其權利歸屬上的主體一致性，因而H市房地產交易中心的抗辯理由難以成立。本案所涉房地產交易要有效進行下去，正確的解決方式是，應先由H市某公司將土地使用權過戶登記至張某的名下，再由張某過戶登記至李先生名下，從而貫徹房地一體處分原則。第二章第二章案例案例1從情理上講，甲鄉(xiāng)鎮(zhèn)下轄行政村的反對不無理由。根據(jù)我國相關法律規(guī)定，集體

3、土地實行三級所有的公有制，鄉(xiāng)鎮(zhèn)農民集體所有是其中的一種。鄉(xiāng)鎮(zhèn)農民集體所有不是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府所有，也不是鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經濟組織所有，而是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經濟組織代行相應的經營管理權。鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體所有是歷史形成的，其所有權主體是“鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體成員集體”。在鄉(xiāng)鎮(zhèn)合并風刮起之前，鄉(xiāng)鎮(zhèn)是由原來的人民公社演變而來，而人民公社的歷史形成往往具有地域的特定性和固定性，其下轄的行政村或自然村范圍往往也沒有變化。因此，本案中，合并前甲鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體所有的2000畝土地，就屬于甲鄉(xiāng)鎮(zhèn)下轄的

4、16個行政村全體1萬村民集體所有；乙鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體所有的1000畝土地，就屬于乙鄉(xiāng)鎮(zhèn)下轄的36個行政村全體5萬村民集體所有。鄉(xiāng)鎮(zhèn)合并不應是簡單的“11”，其本身是一個復雜的行政和法律運作過程，如果不能很好地對合并前鄉(xiāng)鎮(zhèn)的財產權作出妥善的平衡處理，鄉(xiāng)鎮(zhèn)合并就會弊大于利，原集體成員的財產權益和成員權益就會遭受侵害。本案中，甲鄉(xiāng)鎮(zhèn)村民提出的反對意見就凸顯了這一問題，所以，甲鄉(xiāng)鎮(zhèn)下轄的行政村的反對不無理由。但就法律層面而言，這一反對理由恐怕不會被接受

5、。就此問題相關法律雖然沒有作出明確規(guī)定，但根據(jù)《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》第20條就村農民集體所有的土地所有權確權的規(guī)定看來，法律的規(guī)范立場將會選擇將合并前的鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體所有土地直接確權為合并后鄉(xiāng)鎮(zhèn)的集體土地所有權。《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》第20條規(guī)定：“根據(jù)《六十條》確定的農民集體土地所有權，由于下列原因發(fā)生變更的，按變更后的現(xiàn)狀確定集體土地所有權：（一）由于村、隊、社、場合并或分割等管理體制的變化引起土地所有權變更的

6、；……”依此規(guī)定，基于類推解釋，由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)合并這一管理體制的變化而引起土地所有權變更的，應按變更后的現(xiàn)狀把被合并鄉(xiāng)鎮(zhèn)的集體土地所有權確權為合并后鄉(xiāng)鎮(zhèn)的集體土地所有權，所以本案所涉甲、乙二鄉(xiāng)鎮(zhèn)制性規(guī)定，丙公司應當是明知的，其主觀上并不具有善意，不屬于善意第三人。因而不論是基于轉讓協(xié)議還是善意取得制度，丙公司都不能取得相關設施的所有權。案例案例4本案為地役權糾紛，而不是相鄰關系糾紛。地役權是指為自己不動產的便利而使用他人不動產的權利，相鄰關系

7、指的是相互毗鄰的房地產所有權人或使用權人之間在行使所有權或使用權時，因相互間給予便利或接受限制所發(fā)生的權利義務關系。相鄰關系是對不動產權利的法定擴張或限制，基于法律規(guī)定而產生；而地役權是對不動產權利的約定擴張或限制，多基于約定而產生，并且對不動產權利義務的擴張或限制的程度高于相鄰關系。在本案中，N公司與X公司簽訂合同，限制X公司不得興建高層建筑，N公司給予補償。合同對X公司的土地使用方式所做限制遠遠超過法律的規(guī)定，雙方的權利、義務源于合

8、同，而不是法律的直接規(guī)定。因此，雙方產生地役權關系。本案的地役權屬于眺望地役權，期限為10年。但該地役權并沒有辦理登記手續(xù)，因此，依法不得對抗善意第三人。X公司在轉讓建設用地使用權時，就已向J公司告知了相關的地役權情況，就是說，J公司對轉讓的建設用地權使用權上存在地役權的情況是知道的，因此，J公司不屬于善意第三人。根據(jù)《物權法》的相關規(guī)定，該地役權可以對抗J公司。地役權具有從屬性，隨供役地使用權一并轉讓。N公司與X公司訂立合同后，X公司

9、的建設用地使用權便產生地役權負擔，其隨后將建設用地使用權轉讓給J公司，J公司所受讓的建設用地使用權仍然存在地役權負擔。N公司可以向J公司主張地役權，阻止J公司興建酒店，以免妨礙眺望。第三章第三章案例案例1根據(jù)《物權法》第30條規(guī)定，建造人自合法建造這一事實行為完成時起，取得所建房屋的所有權。本案中，涉案房屋由三原告和第三人共同出資建造，因而四人共同取得所建房屋的共有權?；谌媾c第三人之間具有家庭關系，根據(jù)《物權法》第103條規(guī)定，其

10、共有在性質上為共同共有。第三人陸某作為共同共有人之一，在未征得其他共有人同意的情況下，通過向登記機關提供篡改過的虛假材料申請登記，而登記機關在審核時又未盡到合理審慎的審查義務，致使將房產錯誤地登記在第三人一人名下，因而三原告有權請求撤銷該錯誤登記。案例案例2于某與董某所交易的房屋并不是禁止交易的，并且他們之間的交易征得了承租人楊某的同意，未侵犯承租人的優(yōu)先購買權。于某、董某主體適格，意思表示真實，亦不違反法律的禁止性規(guī)定。同時，依據(jù)《物