1、一、問(wèn)答題1.估價(jià)工作程序（步驟）的確定估價(jià)工作程序（步驟）的確定1)選擇用什么方法2)使用所選方法的主要步驟3)確定最終估價(jià)額a)市場(chǎng)法估價(jià)的基本步驟：①搜集交易實(shí)例；②選取可比實(shí)例；③建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；④交易情況修正；⑤交易日期修正；⑥房地產(chǎn)狀況修正（區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物）⑦求取比準(zhǔn)價(jià)格b)收益法估價(jià)估價(jià)的基本步驟：①搜集有關(guān)收入和費(fèi)用的資料；②估算潛在毛收入；③估算有效毛收入；④估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；⑤估算凈收益；⑥選用適當(dāng)報(bào)酬率；⑦選用適宜

2、的計(jì)算公式求出收益價(jià)格。c)成本法估價(jià)的基本步驟：①土地取得費(fèi)用；②土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用和建筑物建設(shè)費(fèi)用；③管理費(fèi)用；④投資利息；⑤銷售稅費(fèi)；⑥開(kāi)發(fā)利潤(rùn)d)假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)的基本步驟：①調(diào)查待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；②選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式；③估計(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)期；④預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；⑤估算開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、購(gòu)買待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)；⑥進(jìn)行具體計(jì)算。2.幾種特殊交易估價(jià)對(duì)象的價(jià)格內(nèi)涵幾種特殊交易估價(jià)對(duì)象的價(jià)格

3、內(nèi)涵1)劃撥房地產(chǎn)：完全產(chǎn)權(quán)價(jià)格與需要補(bǔ)交土地出讓金之差2)保險(xiǎn)損失評(píng)估：價(jià)值的損失（損失前價(jià)值－損失后的價(jià)值）或修復(fù)所需的費(fèi)用3)按揭房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：轉(zhuǎn)讓之日無(wú)債務(wù)情況下正常市場(chǎng)價(jià)格減每月還款折現(xiàn)到轉(zhuǎn)讓之日的現(xiàn)值之和4)投保價(jià)值評(píng)估：建筑物的現(xiàn)值5)地役權(quán)的價(jià)格評(píng)估：供役前的總價(jià)值－供役后的總價(jià)值6)部分房地產(chǎn)的價(jià)值：完全房地產(chǎn)價(jià)格－所缺部分房地產(chǎn)價(jià)格3.確定估價(jià)技術(shù)路線確定估價(jià)技術(shù)路線1)確定估價(jià)的基本事項(xiàng)（對(duì)象、目的、時(shí)點(diǎn)）；《規(guī)范》

4、4.0.2條2)確定價(jià)格內(nèi)涵（一定要先說(shuō)清楚）；3)選擇適宜的方法4)求取結(jié)果的途徑5)估價(jià)方法應(yīng)用要點(diǎn)或者需要特殊處理的地方例子：a)分別估算商業(yè)裙樓和住宅開(kāi)發(fā)完成以后的（完全產(chǎn)權(quán)）價(jià)值，可分別選用收益法和市場(chǎng)法來(lái)估算。b)根據(jù)測(cè)算的開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值扣除有關(guān)的續(xù)建費(fèi)用、管理費(fèi)、利息、稅金等c)確定該物業(yè)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的（完全產(chǎn)權(quán)下）測(cè)算價(jià)格d)選用恰當(dāng)?shù)姆椒ㄔu(píng)估出該在建工程所占土地的價(jià)格和建筑物的價(jià)格，評(píng)估出估價(jià)對(duì)象的（完全產(chǎn)權(quán)）積算價(jià)格

5、。e)將上述兩種方法的測(cè)算結(jié)果綜合成一個(gè)測(cè)算結(jié)果（從測(cè)算結(jié)果中扣除應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金），并結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)確定估價(jià)對(duì)象最終的估價(jià)值。f)在運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法和成本法估算在建工程價(jià)值時(shí)要充分考慮到已停工5年所產(chǎn)生的物質(zhì)折舊要具體化展開(kāi)來(lái)說(shuō)明二、二、問(wèn)答舉例問(wèn)答舉例⒈某公司有一商場(chǎng)，該公司擁有該商場(chǎng)的劃撥土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，并且此商場(chǎng)處于一棟18層高建筑中的第1—4層，1997年進(jìn)行了一次重新裝修，但由于經(jīng)營(yíng)管理不善，商場(chǎng)自1997年一直

6、處于虧損狀態(tài)因此欲出售該商場(chǎng)現(xiàn)假設(shè)某集團(tuán)公司欲購(gòu)買該商場(chǎng)，并委托你評(píng)估其客觀合理價(jià)格，請(qǐng)寫(xiě)出你評(píng)估的技術(shù)路線。答案：1、用收益法和市場(chǎng)比較法評(píng)估出商場(chǎng)的完全產(chǎn)權(quán)售價(jià)2、用地價(jià)分?jǐn)偡椒y(cè)算出商場(chǎng)應(yīng)分?jǐn)偟牡貎r(jià)，然后根據(jù)當(dāng)?shù)卣P(guān)于劃拔土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為出讓土地使用權(quán)補(bǔ)交出讓金的規(guī)定乘上一定的比例，得出商場(chǎng)需要補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金。3、測(cè)算商場(chǎng)裝修因轉(zhuǎn)讓所造成的價(jià)值損失4、由完全產(chǎn)權(quán)的售價(jià)，減去需要補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金，再減去原裝修因轉(zhuǎn)讓所造

7、成的價(jià)值損失，得出商場(chǎng)的轉(zhuǎn)讓測(cè)算價(jià)5、根據(jù)測(cè)算出的轉(zhuǎn)讓價(jià)，結(jié)合評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)，確定最終的轉(zhuǎn)讓評(píng)估價(jià)。⒉張某在1998年7月以按揭方式購(gòu)買了一套住宅，現(xiàn)在（2003年7月）因資金緊張要出售該套住宅，同時(shí)李某打算購(gòu)買該套住宅，但雙方均不知道如何確定該套住宅的售價(jià)，為此委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，請(qǐng)你作為一名房地產(chǎn)估價(jià)師寫(xiě)出評(píng)估該套住宅轉(zhuǎn)讓價(jià)格的技術(shù)路線。答案：1、用市場(chǎng)比較法或成本法評(píng)估出該套住宅的完全產(chǎn)權(quán)在轉(zhuǎn)讓之日的售價(jià)2、根據(jù)按揭合同中的約定

8、，確定李某在轉(zhuǎn)讓之日的購(gòu)買該套住宅轉(zhuǎn)讓后需要繼續(xù)向銀行支付的本息值在轉(zhuǎn)讓之日的現(xiàn)值。3、由完全產(chǎn)權(quán)的售價(jià)減去需要繼續(xù)向銀行支付的本息值在轉(zhuǎn)讓之日的現(xiàn)值，得出該套住宅的轉(zhuǎn)讓測(cè)算價(jià)4、根據(jù)測(cè)算出的轉(zhuǎn)讓價(jià)，結(jié)合評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)，確定最終的轉(zhuǎn)讓評(píng)估價(jià)。⒊甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營(yíng)，租期5年。估價(jià)機(jī)構(gòu)現(xiàn)對(duì)該酒樓進(jìn)行拆遷估價(jià)，酒樓業(yè)主不配合拆遷工作，不允許估價(jià)人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘。根據(jù)拆遷人提供的資料，該酒樓產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)屬證書(shū)齊全，用

9、途合法，無(wú)違章搭建。請(qǐng)問(wèn)：1、針對(duì)該類拆遷估價(jià)，在估價(jià)程序上應(yīng)特殊注意哪些環(huán)節(jié)？2、裝修補(bǔ)償應(yīng)如何確定？3、對(duì)已存在的租賃關(guān)系，估價(jià)時(shí)應(yīng)如何處理？【答】1、在估價(jià)程序上應(yīng)特殊注意：⑴被拆遷人不允許估價(jià)人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘，估價(jià)人員應(yīng)做好無(wú)利害關(guān)系第三人見(jiàn)證工作(2分)并在報(bào)告中作出相應(yīng)說(shuō)明⑵估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)將初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日(1分)并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明(1分)⑶公示期滿后，估價(jià)機(jī)構(gòu)將整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告提交委托人。(1分)并由委

10、托人向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價(jià)報(bào)告。(1分)2、被拆遷房屋室內(nèi)自行裝飾裝修補(bǔ)償金額由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；(1分)協(xié)商不成的，可以通過(guò)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)確定(1分)3、拆遷估價(jià)不考慮的房屋租賃因素的影響。(或：按完全產(chǎn)權(quán)評(píng)估)(1分)⒋法院委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)擬拍賣的某辦公樓進(jìn)行估價(jià)。經(jīng)調(diào)查，該辦公樓是甲企業(yè)因無(wú)力償還銀行貸款而被依法處置的，該辦公樓的土地使用權(quán)為劃撥方式取得。該次拍賣的拍賣規(guī)則規(guī)定，拍賣所得價(jià)款處法律規(guī)定優(yōu)先受償?shù)囊酝?，全部用于?/p>